德茂小区位于瀛海镇商圈，商圈位于南五环和南六环之间，商圈东侧与亦庄商圈隔开凉水河相望；南侧是磁各庄商圈，在南大红门桥处交汇；西侧是枣园商圈，以南中轴路为界；北侧是旧宫商圈，被南五环隔开。

瀛海镇商圈是亦庄新城的后花园，城市布局上是全面融入亦庄新城发展，商圈的发展重点是完善基础设施和公共服务资源，促进产城融合。

商圈内的交通资源主要有地铁8号线、南五环、南六环、京台高速等，圈内路网发达，通勤便利。商圈内的医疗资源主要有北京市大兴区中西医结合医院（三级）、北京中医药大学东方医院(南院区)（三甲）等，医疗资源丰富。主要商业资源有世纪华联、物美超市等。主要生态休闲资源有南海子公园、体育公园等。

作为大兴的居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为6.2万/㎡；

商圈内目前有中旅亦府、中铁国际公馆、雅居乐京华雅郡、保利绿城和锦诚园、首开保利熙悦林语、海晏春秋、中铁华侨城和园、中海京叁號院、中国铁建花语府、棠颂别墅、棠颂璟庐等十多个新盘在售，产品有普通住宅和别墅，在售均价在5万/㎡以上。目前瀛海镇商圈新房供应充足，价格较高。二手房供应充足，房源以次改善为主，整体价格较高。

目前商圈价值主要体现在居住功能方面，是大兴高端改善社区较为集中的区域。商圈内主要居住人群以大兴本地居民和在亦庄工作的人群为主，高知高技高净值人群较多，主要的通勤方向是亦庄。

根据北京市规自委官网显示，大兴区5月份的土拍中有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近瀛海镇商圈，未来的最高售价是7万/㎡，具体产品类型尚不可知，和瀛海镇商圈对比，其商圈成熟度、生态环境、通勤便利度、周边配套完善度、价值预期等方面都有明显不足。所以新地块新产品未来入市，对瀛海镇商圈的影响极小。

瀛海镇商圈的发展前景主要可以从两个方面来看：一是产城融合方面，根据大兴分区规划（国土空间规划）（2017-2035）显示，瀛海镇未来将发展成为北京经济技术开发区配套服务板块，规划建设为亦庄新城协作配套的小城镇。

近期重点优化科技创新服务环境，促进科技创新成果转化。发展智能制造、新能源产业，推进建设国际一流的智能网联驾驶创新中心和产业基地。未来发展重点在于存量产业用地优化升级、促进职住平衡等方面提升强化。

二是居住环境方面，瀛海镇商圈内有南海子公园，北京四大郊野公园之一，也是北京最大湿地公园，总占地达400公顷。属于稀缺生态资源，它除了能够满足居民游乐之外，年可释放氧气1.2万吨以上，可调节区域小气候。高速发展的亦庄新城和大型生态湿地公园在瀛海镇商圈交集，发展出了围绕南海子公园的多梯次中高端改善型社区。

瀛海镇商圈得天独厚的宜居环境为产业的发展提供后盾，高精尖产业的升级和迭代又反哺生态环境休养生息，瀛海镇商圈未来将更加宜业宜居，职住平衡度进一步提高。

1、基础设施齐全，居住舒适

小区内部基础设施配套齐全，社区公园、体育场地免费使用，休闲娱乐有去处。

2、绿化充足，环境好

小区内杨树、柳树、月季等花草植物种类众多，且成年树木较多，环境优美。

3、邻里和睦，生活氛围浓厚

小区居民大部分都是以前的同厂职工，邻里之间互帮互助，相处融洽，居住体验好。

4、配套完善，生活便利度高

小区周边商业配套成熟，附近约900米范围内有德茂便民广场等中小型超市，满足日常采买需求。

截止到2021年8月，幸福里显示德茂小区的挂牌均价是3.9万/㎡，挂牌均价环比上月上涨0.08%，价格变化在正常范围，总价区间为215万-420万。挂牌房源以两居为主。从过去六个月的数据来看，环比波动幅度在正常范围，不用担心价格大幅变动。

购买成本方面，以88㎡三居室为例，报价289万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为102万，二套首付约为174万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

本小区户型有42㎡-49㎡一居、52㎡-99㎡两居、70㎡-113㎡三居，小王选择两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为70㎡两居室，其优点有：

1、南北朝向，有利于通风；

2、客厅面积较大，利于家具摆放；

3、主卧阳台向南，可作为晾晒区域；

4、厨房、次卧阳台向北，可作为储藏区域。

缺点有：

1、客厅没有窗户，采光受限；

2、入户门正对卫生间，对隐私造成不便；

3、厨房面积较为狭小，居家生活造成不便。

户型二：

本户型为80㎡三居室，其优点有：

1、南北朝向户型，有利于通风；

2、双卧朝阳，采光较好；

3、卧室B带阳台，可做晾晒区域。

缺点有：

1、客厅没有窗户，采光受限；

2、卫生间面积过于狭小，造成生活不便；

3、入户门直对卫生间，影响隐私。

由于小区总高均为六层，附近没有主干道，但小区西侧正在拆迁，18号楼、16号楼、14号楼、12号楼、10号楼、8号楼、6号楼、4号楼和2号楼可能会受噪音影响，所以更为推荐靠近中心公园的9号楼、11号楼、13号楼、15号楼、17号楼，以及视野更好的28号楼和30号楼。

本小区为刚需楼盘，从价格方面来说，小区均价处于商圈较低水平，优势明显，适合大兴区域购房资金较为紧张的人群，但是小区整体环境一般，对于居住品质要求不高的购房人群；小区距离地铁五福堂站约1.5公里，地铁八号线及沿线购房人群也适合购买；小区户型种类较为齐全，单身人士可以选择一居，两口之家、三口之家可以选择两居，多人口家庭可以选择113㎡三居。

瀛海镇商圈的新盘较多，首开保利熙悦林语、海晏春秋、中铁华侨城和园、棠颂别墅、棠颂景庐为别墅，非同类产品；保利绿城和锦诚园、中国铁建花语府、中铁华侨城和园、中海京三号院价格差距过大，均不具备对比性。

价值相近、产品相似可做对比的有：

中国铁建国际公馆，小区由北京昊远置业有限公司开发，物业公司为中国铁建（北京）物业，物业费3.98元/㎡/月，小区主打80㎡两居、89㎡三居、150㎡四居，均价5.5万/㎡，总价830万/套起。

中旅亦府，小区由长溢（北京）置业有限公司开发，物业公司为港中铝业物业管理（深圳）有限公司，物业费3.95元/㎡/月，小区有89㎡三居、130㎡四居、170㎡五居，均价5.4万/㎡，总价475万/套起。

雅居乐京华雅郡，小区由北京雅晟房地产开发有限公司开发，物业公司为雅生活物业管理有限公司，物业费3.98元/㎡/月，小区有89㎡三居、134㎡四居，均价5.4万/㎡，总价482万/套起。

周边配套来说四者相差不大，商圈内新盘的品质相对更好，户型选择范围也更广，但价格、生活成本方面德茂小区优势明显，多人口家庭和对生活品质有更高要求的人群可以选择中旅亦府、雅居乐京华雅郡、中国铁建国际公馆，首付较为紧张的人群可以选择德茂小区。

德茂小区周边二手房报价在3.5万/㎡-5.2万/㎡，其中德茂佳苑、南海家园四里同属瀛海镇商圈，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。