康隆园属于高米店商圈，商圈位于南五环和南六环之间，东侧和北侧紧贴西红门商圈，以南五环路为边界；南侧是枣园商圈，以康庄路和黄亦路为边界；西侧是芦城乡和丰台科技园商圈，以京沪高铁为界。

高米店商圈的主要产业方向是新媒体领域新一代信息技术和科技服务业，城市功能定位主要是为大兴新城提供居住配套。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，域内公交线路众多，交通网密集。商圈内的医疗资源主要有大兴区北京同仁堂兴华中医馆、城镇双高社区卫生服务站等。商业资源有领海商业中心、绿地缤纷城等。主要生态休闲资源有翡翠公园、滨河公园、高米店公园等。

作为大兴的主要居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.7万/㎡；商圈只有星光视界中心一个写字楼项目。商圈内目前暂无新建普通住宅产品在售。二手房价格稳定，房源充足。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是大兴发展中的区域之一。商圈内主要居住人群以老大兴原住民和周边企业员工为主，其次是丰台科技园、金融街区域的工作人群，主要通勤方向是金融街和丰台科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，米高店商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近米高店商圈，未来价格上限是7万/㎡，抛开生活、交通、产业预期等因素不说，单此价格在高米店商圈内已经找不到可以对标的产品，再加上其楼面价、公租房配建成本以及建控规模等因素，小编判断新产品未来上市不会对米高店商圈二手房市场带来影响。

高米店商圈的产业方向主要是新媒体方向，板块功能定位主要是为大兴新城提供生活和居住配套，着重推动产城融合发展。商圈的发展前景可以从两个方面来看：

一是产业发展方面，把高米店商圈以京开高速为界一分为二，高速西侧是纯居住区，东侧是纯产业区。先说产业，大兴区五大产业区之一的国家新媒体产业基地在商圈东部，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区，国家级"四星级"产业基地，基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。目前国广总局首个视听产业基地、文化产业交易分中心也已经在基地落户，“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

二是居住功能方面，高米店商圈西部的居住区面积大约6平方公里，圈内分布有4号线高米店北和高米店南两个地铁口，居住区内任何一个小区到达最近地铁口的步行距离都不超过2.5公里，90%的小区到达最近地铁口的步行距离在2公里以内，便利的交通配套吸引了大量从城内迁来的居民，2020年高米店商圈是北京市迁入型商圈前20名。另外在商圈中部、东南和北部分布有翡翠、滨河等七大公园，生态休闲资源充沛，大兴区体育中心也在居住区的正中央位置。总的来说，商圈的居家氛围非常好，配套完善，产品梯度丰富，产业高端且有较大潜力，整体前景不断向好发展。

1、小区绿化率较高，绿化率为33%，住宅楼前均有绿化带，道路两旁种有树木。小区环境较好。

2、户型设计得好，小区住宅楼均为一梯两户的板楼，户型以南北通透为主，采光和通风效果好。

3、小区容积率低，容积率为1.08，密度小不拥挤，居民居住舒适度高。

4、小区停车位充足，地上地下均有车位，居民停车方便。

2021年8月，幸福里APP显示康隆园小区的挂盘均价是5.5万/㎡，总价区间为550万-1365万，挂盘均价环比上月上涨0.38%，价格无明显变化。纵观过去半年小区的价格走势，基本保持平稳，这与同时段大兴区和高米店商圈的价格走势基本保持一致。小区价格明显高于高米店商圈均价，所以康隆园小区在高米店商圈内竞争力较强。

购买成本方面，以130㎡三居室为例，报价730万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普通住宅，首套首付约为292万；二套首付约为584万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

康隆园小区户型有104㎡两居、121㎡-237㎡三居、148㎡-241㎡四居，下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为149㎡西南北朝向三居室，优点是：

1、户型南北通透，采光和通风效果好；

2、两卫生间均带窗户，方便通风换气；

3、厨房带有窗户，方便排油烟；

4、客厅带有阳台，方便晾晒衣物。

缺点是：

1、卧室A和卧室B朝西，会造成西晒；

2、卧室A进门位置宽度窄，面积有浪费。

户型二：

本户型为141㎡南北朝向三居室，优点是：

1、户型南北通透，采光和通风效果好；

2、户型带有阳台，方便晾晒衣物；

3、厨房带有窗户，方便排油烟；

4、有储藏间，可以堆放杂物，节约空间。

缺点是：

1、两卫生间均不带窗户，不方便通风换气；

2、卧室A和卧室B进门位置宽度窄，面积有浪费。

小区的1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、21号楼、22号楼、34号楼、35号楼和44号楼临近主路，会受到噪音的影响，建议慎重考虑。小区大多数楼栋的前后楼间距都相差无几，但39号楼和40号楼南面邻小区广场，没有住宅楼，所以采光和视野效果较好，可以作为首选。

康隆园小区均价在本商圈内属于较高的，户型以大户型为主，预算约束力大，属于改善型社区。预算较为充足并且人口较多的家庭，比较适合购买。另外小区所在商圈通勤金融街和丰台科技园方向较为方便，所以在该地区上班的人群也适合购买本小区。

康隆园小区所在的高米店商圈只有一个新盘项目，名字叫做星光视界中心，项目为写字楼，无法做对比。所以选择邻近枣园商圈的新盘—绿地海珀云翡作对比。该楼盘开发商是北京绿地京翰房地产开发有限公司开发，单价7.0万/㎡起，总价700万起。相对于康隆园小区而言，周边配套价值方面，新盘在医疗和商业方面占据优势，主要表现为项目周边1公里范围内有福泰中医医院、中国中医科学院广安门医院、北京仁和医院、北京保利多升商贸中心等。在产品力上，新盘在人车分流、楼盘建筑品质、精装交付和物业管理上占据优势，所以预算充足的朋友可以优先考虑新盘。但是，康隆园小区相比新盘密度小，绿化率略高于新盘，居住更舒适，对于预算有限的朋友来说也是一个不错的选择。

康隆园小区周边二手房均价在4.3万/㎡-6.0万/㎡，其中康隆园、兴涛园和新里西莱斯公馆小区价格相差不大，故选择此三个小区做对比分析。