上林苑属于瀛海镇商圈，商圈位于南五环和南六环之间，商圈东侧与亦庄商圈隔开凉水河相望；南侧是磁各庄商圈，在南大红门桥处交汇；西侧是枣园商圈，以南中轴路为界；北侧是旧宫商圈，被南五环隔开。

瀛海镇商圈是亦庄新城的后花园，城市布局上是是全面融入亦庄新城发展，商圈的发展重点是完善基础设施和公共服务资源，促进产城融合。

商圈内的交通资源主要有地铁8号线、南五环、南六环、京台高速等，圈内路网发达，通勤便利。商圈内的医疗资源主要有北京市大兴区中西医结合医院（三级）、北京中医药大学东方医院(南院区)（三甲）等，医疗资源丰富。主要商业资源有世纪华联、物美超市等。主要生态休闲资源有南海子公园、体育公园等。

作为大兴的居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为6.2万/㎡；商圈内目前有中旅亦府、中铁国际公馆、雅居乐京华雅郡、保利绿城和锦诚园、首开保利熙悦林语、海晏春秋、中铁华侨城和园、中海京叁號院、中国铁建花语府、棠颂别墅、棠颂璟庐等十多个新盘在售，产品有普通住宅和别墅，在售均价在5万/㎡以上。目前瀛海镇商圈新房供应充足，价格较高。二手房供应充足，房源以次改善为主，整体价格较高。

目前商圈价值主要体现在居住功能方面，是大兴高端改善社区较为集中的区域。商圈内主要居住人群以大兴本地居民和在亦庄工作的人群为主，高知高技高净值人群较多，主要的通勤方向是亦庄。

根据北京市规自委官网显示，大兴区5月份的土拍中有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近瀛海镇商圈，未来的最高售价是7万/㎡，具体产品类型尚不可知，和瀛海镇商圈对比，其商圈成熟度、生态环境、通勤便利度、周边配套完善度、价值预期等方面都有明显不足。所以新地块新产品未来入市，对瀛海镇商圈的影响极小。

瀛海镇商圈的发展前景主要可以从两个方面来看：一是产城融合方面，根据大兴分区规划（国土空间规划）（2017-2035）显示，瀛海镇未来将发展成为北京经济技术开发区配套服务板块，规划建设为亦庄新城协作配套的小城镇。近期重点优化科技创新服务环境，促进科技创新成果转化。发展智能制造、新能源产业，推进建设国际一流的智能网联驾驶创新中心和产业基地。未来发展重点在于存量产业用地优化升级、促进职住平衡等方面提升强化。

二是居住环境方面，瀛海镇商圈内有南海子公园，北京四大郊野公园之一，也是北京最大湿地公园，总占地达400公顷。属于稀缺生态资源，它除了能够满足居民游乐之外，年可释放氧气1.2万吨以上，可调节区域小气候。高速发展的亦庄新城和大型生态湿地公园在瀛海镇商圈交集，发展出了围绕南海子公园的多梯次中高端改善型社区。

瀛海镇商圈得天独厚的宜居环境为产业的发展提供后盾，高精尖产业的升级和迭代又反哺生态环境休养生息，瀛海镇商圈未来将更加宜业宜居，职住平衡度进一步提高。

1、小区户型多样化，小区户型面积段在63㎡-124㎡之间，一居、两居和三居都有，购房人可选范围较大。

2、小区环境好，绿化率高达47%，小区住宅楼前都有草坪，道路两旁都种有树木，小区内有两个花园，业主居住舒适。

3、小区容积率1.2，小区住宅楼均为6层板楼，生活不拥挤，居民居住舒适度高。

4、小区内部配套丰富，小区内有乒乓球台、棋牌桌、长椅、花园和喷泉等配套，丰富了小区居民的业余生活。

2021年8月，幸福里APP显示上林苑小区的挂盘均价是3.7万/㎡，总价区间为270万-560万，挂盘均价环比上月上涨0.46%，价格无明显变化。纵观近半年小区走势，小区呈平稳态势无明显变化，虽然瀛海镇商圈近半年有微弱的涨幅，但是考虑到上林苑小区成交数据相对较少，与本商圈均价走势略有不同实属正常，所以大家不用过多担心。

购买成本方面，以97㎡两居室为例，报价345万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为121万；二套首付约为207万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

上林苑小区的主力户型为两居室和三居室，两居室面积段为71㎡-108㎡，三居室面积段为108㎡-124㎡，大多是97㎡两居室户型。下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为97㎡南北朝向两居室，优点是：

1、户型有阳台，方便晾晒衣物；

2、户型南北通透，采光通风效果好；

3、客厅带一个飘窗，视野好；

4、两卧室户型方正无凹凸墙面，方便摆放家具。

缺点是：

1、卫生间没有窗户，不方便通风换气；

2、卫生间门口位置利用率低，面积有浪费。

户型二：

本户型为108㎡南北朝向三居室，优点是：

1、厨房有三面窗户，方便排油烟；

2、卫生间B有窗户，方便通风换气；

3、户型是南北通透，采光和通风效果好；

4、有两个卫生间，生活便利。

缺点是：

1、卫生间A无窗户，不方便通风换气；

2、卧室C进门位置较窄，使用率低。

上林苑小区的1号楼、6号楼、7号楼、11号楼和12号楼离主路较近，会受到一定得噪音影响，建议慎重考虑。其中小区内的8号楼建议大家优先考虑，8号楼南面是小区喷泉广场，视野开阔，采光效果较好。小区13号楼和8号楼隔广场相对，北面无遮挡，视野开阔，可以作为第二选择。其他楼栋采光和视野效果相差不大，但均没有8号楼和13号楼效果好，大家可以凭借自己喜好去选择。

上林苑小区户型种类较多，面积段比较广，并且单价才合到3.7万/㎡，所以家里人口少的刚需家庭和人口较多的改善家庭均可以考虑本小区。考虑到本商圈通勤亦庄较为方便，所以在亦庄工作的人群也可以考虑本小区。

瀛海镇商圈的新盘比较多，有普通住宅项目：中旅亦府、中国铁建国际公馆、中海京三号院、雅居乐京华雅郡、保利绿城和锦诚园、中铁华侨城和园、中国铁建花语府。有别墅项目：棠颂别墅、棠颂璟庐、首开保利熙悦林语、海晏春秋。上林苑小区的产品是63㎡-124㎡的普通住宅，所以别墅项目和大面积住宅项目不适合对比，故选择产品面积相对接近的雅居乐京华雅郡来做对比分析。

雅居乐京华雅郡是由北京雅晟房地产开发有限公司开发的，单价5.4万/㎡起，总价433万起。相比于上林苑小区而言，外部配套不相上下。而新盘则在小区品质、电梯、以及小区硬件设施上占据优势，但是新盘容积率大，较为拥挤，所以预算充足的朋友可以优先考虑新盘，而上林苑小区容积率小，绿化率高，对于预算有限的朋友也是一个不错的选择。

上林苑小区周边二手房均价在3.6万/㎡-4.9万/㎡，其中上林苑小区、德茂小区和玉璟园小区价格相差不大，故选择此三个小区做对比分析。