世嘉博苑小区位于西红门商圈，商圈位于南四环和南五环之间，地处大兴西红门镇。东侧与旧宫商圈贴合，最东端到南苑机场；南侧是高米店商圈，以南五环为边界；西侧与芦城乡商圈相邻，大致以欣美街左侧河道为分界线；北侧是丰台花乡商圈，隔新发地桥对望。

西红门商圈的区域功能定位是面向城市南部的综合商业中心，是新媒体基地和北京中日创新合作示范区的服务保障区。商圈内的交通资源主要有南五环、地铁4号线（大兴线）、地铁大兴国际机场线、京开高速等，圈内公共交通发达。商圈内的医疗资源主要有大兴区西红门医院、北京大学肿瘤医院(南郊院区)等，医疗资源丰富。主要商业资源有荟聚中心、鸿坤广场购物中心等。主要生态休闲资源有兴海公园、兴华公园、寿宝庄公园等。

作为大兴的商业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-25年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.38万/㎡；商圈内目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著，其中兴创国际中心是写字楼项目，均价3.8万/㎡起。新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著是住宅项目，在售均价6.44万/㎡起。目前西红门商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在商业发达。商圈内主要居住人群以大兴本地居民为主，另外还有新发地市场、丰台科技园和金融街等区域的工作人群，居住人群结构相对复杂，主要的通勤方向是新发地、金融街和丰台科技园。

根据北京市规自委官网显示，西红门商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近西红门商圈，未来的最高售价是7万/㎡。如果未来新产品以上限价格入市，单价将会大幅高于西红门区域内的绝大多数社区。而西红门和旧宫两个商圈的城市功能定位完全不同，旧宫尚处在产城融合阶段，西红门商圈已经是非常成熟的区域商业中心。从配套丰富度、生活便利度和未来发展预期等多个方面，都不具备横向比较的条件。所以未来新地块新产品入市不会对西红门商圈内的二手房市场造成影响。

西红门商圈的发展方向主要是商业内容的不断深挖和商业领域的持续拓展，主要可以从两个方面来看：一是西红门商圈地处国家新媒体组团，受国家新媒体基地辐射，这是商圈为新媒体产业提供拓展空间和配套支撑的先决条件。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，未来五年西红门镇将围绕国家新媒体基地产业，继续完善创新创业孵化平台和公共服务体系，均衡布局品牌化、连锁化、便利化的精品商业设施，不断提升域内的科技创新和综合服务水平。

二是西红门商圈是大兴北部地区较为成熟的区域商业中心，扎实的商业底子为其发展高规格服务业奠定了坚实基础。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，西红门商圈将继续培育消费新模式，顺应居民消费理念、方式和习惯变化，多措并举促进消费向体验化、品质化和数字化方向升级。优化国际购物环境，布局一批免税店，发展"首店"经济，继续引入国际品牌店、旗舰店，打造国际消费中心城市重要节点。未来将建设成为“家庭社交商圈”，支持荟聚购物中心提档升级，推广"功能+场景+体验"新型消费，发展夜间经济，打造"深夜食堂特色餐饮街区"。培育形成京南商业地标。

1、小区中式风格的园林式景观设计很出色，业主们可以“足不出户”欣赏到远在千里之外的江南景致。

2、小区是高层楼栋，大开窗的设计配合室内比较高的举架高度，可以让居住者在平时有更好的视野。

3、世嘉博苑地处成熟商圈，周边公交站、商场、银行等各类资源比较齐全，业主们很多生活需求均能得到满足。

通过幸福里app查询，截至2021年8月17日，小区在售房源19套。小区目前在售均价54153元/㎡，环比上升1.74%。近半年来看，小区平均售价波动不大。小区平均售价一直高于西红门平均价格和大兴区平均价格。

购房成本方面，截至2021年8月17日，122㎡三室两厅户型，报价640万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为256万，二套首付为512万。

小区有53㎡-61㎡一居、58㎡-96㎡两居、39㎡-136㎡三居、75㎡-89㎡四居。选择小区户型95㎡两室两厅和87㎡两室一厅进行分析。

小区共有9栋楼，其中9号楼靠近街道，环境较吵，不适合喜欢安静的购房者；10号楼、12号楼离街道较远，喜欢安静环境的购房者可以优先考虑。

1、小区内绿化景观丰富，含有水系景观，环境优美，楼栋以白色、橘红色涂料为主，充满温馨感，且楼栋品质较高，适合想改善居住环境的人群考虑。

2、小区距离地铁4号线大兴线西红门站较近，可通往西苑、海淀黄庄、国家图书馆等站，适合在地铁4号线大兴线沿线站点工作的人群。

3、小区紧靠兴华公园，生态环境较好，适合经常进行户外运动的购房者。

截⾄2021年8⽉17日，大兴区西红门板块内的新房有首开龙湖熙悦宸著和兴创国际中心，其中兴创国际中心是写字楼，不具对比性，故选取首开龙湖熙悦宸著进行对比。

小区周边二手房的报价在5.4万/㎡-5.7万/㎡，其中世家博苑和鸿坤理想城礼域府与月桂庄园整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。