旭辉御府小区位于高米店商圈，商圈位于南五环和南六环之间，东侧和北侧紧贴西红门商圈，以南五环路为边界；南侧是枣园商圈，以康庄路和黄亦路为边界；西侧是芦城乡和丰台科技园商圈，以京沪高铁为界。

高米店商圈的主要产业方向是新媒体领域新一代信息技术和科技服务业，城市功能定位主要是为大兴新城提供居住配套。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，域内公交线路众多，交通网密集。商圈内的医疗资源主要有大兴区北京同仁堂兴华中医馆、城镇双高社区卫生服务站等。商业资源有领海商业中心、绿地缤纷城等。主要生态休闲资源有翡翠公园、滨河公园、高米店公园等。

作为大兴的主要居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.7万/㎡；商圈内有兴创屹墅、天恒世界集和星光视界中心三个新盘在售，其中兴创屹墅是别墅产品，天恒世界集是商业，星光视界中心是写字楼。商圈内目前暂无新建普通住宅产品在售。二手房价格稳定，房源充足。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是大兴发展中的区域之一。商圈内主要居住人群以老大兴原住民和周边企业员工为主，其次是丰台科技园、金融街区域的工作人群，主要通勤方向是金融街和丰台科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，米高店商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近米高店商圈，未来价格上限是7万/㎡，抛开生活、交通、产业预期等因素不说，单此价格在高米店商圈内已经找不到可以对标的产品，再加上其楼面价、公租房配建成本以及建控规模等因素，新产品未来上市不会对米高店商圈二手房市场带来影响。

高米店商圈的产业方向主要是新媒体方向，板块功能定位主要是为大兴新城提供生活和居住配套，着重推动产城融合发展。商圈的发展前景可以从两个方面来看：

一是产业发展方面，把高米店商圈以京开高速为界一分为二，高速西侧是纯居住区，东侧是纯产业区。先说产业，大兴区五大产业区之一的国家新媒体产业基地在商圈东部，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区，国家级"四星级"产业基地，基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。目前国广总局首个视听产业基地、文化产业交易分中心也已经在基地落户，“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

二是居住功能方面，高米店商圈西部的居住区面积大约6平方公里，圈内分布有4号线高米店北和高米店南两个地铁口，居住区内任何一个小区到达最近地铁口的步行距离都不超过2.5公里，90%的小区到达最近地铁口的步行距离在2公里以内，便利的交通配套吸引了大量从城内迁来的居民，2020年高米店商圈是北京市迁入型商圈前20名。另外在商圈中部、东南和北部分布有翡翠、滨河等七大公园，生态休闲资源充沛，大兴区体育中心也在居住区的正中央位置。总的来说，商圈的居家氛围非常好，配套完善，产品梯度丰富，产业高端且有较大潜力，整体前景不断向好发展。

1、小区户型设计得好，住宅楼均为板楼，户型以南北通透为主，采光和通风效果较好。

2、小区绿化率35%，中心位置有花园，住宅楼前均有绿植，生长茂盛，种类繁多，小区环境好。

3、小区容积率1.9，密度低，不拥挤，居民居住舒适度高。

4、小区实行人车分流，车流和人流完全分开，互不干扰各行其道，居民安全有保障。

2021年8月，幸福里APP显示旭辉御府小区的挂盘均价是5.5万/㎡，总价区间为513万-1295万，挂盘均价环比上月上涨0.21%，价格基本无变化。纵观小区过去半年的价格走势，基本属于平稳状态，这与整个大兴区以及高米店商圈的价格走势基本吻合，大家可以放心购买。从价格高低上来看，小区近半年价格始终高于高米店商圈均价，说明小区在商圈内竞争力较大。

购买成本方面，以131㎡三居室为例，报价740万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普通住宅，首套首付约为296万；二套首付约为592万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

旭辉御府小区的户型有91㎡两居、131㎡-178㎡三居、150㎡-452㎡四居。下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为131㎡西南北朝向三居室，优点有：

1、户型南北通透，采光和通风效果好；

2、两卫生间均带有窗户，方便通风换气；

3、餐厅和厨房相连，设计合理，用餐方便；

4、客厅带有阳台，方便晾晒衣物。

缺点有：

1、门厅位置利用率低，面积有浪费；

2、卧室B进门位置宽度窄，利用率低，面积有浪费。

户型二：

本户型为162㎡东南北朝向三居室，优点有：

1、户型南北通透，采光和通风效果较好；

2、卫生间B带有窗户，方便通风换气；

3、客厅带有阳台，方便晾晒衣物；

4、厨房带有阳台，方便排放油烟。

缺点有：

1、卧室B进门位置宽度窄，面积有浪费；

2、卫生间A无窗户，不方便通风换气。

小区的17号楼-22号楼南面紧邻主路，会受到噪音影响，建议最后考虑。小区的5号楼和6号楼南面对着小区花园，楼间距大，视野和采光效果较好，可作为首选。小区12号楼和13号楼北面邻小区花园，视野较好，可作为第二选择。

小区单价在本商圈内较高，户型以大户型为主，属于改善型社区，适合预算较为充足人口较多的家庭购买。当然小区户型多样化，部分小户型可适合人口较少的家庭购买。另外，小区所在的高米店商圈通勤金融街和丰台科技园方向较为方便，所以在该地区工作的人群也适合购买。

高米店商圈仅有星光视界中心一个新盘项目，并且该项目产品为写字楼，所以不适合作对比。故选择位于枣园商圈的绿地海珀云翡做对比分析。该项目由北京绿地京翰房地产开发有限公司开发，主打102㎡两居室和135㎡-182㎡三居室户型，单价7万/㎡起，总价700万起。相对于旭辉御府小区，周边配套价值新盘在医疗配套和商业配套方面占据优势，主要表现为项目周边1公里范围内有福泰中医医院、中国中医科学院光安全医院、北京市仁和医院、北京保利多升商贸中心、嘉农超市等。在产品上，新盘在小区品质、精装交付、物业管理方面占据优势，所以预算较为充足的朋友可以优先考虑新盘，但旭辉御府小区相比新盘绿化率更高，容积率小，居住舒适度更好，并且预算约束力小，所以对于预算相对有限的客户，也是一个不错的选择。

旭辉御府小区周边二手房均价在4.8万/㎡-6.0万/㎡，其中旭辉御府、华润公元九里和青岛嘉园小区价格相差不大，故选择此三个小区做对比分析。