德茂佳苑小区属于瀛海镇商圈，商圈位于南五环和南六环之间，商圈东侧与亦庄商圈隔开凉水河相望；南侧是磁各庄商圈，在南大红门桥处交汇；西侧是枣园商圈，以南中轴路为界；北侧是旧宫商圈，被南五环隔开。

瀛海镇商圈是亦庄新城的后花园，城市布局上是全面融入亦庄新城发展，商圈的发展重点是完善基础设施和公共服务资源，促进产城融合。

商圈内的交通资源主要有地铁8号线、南五环、南六环、京台高速等，圈内路网发达，通勤便利。商圈内的医疗资源主要有北京市大兴区中西医结合医院（三级）、北京中医药大学东方医院(南院区)（三甲）等，医疗资源丰富。主要商业资源有世纪华联、物美超市等。主要生态休闲资源有南海子公园、体育公园等。

作为大兴的居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为6.2万/㎡；商圈内目前有中旅亦府、中铁国际公馆、雅居乐京华雅郡、保利绿城和锦诚园、首开保利熙悦林语、海晏春秋、中铁华侨城和园、中海京叁號院、中国铁建花语府、棠颂别墅、棠颂璟庐等十多个新盘在售，产品有普通住宅和别墅，在售均价在5万/㎡以上。目前瀛海镇商圈新房供应充足，价格较高。二手房供应充足，房源以次改善为主，整体价格较高。

目前商圈价值主要体现在居住功能方面，是大兴高端改善社区较为集中的区域。商圈内主要居住人群以大兴本地居民和在亦庄工作的人群为主，高知高技高净值人群较多，主要的通勤方向是亦庄。

根据北京市规自委官网显示，大兴区5月份的土拍中有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近瀛海镇商圈，未来的最高售价是7万/㎡，具体产品类型尚不可知，和瀛海镇商圈对比，其商圈成熟度、生态环境、通勤便利度、周边配套完善度、价值预期等方面都有明显不足。所以新地块新产品未来入市，对瀛海镇商圈的影响极小。

瀛海镇商圈的发展前景主要可以从两个方面来看：一是产城融合方面，根据大兴分区规划（国土空间规划）（2017-2035）显示，瀛海镇未来将发展成为北京经济技术开发区配套服务板块，规划建设为亦庄新城协作配套的小城镇。近期重点优化科技创新服务环境，促进科技创新成果转化。发展智能制造、新能源产业，推进建设国际一流的智能网联驾驶创新中心和产业基地。未来发展重点在于存量产业用地优化升级、促进职住平衡等方面提升强化。

二是居住环境方面，瀛海镇商圈内有南海子公园，北京四大郊野公园之一，也是北京最大湿地公园，总占地达400公顷。属于稀缺生态资源，它除了能够满足居民游乐之外，年可释放氧气1.2万吨以上，可调节区域小气候。高速发展的亦庄新城和大型生态湿地公园在瀛海镇商圈交集，发展出了围绕南海子公园的多梯次中高端改善型社区。

瀛海镇商圈得天独厚的宜居环境为产业的发展提供后盾，高精尖产业的升级和迭代又反哺生态环境休养生息，瀛海镇商圈未来将更加宜业宜居，职住平衡度进一步提高。

1、楼间距大：小区大多数楼栋的楼间距都在20米以上，采光良好。

2、基础设施齐全：小区内有活动中心，乒乓球、健身设施等，能满足居民的休闲需求。

3、商业配套成熟：小区门口底商众多，便利店超市齐全，日常采购无忧。

4、交通便利：小区周边500范围内有8条公交线路，1.1公里内有8号线德茂地铁站，居民出行便利。

2021年8月德茂佳苑小区的挂牌均价是4万/㎡，总价区间为276万-430万，挂牌均价环比上月下降0.07%。从过去6个月的数据来看，小区走势与商圈走势相差不多，整体均价低于瀛海镇商圈均价，小区目前挂牌待售的房源约7套，挂牌率为1%，属于较低水平。综上所述，德茂佳苑小区居住群体较稳定且价格相对平稳，购房者可放心购买。

购买成本方面，以86㎡两居室为例，报价350万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为123万，二套首付约为210万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区户型有70㎡一居、85㎡-93㎡两居、112㎡-113㎡三居，小王取两个有代表性的进行分析：

户型一：

本户型为70㎡一居室，其优点有：

1、南北东三向户型，利于采光、通风；

2、明厨明卫设计，利于通风换气；

3、厨房带阳台，便于物品存放。

其缺点有：

1、入户门正对卫生间，不利于隐私；

2、客厅窗户较小，采光受限。

户型二：

本户型为86㎡两居室，其优点有：

1、南北通透户型，利于采光、通风；

2、明厨明卫设计，便于通风换气；

3、两卧分离，家庭成员互不干扰。

其缺点有：

1、入户门正对卫生间，不利于隐私保护；

2、厨房与客厅之间的过道不好利用，造成面积浪费；

3、卫生间面积狭小，使用体验差。

由于小区1号楼、8号楼的1层有底商，2号楼、5号楼、7号楼靠近京岚线，考虑噪音问题，更推荐小区中心的3号楼、6号楼、9号楼、10号楼。

从价格方面来说，德茂佳苑小区均价低于所处商圈，适合首付预算不高的人群购买，同时也要接受小区品质一般的事实；小区户型较为齐全，单身人士可选择一居，两口之家、三口之家可选择两居，多人口家庭可以选择112㎡以上的三居；小区距离地铁8号线约1.1公里，8号线及沿线的工作人群也适合购买。

瀛海镇商圈的新盘较多，首开保利熙悦林语、海晏春秋、中铁华侨城和园、棠颂别墅、棠颂景庐为别墅，非同类产品；保利绿城和锦诚园、中国铁建花语府、中铁华侨城和园、中海京三号院价格差距过大，均不具备对比性。

价值相近、产品相似可做对比的有：

中国铁建国际公馆，小区由北京昊远置业有限公司开发，物业公司为中国铁建（北京）物业，物业费3.98元/㎡/月，小区主打80㎡两居、89㎡三居、150㎡四居，均价5.5万/㎡，总价830万/套起。

中旅亦府，小区由长溢（北京）置业有限公司开发，物业公司为港中铝业物业管理（深圳）有限公司，物业费3.95元/㎡/月，小区有89㎡三居、130㎡四居、170㎡五居，均价5.4万/㎡，总价475万 /套起。

雅居乐京华雅郡，小区由北京雅晟房地产开发有限公司开发，物业公司为雅生活物业管理有限公司，物业费3.98元/㎡/月，小区有89㎡三居、134㎡四居，均价5.4万/㎡，总价482万/套起

周边配套来说四者相差不大，商圈内新盘的品质相对更好，户型选择范围也更广，但价格、生活成本方面德茂小区优势明显，多人口家庭和对生活品质有更高要求的人群可以选择中旅亦府、雅居乐京华雅郡、中国铁建国际公馆，首付较为紧张的人群可以选择德茂佳苑。

德茂佳苑小区周边二手房均价在3.2万/㎡-4.9万/㎡，其中德茂佳苑、德茂小区和南海家园四里同属瀛海镇商圈，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。