芳源里小区位于北京市大兴区旧宫商圈，北邻中国航天科技城。旧宫商圏位于南四环和南五环之间,北边挨着丰台和朝阳,处在三个城区交界的位置。东侧有京沪高速,西侧有主干道德贤路,还有与5号线、10号线相连亦庄线贯穿南北,交通的便利性增加了旧宫商圈与四周商圈的多样互动。

2020年1月份，最新出台亦庄规划中，“大亦庄”的概念被首次提出。旧宫镇被划分到亦庄经济开发区，定位为亦庄综合配套服务区。在这个大发展背景下，旧宫的发展也是日新月异。

旧宫地理位置优越，出行方式多样，周边公共交通便利，地铁5号线、10号线相连亦庄线贯穿南北，路面交通新修的万源南路西起京台高速公路东辅路，东至庑殿路，全长1274米，规划为城市主干道。往西可上德贤路一路奔北，往东可上五环，驾车出行非常方便。

商圈内商业设施齐全，大型商场如万科广场、万源广场、世界之花以及连锁超市可满足居民日常休闲购物需求。另外区域里大型公园有三个：碧海公园、旺兴湖公园和南海子公园，尤其是南海子公园，在整个亚洲都是很有名气的湿地公园。

旧宫居住人群以商圈内企业职工、本地事业单位职工、旧宫镇本地人及在亦庄新城区域工作的人员为主。

根据北京规自委网站查询的信息，2017年以来旧宫商圈共成交土地出让6处，最近的两次都是今年成交的，一处是4月22日成交的DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4综合性商业金融服务业用地、U17邮政设施用地、R2二类居住用地（配建“公共租赁住房”），由北京住总房地产开发有限责任公司和北京首都开发股份有限公司联合竞得，楼面地价19740元/㎡，溢价率14.79%。一处是1月12日成交的南郊农场棚户区改造项目DX05-0200-0037、0038、6002等地块R2二类居住用地，由北京盛宏辰悦房地产开发有限公司竞得，楼面地价34998元/㎡，溢价率10.88%。两处都未开建，具体信息还未知。

目前在售的新房项目首开保利熙悦诚郡和京能电建洺悦湾分别是2017年和2019年拿地。2020年2月份拿地的绿地和锦城园还未开盘。

土地出让较多，未来新盘入市会对二手房有一定冲击。

根据《大兴分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》政策显示，大兴区将建设亦庄新城（大兴部分）、大兴新城、临空经济区，依托绿色南中轴及其延长线建设城市生态绿心，成为首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区、高水平对外综合交通枢纽。

旧宫商圈正处于亦庄新城（大兴部分）中心辐射区域，同时是绿色南中轴沿线区域，可以预见，随着大兴区作为新时代首都功能拓展的重点地区和首都高品质生活宜居的建设进展，芳源里所在旧宫商圈区块会更加宜居，教育、医疗、文体、养老等公共服务的能力会更上一个台阶，尤其是人居环境质量会大大提升。同时，随着亦庄新城、大兴新城和临空经济区的发展，必将带来相关从业人员和辐射领域常住人口的增加，将会为本区块的二手房市场带来更多的置业需求。

该小区容积率为2.0，高层带电梯，居住密度适中；绿化率高达45%，设有中央花园，居住环境较好。

板楼一梯两户的设计，多数房源南北通透，采光好，且户型方正，双阳台设计有利于杂物存放且透气性好。

小区内户型可选择性多，户型有44㎡-64㎡的一居室、45㎡-125㎡的二居室、47㎡-139㎡的三居室，其中主力户型是91.55㎡的两室一厅和120㎡左右的三室一厅，总价275万起，低总价更容易刚需购房者上车。

小区外部商业配套较好，小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，小区外商业街满足生活各个方面，东北门有菜市场，2公里处有大型综合购物中心，满足不同年龄段购物需求。

小区出门就是公交站，距离地铁8号线南段五福堂地铁站约534米，步行3-5分钟左右，交通相对便利，很适合对地铁依赖性较高的人群。

目前小区挂牌房源共128套。根据幸福里app查询，芳源里小区2021年5月挂牌均价44581元/㎡，环比上涨0.11%， 从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。挂牌房源有一居室、二居室到多居室，价格在275万-950万，其中81㎡-100㎡的二居室最多。

具体购房成本方面，拿在售的100㎡二居室为例，报价450万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为157万左右，二套首付为270万。

小区户型涵盖范围广，最小的是52㎡的一居室，最大的是230㎡的多层。其中52㎡-61㎡的一居室及62㎡以下的两居室适合单身家庭或两口之家居住；两口之家或一家三口比较看重户型且有一定的承受能力的购房者可以考虑90㎡以上的两居室及大面积三居室。

在售户型中，主力户型是96.96㎡左右的两室一厅和120.81㎡左右的三室一厅，南北通透，户型方正，还有南北双阳台设计，值得一提的是客厅面积比较大，完全可以客厅餐厅一厅两用。当然这两个户型也是当下一孩和二孩家庭的首选户型。

芳源里小区是个比较大型的社区，纵深比较深，共有61栋楼，虽然都是坐北朝南东西走向，但因为位置不同各楼的品质也有不同。

其中甲区的1号楼和6号楼，乙区1号楼和13号楼临街，底层有商铺，相对吵闹，但是出行比较方便，尤其适合出门坐公交和地铁通勤的上班族；四期的10号楼、11号楼有小学和幼儿园，家里有孩子上学的选择这两栋楼或者离这两栋比较近的4号楼、5号楼可以接送孩子方便些；三期丙区楼栋相对靠里，环境安静但是出行方便性相对差些，同时小区丙5号楼下有地下超市，生活还是比较方便的。

旧宫本地工作尤其是在中国航天科技城和中科电商谷工作的人群可以重点考虑；

在北京中心城区工作，以地铁8号线南线为主要出行方式的上班一族；

小区购房门槛相对比较低，在售房中最低价格270万左右，首付大概95万，特别适合刚需、预算有限的购房者；

响应国家号召生二娃急需改善住房的购房者；

家里有老人、孩子同时希望各自有相对私密空间的人群可以优先考虑多层房型；

特别看好旧宫以后的发展，希望在此扎根发展的人群。

目前旧宫商圈有两个在售新房楼盘，首开保利熙悦诚郡和京能电建洺悦湾。首开保利熙悦诚郡是由北京首开保利仁泰置业有限公司开发，在售户型是128㎡--156㎡的大户型，均价78900元/平，总价在1000万以上。京能电建洺悦湾在售户型是89㎡-133㎡的三居四居，均价54715元/平，总价在480万以上。对比芳源里小区，京能电建洺悦湾新房在建带装修，如果不考虑入住时间可以考虑该项目，如果购房预算更充裕，比较注重居住环境可以考虑首开保利熙悦诚郡的项目。对比芳源里小区，如果资金充裕，对居住硬件要求高的用户可以考虑。

芳源里小区周边二手房报价在4.4万元/㎡-5.2万元/㎡，这里选择距离芳源里小区最近的中南湾和菊源里小区做对比。