新安里位于大兴区团河路，属于大兴黄村商圈。北京市大兴区史称“天下首邑”，是首都的南大门。其中，黄村是大兴新城和区政府所在地。它处于大兴最北端，与北京城八区接驳，在疏解首都核心区人口方面发挥了重要作用。

黄村的卫星城这一定位，早在上世纪80年代北京市人民政府批准《黄村卫星城总体规划方案》时就已经规划。90年代，卫星城建设已初具规模。整个黄村以兴丰大街为主轴，形成三纵六横的道路网络格局，呈棋盘状，系统地划分成17个“里”的住宅区间，新安里、富强西里、清源西里等住宅小区，都是经统一规划、设计、开发、建设的新型小区，曾获得建设部、北京市政府的表彰。

2009年北京开展城南行动计划，7000亿元巨资投入城南地区的交通、能源、环境等基础设施的改造升级，以及产业功能和公共服务领域的培育提升。同年9月，地铁正式开通，为黄村引入了城区及城北的置业人群。

绿地、保利、金地、旭辉等品牌开发商陆续入驻，使得黄村商圈日益成熟。在黄村，各种价位的楼盘众多，首套刚需客户可选择单价3.1-3.2万元/㎡的新居里、新安里、车站南里等老旧小区；对环境要求较高的购房者可以考虑单价5.5万元/㎡，主打改善户型的新盘颐璟万和、江山风华；而二者折中的可以考虑单价4.2-4.5万元/㎡的阳光乐府、时代龙和大道等次新小区。

黄村的楼盘已经基本饱和，2019年以来也少有土地出让。而商业发展却没有跟上住宅快速发展的脚步。绿地缤纷城是大兴区第一个真正意义的购物中心，但周边业主表示，由于入驻品牌偏中低档，去缤纷城多是去吃饭，逛街购物还是更倾向于位于西红门板块的荟聚购物中心。商圈内的商业以满足周边居民需求为主，生活气息较浓厚，商业氛围不足。

商圈内医疗配套比较完善，最近的三甲医院为中国中医科学院广安门医院南区，距离新安里1.2公里。此外，还有北京仁和医院、北京大兴区人民医院、以及多个专科医院和社区卫生服务站，可以满足不同程度的医疗需求。教育方面，新安里幼儿园位于小区内部，最近的小学黄村镇第一中心小学距离小区750米，大兴三中、北师大大兴附属中学距离小区也在一公里内，在商圈内就可以实现从幼儿园到完成九年义务交易的全过程。

黄村商圈里，由于多数小区为90年代的单位宿舍和回迁安置房，本地居民占比例较大。也有部分在周边工作的职工，或在北京首次置业的购房者考虑此地。黄村商圈整体单价不高，商圈内有地铁，适合预算有限的购房者。

黄村近年来少有土地出让，最近的一次为2020年黄村镇狼垡地区集体产业用地2号地DX00-1002-L06地块，于12月22日完成挂牌出让，最终由北京兴业恒盛置业有限公司以14.81亿元竞得。

该地块位于大兴区黄村镇狼垡地区集体经营性建设用地2号地上市地块内，用地规模4.39万平方米，规划用地性质为F81绿隔产业用地，容积率2.5，规划地上建筑规模为10.97万平方米，含配建人才公寓3.29万平方米。

此次土拍成交地块非普通住宅用地，截至2021年6月，黄村板块都没有待出让住宅用地规划，预计对存量房市场不构成影响。

北京城市总体规划（2016年-2035年）中提出，北京的城市结构空间由“一主一副、两轴多点”改为“一核一主一副、两轴多点一区”。大兴区占据“两轴”中之一的南中轴，未来以文化功能为主，并结合南海子公园、团河行宫建设南中轴森林公园；

其次在推进京津冀协同发展的重要区域中，大兴区也是“多点”中5个位于平原地区中的一个新城，是未来承接中心城区适宜功能和人口疏解的重点地区，更是首都面向区域协同发展的重要战略门户。新总规中，在大兴区的功能定位上特别指出，未来大兴将是面向京津冀协同发展示范区、科技创新引领区、首都国际交往新门户、城乡发展深化改革先行区。

在《大兴分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》中提出构建具有大兴特色的“一轴（中轴线及其南延长线）、一心（生态新都苑）、三城（大兴新城、亦庄新城、国际机场临空经济区）、三带（永定河生态文化发展带、京津冀高端产业带、京雄协同发展带）、多点（三城外各镇）”空间结构。其中，黄村所在的大兴新城紧靠中轴线，包含在三城内，是此次规划中的重要区域。

