双河北里小区位于黄村商圈，商圈位于南六环和京开高速交汇处的正北方，地处大兴黄村镇。商圈东侧紧贴观音寺商圈，以京开高速为界；南侧是天宫院南商圈，被南六环分割；西侧毗邻芦城乡和天宫院北商圈，大致以新源大街南北延长线为界；北侧是高米店商圈，以清源路为界。

黄村商圈的功能定位是重点服务保障大兴新城的居住、商业、商务功能，发展目标是新城综合服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南六环路、京开高速等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴区人民医院、北京仁和医院、大兴区心康医院等。商业资源包括瑞程奥特莱斯、百联清城国际购物中心等。生态休闲资源包括黄村公园、街心公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.9万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中住宅产品有金地旭辉江山风华、颐璟万和和金融街金悦府，在售均价5万/㎡起。目前黄村商圈新房供应充分，价格较高。二手房市场平稳。

目前商圈价值主要体现在地铁优势和生活配套方面，号称大兴CBD。商圈内主要居住人群以老大兴原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是丽泽、国贸和4号线沿线工作的人群，主要的通勤方向是西红门、丰台科技园和金融街方向。

根据北京市规自委官网显示，黄村商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近黄村商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房单价大大高出商圈均价，和黄村商圈比较，没有任何竞争优势。另外，其商圈成熟度、生活配套完善度、交通网络密集度、居住便利度和商圈预期等方面都不在一个级别。所以新地块新产品未来入市，不会对黄村商圈造成影响。

黄村商圈地处大兴老城，其板块定位是为大兴新城提供生活、商业和商务配套服务。产业方向是依托生物医药基地拉动，延伸医药健康产业链条，促进产城融合发展。商圈的发展前景可以从三个方面来看：

一是规划预期方面，大兴区“十四五”规划中明确提出，推动成长产业融入专业园区发展，促进一体规划、政策覆盖、招商联动，形成协同联动的产业功能组团。生物医药组团以生物医药基地为核心，拓展并带动黄村镇延伸医药健康产业链条，配建高品质服务配套设施，促进产城融合发展。

二是居住功能方面，商圈内有万科、恒大、泰禾、首创、招商、保利、金地、旭辉等众多知名开发商开发的楼盘，形成包括平层大宅、低密别墅、普通高层住宅在内的多元化产品梯队，可满足多种人群的居住需求。

三是交通资源方面，黄村商圈地处大兴空港经济区、大兴新城和北京中心城区的枢纽之上，占据着地铁4号线、京开高速和南六环三条城市大动脉，方便圈内居民通勤和出行的同时，还为圈内经济发展助力。

黄村商圈内有4个地铁口覆盖，圈内90%的小区步行到地铁站的距离都在2.5公里以内，便捷的轨道交通使黄村商圈逐渐发展成为京南城市中枢，是大兴南部地区工作人群安家置业的首选之地。另外，随着北京大兴机场通航，新机场线也同步投入使用，黄村发展再次迎来新的契机。

1、小区房价低：双河北里小区单价在本商圈处于较低水平，购房成本低，此外，小区还有小户型，上车总价低。

2、小区生活成本低：小区物业费0.5元/㎡/月-0.7元/㎡/月，停车免费，这两项开支低于周边大多数小区，有效降低生活成本。

3、小区车位充足：小区除了地面停车场，还开辟了立体停车场，基本解决了本小区业主停车问题。

4、小区生态环境好：小区东门出来就是新凤河景观带，花草茂盛，环境优美，是休闲娱乐的好去处。

2021年8月，幸福里App显示双河北里小区的挂牌均价是2.68万/㎡，挂牌均价环比上月上涨0.07%，价格变化在正常范围，总价区间为183万-560万。挂牌房源以两居为主。从过去六个月的数据来看，环比波动幅度在正常范围，不用担心价格大幅变动。

小区目前挂牌待售的房源约38套，挂牌率为2%，属于较低水平，挂牌房源为5套一居，22套两居，10套三居，一套五居。从挂牌率来看，双河北里小区居住群体较稳定，价格较稳定。

双河北里小区位于大兴黄村商圈，商圈均价3.9万/㎡，本小区价格远低于商圈均价，性价比高。

购买成本方面，以87.52㎡两居室为例，报价273万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为96万；二套首付约为164万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

双河北里小区的主力户型为两居室和三居室，两居室面积段为51㎡-110㎡，三居室面积段为110㎡-167㎡，此外还有51㎡-74㎡的一居、189㎡的四居，大多是西北朝向的两居户型。小康选择两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为80.22㎡东西朝向一居室，其优点有四：

1、东西有窗，有利于通风；

2、西侧有阳台，可做晾晒区域；

3、卫生间有窗，有利于通风换气；

4、卧室近12㎡，居住舒适。

其缺点有三：

1、厨房离餐厅较远，不利于家务操作；

2、入户门正对客厅，不利于隐私；

3、客厅西向，夏天会更热。

户型二：

本户型为80.96㎡南北向朝向两居室，其优点有三：

1、南北方向窗，有利于通风；

2、客厅阳台南向，可做晾晒区域；

3、厨房阳台北向，可做储藏区域。

其缺点有二：

1、面宽窄，进深长，部分区域采光不佳；

2、卫生间为暗卫，不利于通风换气。

双河北里小区分东西两区，东区更靠近新凤河景观带，休闲娱乐便利，小区内部也更安静、干净，而且东区全部为板楼，可优先考虑，其中29号楼、33号楼为拐角楼，拐角处部分房间采光会受影响，需慎重选择。

西区更靠近京开高速，稍显吵闹，尤其是20号楼、41号楼紧邻京开高速，部分房间噪音会更大，需慎重选择，其中41号楼为高层板塔结合、有电梯，购房者需综合考虑做出适合自己的选择。

本小区为刚需型楼盘，适合预算不充足的购房人；本小区户型多样，适合不同人口家庭，单身人士可选择一居，两口之家、三口之家可以选择两居，家庭成员较多的可选择三居以上的户型；最后，本小区由于位置因素，适合工作、生活在黄村区域及邻近商圈的购房人群。

大兴黄村板块在售新房有4个，分别是清城国际中心、颐璟万和、金地旭辉·江山风华和金融街金悦府。其中清城国际中心是非住宅，不具备对比性，其余3个新盘的价格与双河北里小区相差最少的是金融街金悦府。

该新盘由北京远和置业有限公司开发，主打两居、三居刚改型产品，绿化率30%，车位户数比1:1.21，在售产品面积段为89㎡-129㎡，单价5万/㎡起，总价450万起。相比双河北里小区，新盘户型设计更适合现在人生活习惯，居住环境也相对更优，预算充足的朋友可以考虑金融街金悦府，需要性价比高、生活成本低的小区，可优先考虑双河北里小区。

双河北里小区周边二手房均价在2.6万/㎡-3.3万/㎡，其中新安里、新居里小区和双河北里小区同属刚需社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。