月桂庄园属于西红门商圈，商圈位于南四环和南五环之间，地处大兴西红门镇。东侧与旧宫商圈贴合，最东端到南苑机场；南侧是高米店商圈，以南五环为边界；西侧与芦城乡商圈相邻，大致以欣美街左侧河道为分界线；北侧是丰台花乡商圈，隔新发地桥对望。

西红门商圈的区域功能定位是面向城市南部的综合商业中心，是新媒体基地和北京中日创新合作示范区的服务保障区。

商圈内的交通资源主要有南五环、地铁4号线（大兴线）、地铁大兴国际机场线、京开高速等，圈内公共交通发达。商圈内的医疗资源主要有大兴区西红门医院、北京大学肿瘤医院(南郊院区)等，医疗资源丰富。主要商业资源有荟聚中心、鸿坤广场购物中心等。主要生态休闲资源有兴海公园、兴华公园、寿宝庄公园等。

作为大兴的商业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-25年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.38万/㎡；商圈内目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著，其中兴创国际中心是写字楼项目，均价3.8万/㎡起。新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著是住宅项目，在售均价6.44万/㎡起。目前西红门商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在商业发达。商圈内主要居住人群以大兴本地居民为主，另外还有新发地市场、丰台科技园和金融街等区域的工作人群，居住人群结构相对复杂，主要的通勤方向是新发地、金融街和丰台科技园。

根据北京市规自委官网显示，西红门商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近西红门商圈，未来的最高售价是7万/㎡。如果未来新产品以上限价格入市，单价将会大幅高于西红门区域内的绝大多数社区。而西红门和旧宫两个商圈的城市功能定位完全不同，旧宫尚处在产城融合阶段，西红门商圈已经是非常成熟的区域商业中心。从配套丰富度、生活便利度和未来发展预期等多个方面，都不具备横向比较的条件。所以未来新地块新产品入市不会对西红门商圈内的二手房市场造成影响。

西红门商圈的发展方向主要是商业内容的不断深挖和商业领域的持续拓展，主要可以从两个方面来看：

一是西红门商圈地处国家新媒体组团，受国家新媒体基地辐射，这是商圈为新媒体产业提供拓展空间和配套支撑的先决条件。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，未来五年西红门镇将围绕国家新媒体基地产业，继续完善创新创业孵化平台和公共服务体系，均衡布局品牌化、连锁化、便利化的精品商业设施，不断提升域内的科技创新和综合服务水平。

二是西红门商圈是大兴北部地区较为成熟的区域商业中心，扎实的商业底子为其发展高规格服务业奠定了坚实基础。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，西红门商圈将继续培育消费新模式，顺应居民消费理念、方式和习惯变化，多措并举促进消费向体验化、品质化和数字化方向升级。优化国际购物环境，布局一批免税店，发展"首店"经济，继续引入国际品牌店、旗舰店，打造国际消费中心城市重要节点。未来将建设成为“家庭社交商圈”，支持荟聚购物中心提档升级，推广"功能+场景+体验"新型消费，发展夜间经济，打造"深夜食堂特色餐饮街区"。培育形成京南商业地标。

1、小区户型设计优秀，产品均为别墅和洋房，户型均为南北通透，采光和视野效果好。

2、小区绿化率高达40%，住宅楼前均有绿化带，小区中心有大花园，花园内有绿植、假山、水系和凉亭，环境优美。

3、小区容积率为0.8，生活环境宽松，居民居住舒适度较高。

4、小区周边交通配套丰富，小区距离地铁4号线大兴线西红门站约830米，另外附近还有多条公交线路，居民出行方便。

2021年8月，幸福里APP显示月桂庄园小区的挂盘均价是5.0万/㎡，总价区间为388万-1580万，挂盘均价环比上月上涨0.81%，价格无明显变化。纵观过去半年的价格走势，小区价格呈微涨趋势，这与同时段西红门商圈和整个大兴区的价格走势基本保持一致，购房者可从容选择。

另外，小区均价始终高于西红门商圈和整个大兴区的均价，说明小区在整个大兴区和西红门商圈的竞争力较强。

购买成本方面，以126㎡三居室为例，报价650万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源属于非普通住宅，首套首付约为260万，二套首付约为520万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

月桂庄园小区板楼户型有70㎡-93㎡两居、126㎡-217㎡三居、189㎡-296㎡四居，联排别墅170㎡-200㎡四居，叠拼别墅有140㎡-220㎡五居，下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为126㎡南北朝向三居室，优点有：

1、户型南北通透，采光和通风效果好；

2、卫生间A带窗户，方便通风换气；

3、卧室B带有阳台，方便晾晒衣物；

4、厨房带有阳台，方便排油烟。

缺点是：

1、客厅朝西，会产生西晒；

2、卫生间B不带窗户，不利于通风换气。

户型二：

本户型为93㎡南北朝向两居室，优点是：

1、餐厅和厨房相连，方便用餐；

2、户型南北通透，采光和通风效果好；

3、卧室A带有阳台，方便晾晒衣物；

4、厨房带有窗户，方便排油烟。

缺点是：

1、客厅窗户小，采光效果差；

2、卫生间无窗户，不利于风换气。

小区1号楼-4号楼、25号楼-28号楼以及40号楼，临近主路，受到噪音影响较大，建议慎重考虑。33号楼和32号楼南面邻小区广场和喷泉，以及20号楼和21号楼南面邻小区花园，楼间距较大，采光效果较好且视眼开阔，可以作为首选。另外35号楼北面邻小区广场，15号楼和16号楼北面邻小区花园，视野效果较好，可以作为第二选择。

月桂庄园小区以大户型为主，属于改善型社区。小区适合人口较多预算充足的家庭购买，当然小区户型多样化，部分小户型可供人口较少的家庭选择。另外小区所在的西红门商圈通勤新发地、金融街和丰台科技园方向较为方便，所以在该地区工作的人群也适合购买本小区。

西红门商圈内目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著，因为兴创国际中心是写字楼项目，首开龙湖熙悦宸著项目虽为住宅但产品较为单一，这里就不过多介绍了。主要对比一下新城控股熙红印，项目开发商为北京新城鸿熙房地产开发有限公司，有65㎡-75㎡两居、89㎡-105㎡三居、135㎡四居，单价6.44万/㎡起，总价420万起。相对于月桂庄园，新盘周边配套价值相差不大。产品力上，新盘在楼盘品质、人车分流、物业管理方面占据明显优势，所以预算较为充足的朋友可以优先选择新盘，但是月桂庄园小区单价相对较低，预算约束力较小，并且绿化率高于新盘，所以对于预算有限的朋友来说也是一个不错的选择。

月桂庄园小区周边二手房均价在3.8万/㎡-6.0万/㎡，其中月桂庄园、瑞海家园一区和宏盛园西区价格相差不大，故选择此三个小区做对比分析。