兴海家园月苑属于西红门商圈，西红门商圈位于南四环和南五环之间，地处大兴西红门镇。东侧与旧宫商圈贴合，最东端到南苑机场；南侧是高米店商圈，以南五环为边界；西侧与芦城乡商圈相邻，大致以欣美街左侧河道为分界线；北侧是丰台花乡商圈，隔新发地桥对望。

西红门商圈的区域功能定位是面向城市南部的综合商业中心，是新媒体基地和北京中日创新合作示范区的服务保障区。

商圈内的交通资源主要有南五环、地铁4号线（大兴线）、地铁大兴国际机场线、京开高速等，圈内公共交通发达。商圈内的医疗资源主要有大兴区西红门医院、北京大学肿瘤医院(南郊院区)等，医疗资源丰富。主要商业资源有荟聚中心、鸿坤广场购物中心等。主要生态休闲资源有兴海公园、兴华公园、寿宝庄公园等。

作为大兴的商业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-25年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.38万/㎡；商圈内目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著，其中兴创国际中心是写字楼项目，均价3.8万/㎡起。新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著是住宅项目，在售均价6.44万/㎡起。目前西红门商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在商业发达。商圈内主要居住人群以大兴本地居民为主，另外还有新发地市场、丰台科技园和金融街等区域的工作人群，居住人群结构相对复杂，主要的通勤方向是新发地、金融街和丰台科技园。

根据北京市规自委官网显示，西红门商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近西红门商圈，未来的最高售价是7万/㎡。如果未来新产品以上限价格入市，单价将会大幅高于西红门区域内的绝大多数社区。而西红门和旧宫两个商圈的城市功能定位完全不同，旧宫尚处在产城融合阶段，西红门商圈已经是非常成熟的区域商业中心。从配套丰富度、生活便利度和未来发展预期等多个方面，都不具备横向比较的条件。所以未来新地块新产品入市不会对西红门商圈内的二手房市场造成影响。

西红门商圈的发展方向主要是商业内容的不断深挖和商业领域的持续拓展，主要可以从两个方面来看：

一是西红门商圈地处国家新媒体组团，受国家新媒体基地辐射，这是商圈为新媒体产业提供拓展空间和配套支撑的先决条件。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，未来五年西红门镇将围绕国家新媒体基地产业，继续完善创新创业孵化平台和公共服务体系，均衡布局品牌化、连锁化、便利化的精品商业设施，不断提升域内的科技创新和综合服务水平。

二是西红门商圈是大兴北部地区较为成熟的区域商业中心，扎实的商业底子为其发展高规格服务业奠定了坚实基础。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，西红门商圈将继续培育消费新模式，顺应居民消费理念、方式和习惯变化，多措并举促进消费向体验化、品质化和数字化方向升级。优化国际购物环境，布局一批免税店，发展"首店"经济，继续引入国际品牌店、旗舰店，打造国际消费中心城市重要节点。未来将建设成为“家庭社交商圈”，支持荟聚购物中心提档升级，推广"功能+场景+体验"新型消费，发展夜间经济，打造"深夜食堂特色餐饮街区"。培育形成京南商业地标。

1、楼间距大：小区楼间距大，公摊小，户型方正，采光通风相对较好。

2、小区密度低：小区容积率1.4，密度低不拥挤，居民居住舒适度高。

3、安保负责：各类监控设备齐全，24小时保安值班，居民安全放心生活。

4、周边配套齐全：小区周边配套相对齐全，交通、商业、生态休闲比较完善，满足居民日常需求。

2021年8月，幸福里App显示兴海家园月苑的挂牌均价是4.7万/㎡，总价区间为285万-589万，挂牌均价环比上月上涨0.09%，价格基本无变化。从过去六个月的数据来看，小区整体呈现微涨的趋势，涨幅节奏与西红门商圈和大兴区基本一致，房价未出现大的波动。小区目前挂牌待售的房源12套，挂牌率为1%，属于较低水平。从挂牌率和成交价的走势来看，兴海家园月苑价格较稳定。本小区价格高于商圈均价，说明品质高于商圈平均水平。

购买成本方面，以84㎡三居室为例，报价420万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为147万；二套首付约为252万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

兴海家园月苑小区有58㎡-63㎡的一居、75㎡-85㎡的两居、111㎡的三居大多是南北朝向的两居户型。下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为63㎡南北朝向一居室，优点是：

1、南北朝向户型，采光和通风效果好；

2、客厅带阳台，方便晾晒衣物；

3、客厅较方正，方便摆放家具。

缺点是：

1、卫生间无窗户，不方便通风换气；

2、4.9㎡的过道面浪费，利用率低；

3、入户门与卫生间门正对，私密性差。

户型二：

本户型为76㎡南北朝向两居室，优点是：

1、南北朝向户型，采光和通风效果好；

2、主卧次卧分开，互不打扰；

3、厨房带窗户，方便排油烟。

缺点是：

1、卫生间没窗户，不方便通风换气；

2、进门位置宽度窄，率用率低，面积有浪费。

小区内6号楼、7号楼、10号楼、11号楼在小区中间位置，楼间距较大，视野和采光效果好，建议优先考虑。

小区内的2号楼-4号楼、8号楼、9号楼、12号楼-15号楼，都临街会受到车辆噪音的影响，建议慎重考虑。

兴海家园月苑是一个刚需楼盘，以小户型为主，购房门槛较低，适合预算有限的家庭购买。另外小区临近地铁4号线大兴线西红门站，在新发地市场、丰台科技园和金融街等区域的工作人群也适合购买本小区。

西红门商圈内目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著，其中兴创国际中心是写字楼项目，新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著是住宅项目。因为首开龙湖熙悦宸著项目产品较为单一，在此不做比较。主要对比一下新城控股熙红印，项目开发商为北京新城鸿熙房地产开发有限公司，主打75㎡-105㎡两居、三居，单价6.44万/㎡起，总价420万起。相比兴海家园月苑小区，周边配套方面不相上下。但是，新盘的优势在于小区品质更好，内部配套设施更为完善。但是新城控股熙红印楼盘，密度较大，并且购房成本较高，预算充足的朋友可以考虑新盘。兴海家园月苑品质相对一般，没有电梯，但是小区周边交通、商业和生态资源配套齐全，对于预算有限的家庭也是一个不错的选择。

兴海家园月苑周边二手房均价在3.5万/㎡-5.5万/㎡，其兴海家园日苑、宏福园和兴海家园月苑同属刚需社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。