康盛园小区位于高米店商圈，商圈位于南五环和南六环之间，东侧和北侧紧贴西红门商圈，以南五环路为边界；南侧是枣园商圈，以康庄路和黄亦路为边界；西侧是芦城乡和丰台科技园商圈，以京沪高铁为界。

高米店商圈的主要产业方向是新媒体领域新一代信息技术和科技服务业，城市功能定位主要是为大兴新城提供居住配套。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，域内公交线路众多，交通网密集。商圈内的医疗资源主要有大兴区北京同仁堂兴华中医馆、城镇双高社区卫生服务站等。商业资源有领海商业中心、绿地缤纷城等。主要生态休闲资源有翡翠公园、滨河公园、高米店公园等。

作为大兴的主要居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.7万/㎡；商圈内新盘有兴创屹墅在售，是别墅产品。目前无新建普通住宅产品在售。二手房价格稳定，房源充足。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是大兴发展中的区域之一。商圈内主要居住人群以老大兴原住民和周边企业员工为主，其次是丰田科技园、金融街区域的工作人群，主要通勤方向是金融街和丰田科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，米高店商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近米高店商圈，未来价格上限是7万/㎡，抛开生活、交通、产业预期等因素不说，单此价格在高米店商圈内已经找不到可以对标的产品，再加上其楼面价、公租房配建成本以及建控规模等因素，小编判断新产品未来上市不会对米高店商圈二手房市场带来任何影响。

高米店商圈的产业方向主要是新媒体方向，板块功能定位主要是为大兴新城提供生活和居住配套，着重推动产城融合发展。商圈的发展前景可以从两个方面来看：一是产业发展方面，把高米店商圈以京开高速为界一分为二，高速西侧是纯居住区，东侧是纯产业区。

先说产业，大兴区五大产业区之一的国家新媒体产业基地在商圈东部，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区，国家级"四星级"产业基地，基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。

目前国广总局首个视听产业基地、文化产业交易分中心也已经在基地落户，“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

二是居住功能方面，高米店商圈西部的居住区面积大约6平方公里，圈内分布有4号线高米店北和高米店南两个地铁口，居住区内任何一个小区到达最近地铁口的步行距离都不超过2.5公里，90%的小区到达最近地铁口的步行距离在2公里以内，便利的交通配套吸引了大量从城内迁来的居民，2020年高米店商圈是北京市迁入型商圈前20名。

另外在商圈中部、东南和北部分布有翡翠、滨河等七大公园，生态休闲资源充沛，大兴区体育中心也在居住区的正中央位置。总的来说，商圈的居家氛围非常好，配套完善，产品梯度丰富，产业高端且有较大潜力，整体前景不断向好发展。

该小区于1996年-2005年分批建成，容积率为1.4，居住密度小，分多层和小高层，小高层带电梯；绿化率达38%，小区内设有小广场、长椅和休闲长廊。

一梯两户或者一梯三户的设计，多数房源南北通透，采光好，且户型方正，双阳台设计有利于杂物存放且透气性好。

小区内户型可选择性多，户型有有62㎡-65㎡一居、68㎡-93㎡二居、90㎡-147㎡三居、147㎡四居及以上户型，部分楼栋还带有阁楼，其中主力户型是82㎡和92㎡左右的两室一厅。总价273万起，低总价更容易刚需购房者上车。

小区商业配套较好，小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，能满足生活各个方面，小区外围农贸市场、各种超市、商铺，2公里内有网球俱乐部、乒乓球馆、公园、大型购物中心等，满足不同年龄段购物休闲娱乐需求。

小区出门就是公交站，距离地铁4号线高米店南站1.6公里，骑车5-10分钟到达，交通相对便利，很适合对地铁依赖性较高的人群。

截至2021年5月小区挂牌房源共24套。根据幸福里app查询，康盛园小区2021年5月挂牌均价42299元/㎡，环比上涨2.63%， 从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。挂牌房源有一居室、二居室到三居室，价格在273万-560万，其中82㎡-90㎡的二居室最多。

具体购房成本方面，拿在售的82㎡二居室为例，报价310万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为110万左右，二套首付为186万。

小区有多种户型可以选择，最小的是62㎡的一居室，最大的是138㎡的四室。其中一居室比较适合

单身家庭或两口之家居住；一家三口或者四口可以考虑两居室或者三居室。

在售户型中，主力户型是82㎡左右的两室一厅和93㎡左右的三室一厅，南北通透，南北双阳台设计。这两个户型是当下一孩和二孩家庭的首选户型。

康盛园小区是个比较大型的社区，纵深比较深，共有34栋楼，虽然都是坐北朝南东西走向，但因为位置不同各楼的品质也有不同。

其中39号楼和40号楼挨近北门，9号楼和11号楼挨近东门，21号楼和22号楼挨近南门，43号楼挨近西门，以上几栋楼出行比较方便，尤其适合出门坐公交和地铁通勤的上班族；1号楼、2号楼靠近中心广场，也是小区的中心位置，比较安静，适合上了年纪的老年人居住；27号楼靠近农贸市场，吵闹些，喜欢安静的人慎选，但如果是在市场做生意的人群尤其合适，距离近，进出或者囤货都方便。

高米店本地工作或者大兴新区范围内工作的人群；

小区距离地铁4号线大兴线高米店南站只有1.6公里，乘坐4号线50分钟内可以到达动物园、西直门等地，还可以换乘多条地铁线，所以在北京中心城区工作，以地铁4号线为主要出行方式的上班一族也可以考虑在本小区购房；

小区购房门槛相对比较低，在售房中最低价格273万左右，首付大概95万，特别适合刚需、预算有限的购房者；

小区内93㎡左右的三居室，南北通透，两室朝阳，总价在380万左右，特别适合二孩家庭急需改善住房的购房者；

小区周边学校资源丰富，孩子可选择的学校比较多，考虑孩子上学的方便性和多选性的购房者；

特别看好高米店以后的发展，希望在此扎根发展的人群。

目前高米店商圈无在售新房楼盘，选用距离康盛园小区比较近的黄村商圈的两个新楼盘金地旭辉江山风华和招商雍合府作对比。金地旭辉江山风华是由北京辉盛房地产开发有限公司开发，在售户型只有一种89㎡的三室两厅2卫，均价55800元/平起，总价在480万以上。

招商雍合府所有户型已经售罄，售卖户型从84㎡的两室两厅到131㎡的四室两厅共7种户型，均价55800元/平起，总价在469万以上。对比康盛园小区，金地旭辉江山风华户型单一且空间比较局促，如果不介意活动空间大小可以考虑该项目，招商雍合府新房已售罄，可以考虑以二手房的方式购入，不过要考虑税金的问题。

综上来看，两个新房楼盘跟康盛园小区可比性不大，对康盛园小区的影响也比较小。

康盛园小区周边小区比较多，报价在4.2万元/㎡-6.7万元/㎡，这里选择距离小区比较近的旭辉紫郡和金地仰山西区对比。

康盛园小区在众多小区中能成为区域最热销小区，除了生活的便利性还有就是购房选择多，准入门槛低，综合来看，小区的性价比较高。