低密度板楼社区是新安里吸引不少购房者的原因之一，小区多为一梯两户或一梯三户的板楼，楼间距也较大，因此采光、通风、得房率都优于密度较大的塔楼社区。

2021年5月，幸福里app显示其平均挂牌均价在3.4万元/㎡，小区户型比较齐全，50-60㎡的小户型总价在190-220万元之间，适合刚需上车。而90-120㎡的改善户型400万元内也可以买到，置换客户也可考虑。

小区周边生活气息浓厚，商业配套基本可以满足日常生活需要。此外，医疗配套比较完善，大、中、小型医院在商圈内均有分布。小区一公里内有多所幼儿园、中小学，方便家长接送。

幸福里app显示，新安里2021年6月挂牌均价3.4万元/㎡，比5月下跌0.03%。近半年来价格一直较为稳定，波动不大。

挂牌房源多以50㎡-80㎡的两居室和85㎡-95㎡的三居室为多，总价在195-420万元间。小区共3168户，幸福里app显示的挂牌房源为62套，出租房源7套，小福从经纪人处了解到，小区成交活跃度在黄村商圈属中等水平，出租率也不高。

以幸福里app上挂牌在售的主力户型85㎡南北向中楼层房源为例，该房源报价265万，如为首套房，首付为101.3万。需注意的是该小区部分房屋尚属已购公房，过户时需缴纳15.6元/㎡的土地出让金。另外，根据相关规定，贷款年限+房龄不得超过50年，新安里部分房龄较老，影响贷款年限，购房者需注意甄别。

新安里户型多样，户型从50㎡-140㎡，涵盖了1-3室。53㎡一室南北走向，是比较少见的南北双阳台通透小户型。客厅方正且有窗，每个空间都不局促，布局合理，总价190-200万元，适合单身置业或作为婚房。缺点是功能间较少，且卫生间为暗卫。

能与该户型相提并论的是面积价格相当的52㎡两室户型，同样南北通透，虽然多一个功能间，但空间利用相对较差，进门的小厅不能当做客厅，只能把南向房间作为客厅和卧室一体使用。同样，卫生间为暗卫也是该户型的缺点。

面积大于60㎡的两室户型较多，比较典型的68㎡、72㎡户型均为南北通透，客厅方正，没有过长的走廊浪费空间，但缺点同样是卫生间没有窗，影响通风。总价在230万元-320万元间，对居住品质要求稍高的购房者可根据需求选择。

三室户型中，95㎡左右户型比较常见，本小区的此类户型都可以做到南北通透，客厅方正。其缺憾是卫生间为暗卫，客厅不能阳光直射。三代同堂或二胎家庭均可考虑，如有老人同住，需选择低楼层。

小区共50栋楼，其中1号楼-20号楼为新安里西区，21号楼-50号楼为新安里东区。西区的1-8号楼为80年代所建，红砖外立面，房龄较老。东区房龄较新，多为单位宿舍。小区北沿兴亦路，虽是双向六车道的主干道，但最北的21、22号楼与兴亦路之间相隔较远，且中间有小区的活动场地，因此影响不大。小区南临团河路，非主干道，沿街的44号楼-50号楼也不会有太多噪音影响生活。

从性价比看，新安里小区房龄较老，商业配套不够成熟。但胜在总价较低，适合首付、还款能力有限、对居住品质要求不高的购房者。小区周边教育资源较为完善，在商圈内就可以完成从幼儿园到九年义务教育的全过程，适合有需求的购房者关注。

小区内有多栋楼为单位宿舍，目前居住人群里，退休人员占了相当一部分比例，社区和观音寺街道办也开展了居家养老的公共服务。家有老人的购房者也可关注，但需注意楼层选择。

小区目前离地铁站较远，建议在黄村，以及周边的观音寺、枣园等商圈工作的上班族考虑。

2021年5月，大兴区黄村板块内有4个在售普宅新房项目。其中，金地旭辉·江山风华、颐璟万和、招商雍合府单价5.5万元/㎡起，金融街金悦府单价5万元//㎡起。这类新房面积均在85㎡-130㎡之间，总价400万元/套起，品质较高，周边配套与新安里相当，适合改善人群。新安里总价较低，较适合刚需客户。

新安里周边二手房报价在3.1万元/㎡-5.1万元/㎡，其中新居里与新安里整体差距不大，选择周边成交较活跃的清源西里和距小区较近、规模相当的双河北里作比较。