滨河东里小区位于枣园商圈，商圈位于南五环和六环之间，商圈东侧毗邻瀛海镇商圈，以南中轴路为界；南侧隔兴亦路与黄村商圈接壤；西侧是芦城乡商圈，以兴旺大街为边界；北侧是高米店商圈，以康庄路和黄亦路为边界。

枣园商圈的板块功能定位主要是为大兴新城提供居住配套，主要产业方向是新一代信息技术和科技服务业。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，公交线路众多，交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴中医院、北京永林医院、兴业口腔医院等。商业资源主要包括天健广场、吉嘉港商业中心、广丰购物中心等；生态资源主要包括枣林公园、康庄公园、兴旺公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内目前只绿地海珀云翡一个住宅新盘在售，在售均价7万/㎡起。目前枣园商圈新房供应稳定，价格相对较高。商圈内老旧二手房小区较多，挂牌价差异不大，价格稳定，房源充足。

目前商圈价值主要体现在交通优势和居住配套方面，是大兴主要居住区之一。商圈内主要居住人群以原住民和南城拆迁居民为主，其次是金融街和丰台科技园工作的人群，主要通勤方向是金融街和丰田科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，枣园商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近枣园商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和枣园商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以新地块新产品未来入市，对枣园商圈的影响微乎其微。

枣园商圈地处大兴黄村镇的东南部，主要功能定位和黄村商圈基本一致，都是为大兴新城提供居住配套。商圈未来的发展前景主要可以从三个方面来看：

一是居住功能方面，枣园商圈西部约1/3的已建成城区，属于大兴老城，区域内以枣园小区为代表的老小区众多，依托地铁4号线接入北京地铁网，便捷的通勤优势和成熟的居住功能，可有效承接北京中心城区疏解的人口和新媒体产业人才的居住配套保障，不断充实圈内的人才资源。

二是产业发展方面，商圈中部1/3是以国家新媒体产业基地为代表的产业区，国家新媒体产业基地，基地于2005年12月31日经国家科技部正式批复成立，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区。基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、黑科技、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

三是商圈东部1/3的城市留白区域，主要功能是城市生态绿心，未来会是整个大兴区城市绿肺的一个重要部分。总之，枣园商圈现已具备承接互联网新生态人才的天时和地利条件，域内以新媒体产业为龙头的上下游企业也在蓬勃发展，周边的生态环境还在持续改善，是大兴新城板块内较有潜力的商圈之一。

1、小区楼间距大，前后无遮挡，采光良好，居住舒适度较高。

2、卫生管理好，小区内的道路干净、整洁，垃圾处理及时，没有堆放现象，物业管理比较到位。

3、生活氛围融洽，小区基本都是中建一局的员工，基本都相互认识，邻里间相处和谐。

4、总价低，小区基本都是小户型，且单价较低，整体的购房成本不会很高。

滨河东里2021年8月份的挂牌均价在3.6万/㎡左右，从幸福里价格走势图上可以看出，2021年3月-8月挂牌价只是有小幅度的波动，虽然环比上个月挂牌均价上涨了0.08%，但这也是在正常的波动范围之内，从整体来看基本是持平的，同时也说明滨河东里房价较为稳定。

购买成本方面，以78㎡三居室为例，报价305万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为107万；二套首付约为183万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以以上说明仅供参考。

滨河东里小区有44㎡的一居、50㎡-93㎡的两居、60㎡-78㎡的三居，下面就取两个有代表性的户型来分析一下。

户型一

该户型为60㎡两居室，其优点有：

1、南北通透户型，通风效果好；

2、主卧有独立阳台，可做单独晾晒区；

3、主卧朝南，采光好。

其缺点有：

1、卫生间没有窗，通风透气性差；

2、厨房面积小，过于局促。

户型二

该户型为70㎡两居室，其优点有：

1、南北通透户型，通风效果好；

2、客厅有独立阳台，方便晾晒衣物；

3、客厅开间大，南向采光好。

其缺点有：

1、卫生间面积太小，且没有窗户，通风透气性差；

2、卧室A正对入户门，有客来访不利于隐私。

滨河东里小区，16号楼和23号楼靠近小区的中心位置，紧邻中心花园，前后视野开阔，楼间距相较于其他楼栋较大，距离主路较远，基本不会有噪音影响；另外由于31号楼、32号楼、33号楼、34号楼、35号楼靠近京开高速，会有一定的噪音影响，建议谨慎选择。

从价格方面看，滨河东里小区的单价低，整个小区都是以小户型为主，而且物业费也较低，比较适合预算不是很高的刚需人群；从交通方面看，小区距离地铁4号线较近，比较适合地铁4号线沿线附近工作生活的人群。

枣园商圈的新盘不多，目前在售住宅项目只有绿地海珀云翡一个，由北京绿地京翰房地产开发有限公司所建，共四栋楼。物业公司是浙江南都物业，物业费为5.8元/㎡/月，绿化率30%，容积率2.8，面积是从102㎡的两居室到182㎡的三居室，单价7万/㎡，总价700万起。

总的来说，就产品本身而言，绿地海珀云翡的楼盘品质、居住环境、内部配套是要明显优于滨河东里的，当然其价格也高，生活开支大，这对于大多数家庭来说会有比较大压力，要是预算比较充足，追求生活品质的朋友倒是可以优先考虑一下绿地海珀云翡；而滨河东里在价格方面就比较有优势了，小户型为主，单价低，很适合刚需人群。

滨河东里周边二手房均价在3.1万/㎡-6.4万/㎡左右，其中滨河东里、滨河西里和枣园小区同属枣园商圈，价格相近，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。