清城北区位于黄村商圈，商圈位于南六环和京开高速交汇处的正北方，地处大兴黄村镇。商圈东侧紧贴观音寺商圈，以京开高速为界；南侧是天宫院南商圈，被南六环分割；西侧毗邻芦城乡和天宫院北商圈，大致以新源大街南北延长线为界；北侧是高米店商圈，以清源路为界。

黄村商圈的功能定位是重点服务保障大兴新城的居住、商业、商务功能，发展目标是新城综合服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南六环路、京开高速等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴区人民医院、北京仁和医院、大兴区心康医院等。

商业资源包括瑞程奥特莱斯、百联清城国际购物中心等。生态休闲资源包括黄村公园、街心公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.9万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中住宅产品有金地旭辉江山风华、颐璟万和和金融街金悦府，在售均价5万/㎡起。目前黄村商圈新房供应充分，价格较高。二手房市场平稳。

目前商圈价值主要体现在地铁优势和生活配套方面，号称大兴CBD。商圈内主要居住人群以老大兴原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是丽泽、国贸和4号线沿线工作的人群，主要的通勤方向是西红门、丰台科技园和金融街方向。

根据北京市规自委官网显示，黄村商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近黄村商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房单价大大高出商圈均价，和黄村商圈比较，没有任何竞争优势。

另外，其商圈成熟度、生活配套完善度、交通网络密集度、居住便利度和商圈预期等方面都不在一个级别。所以老曾认为新地块新产品未来入市，不会对黄村商圈造出的影响。

黄村商圈地处大兴老城，其板块定位是为大兴新城提供生活、商业和商务配套服务。产业方向是依托生物医药基地拉动，延伸医药健康产业链条，促进产城融合发展。商圈的发展前景可以从三个方面来看：

一是规划预期方面，大兴区“十四五”规划中明确提出，推动成长产业融入专业园区发展，促进一体规划、政策覆盖、招商联动，形成协同联动的产业功能组团。生物医药组团以生物医药基地为核心，拓展并带动黄村镇延伸医药健康产业链条，配建高品质服务配套设施，促进产城融合发展。

二是居住功能方面，商圈内有万科、恒大、泰禾、首创、招商、保利、金地、旭辉等众多知名开发商开发的楼盘，形成包括平层大宅、低密别墅、普通高层住宅在内的多元化产品梯队，可满足多种人群的居住需求。

三是交通资源方面，黄村商圈地处大兴空港经济区、大兴新城和北京中心城区的枢纽之上，占据着地铁4号线、京开高速和南六环三条城市大动脉，方便圈内居民通勤和出行的同时，还为圈内经济发展助力。黄村商圈内有4个地铁口覆盖，圈内90%的小区步行到地铁站的距离都在2.5公里以内，便捷的轨道交通使黄村商圈逐渐发展成为京南城市中枢，是大兴南部地区工作人群安家置业的首选之地。另外，随着北京大兴机场通航，新机场线也同步投入使用，黄村发展再次迎来新的契机。

1、小区户型多，包括一居到三居，面积段为45㎡-157㎡，可满足不同家庭结构的购房者需求。

2、小区居住品质高，有洋楼跃层，一层自带小花园，可满足追求住房品质的人群需求。

3、小区中心位置有花园，里面有各种健身器材、凉亭、休闲娱乐设施，方便业主休闲、健身。

4、小区周边医疗资源丰富，500米范围内有社区卫生服务中心、药店等多家医疗机构；小区周边1公里范围内有大兴区人民医院和仁和医院，就医便利。

根据幸福里APP数据显示，截止2021年7月底为止，清城北区在售房源37套，挂牌率为1.85%，挂牌均价是4.5万元/㎡，总价区间为170万-890万，挂牌均价环比上月上涨1.04%。

从过去六个月的数据来看，3月份是小区价位的低位点，接近4.1万元/㎡，4-5月每平米上涨接近0.2万元，5-7月份上涨幅度趋于平稳。总体来说，小区均价处于上升趋势，上升比例和均价都高于黄村商圈和大兴区，在商圈内竞争力较强。

购买成本方面，以95㎡一居室为例，报价300万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为105万；二套首付约为180万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

清城北区小区的主力户型为两居室，面积段为87㎡-145㎡，老曾选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为122㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、客厅南北通透，利于通风、采光；

2、厨房有阳台，利于通风和储物；

3、户型方正，利于家具摆放。

其缺点有：

1、卫生间没有窗户，不利于干燥。

2、次卧两侧有公卫和厨房，不利于休息。

户型二：

本户型为157㎡南北朝向三居室，其优点有：

1、南北通透，通风采光好；

2、卧室3有阳台，利于晾晒衣物；

3、厨房带有阳台，利于通风和储物。

其缺点有：

1、卫生间没有窗，不利于干燥；

2、卧室1窗户朝北，采光不好。

小区基本为板楼设计，采光相差不大，中间区域楼栋离社区中心广场较近，所以5号楼、6号楼、10号楼、11号楼、16号楼等楼栋建议优先选择。

考虑马路行车带来的实际噪音影响，小区南侧的20号楼、21号楼和22号楼，谨慎选择为妥。

27号楼为塔楼，梯户比高，采光也相对不好，建议谨慎选择。

清城北区属于改善型社区，小区内部绿化环境好，适合对绿化环境有要求的人群。小区有洋楼跃层，适合追求居住品质的人群。小区周边交通便利，同样适合在黄村商圈工作的人群。此外，小区户型多样，面积从45㎡-157㎡，可满足不同需求人群。

大兴黄村板块在售新房有金地旭辉江山风华、颐璟万和和金融街金悦府。

金融街金悦府小区由北京远和置业有限公司开发，主打两居、三居刚改型产品，绿化率30%，车位户数比1:1.2，在售产品面积段为83㎡-129㎡，单价4.5万/㎡起，总价650万起。该楼盘建筑类型为板楼、小高层和花园洋房。

金地旭辉江山风华小区由北京辉盛房地产开发有限公司开发，建筑类型为板楼和高层，容积率为2.7，绿化率为30%，车户比为1:1.5，单价5.6万/㎡起，总价480万起。

颐璟万和小区由北京融德房地产开发有限公司开发，建筑类型为板楼和高层，容积率为2.5，绿化率为30%，车户比为1:1.7，在售户型为135㎡四居，单价5.5万/㎡起，总价648万起。

相较于清城北区，新盘小区品质更好，居住环境更优，但单价和总价都较高，追求小区品质且预算充足的朋友可以考虑这三个新楼盘；清城北区可选户型较多，特别是小户型上车门槛低，且小区建成已有10多年时间，各种配套相对齐全，也是不错的选择。

清城北区小区周边二手房均价在3.9万/㎡-5.1万/㎡，其中清城北区、阳光乐府和康宁家园同属改善型社区，而且距离较近，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。