富强西里小区位于黄村商圈，商圈位于南六环和京开高速交汇处的正北方，地处大兴黄村镇。商圈东侧紧贴观音寺商圈，以京开高速为界；南侧是天宫院南商圈，被南六环分割；西侧毗邻芦城乡和天宫院北商圈，大致以新源大街南北延长线为界；北侧是高米店商圈，以清源路为界。

黄村商圈的功能定位是重点服务保障大兴新城的居住、商业、商务功能，发展目标是新城综合服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南六环路、京开高速等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴区人民医院、北京仁和医院、大兴区心康医院等。商业资源包括瑞程奥特莱斯、百联清城国际购物中心等。生态休闲资源包括黄村公园、街心公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.9万/㎡；商圈内目前有3个新盘在售，其中住宅产品有金地旭辉江山风华和金融街金悦府，在售均价4.4万/㎡起。目前黄村商圈新房供应充分，价格较高。二手房市场平稳。

目前商圈价值主要体现在地铁优势和生活配套方面，号称大兴CBD。商圈内主要居住人群以老大兴原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是丽泽、国贸和4号线沿线工作的人群，主要的通勤方向是西红门、丰台科技园和金融街方向。

根据北京市规自委官网显示，黄村商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近黄村商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房单价大大高出商圈均价，和黄村商圈比较，没有任何竞争优势。另外，其商圈成熟度、生活配套完善度、交通网络密集度、居住便利度和商圈预期等方面都不在一个级别。所以新地块新产品未来入市，不会对黄村商圈造成影响。

黄村商圈地处大兴老城，其板块定位是为大兴新城提供生活、商业和商务配套服务。产业方向是依托生物医药基地拉动，延伸医药健康产业链条，促进产城融合发展。商圈的发展前景可以从三个方面来看：

一是规划预期方面，大兴区“十四五”规划中明确提出，推动成长产业融入专业园区发展，促进一体规划、政策覆盖、招商联动，形成协同联动的产业功能组团。生物医药组团以生物医药基地为核心，拓展并带动黄村镇延伸医药健康产业链条，配建高品质服务配套设施，促进产城融合发展。

二是居住功能方面，商圈内有万科、恒大、泰禾、首创、招商、保利、金地、旭辉等众多知名开发商开发的楼盘，形成包括平层大宅、低密别墅、普通高层住宅在内的多元化产品梯队，可满足多种人群的居住需求。

三是交通资源方面，黄村商圈地处大兴空港经济区、大兴新城和北京中心城区的枢纽之上，占据着地铁4号线、京开高速和南六环三条城市大动脉，方便圈内居民通勤和出行的同时，还为圈内经济发展助力。黄村商圈内有4个地铁口覆盖，圈内90%的小区步行到地铁站的距离都在2.5公里以内，便捷的轨道交通使黄村商圈逐渐发展成为京南城市中枢，是大兴南部地区工作人群安家置业的首选之地。另外，随着北京大兴机场通航，新机场线也同步投入使用，黄村发展再次迎来新的契机。

1、小区户型设计得好。小区内均为一梯两户或者一梯三户的板楼，户型朝向以南北通透为主，采光和通风效果好。

2、小区治安好。小区门口设有岗亭，内部还有社区警务工作室，并且多处设有视频监控设备，小区居民人身安全有保障。

3、小区内部有大兴区富强西里卫生服务站，小区居民看病就医不需要出小区大门，看病比较方便。

4、小区周边交通配套丰富。小区距离地铁4号线大兴线清源路站约536米，小区周边600米范围内有多条公交线路，小区居民出行便利。

2021年8月，幸福里APP显示富强西里小区的挂盘均价是4.0万/㎡，总价区间为205万-382万，挂盘均价环比上月上涨0.11%，价格无明显变化。纵观过去半年的小区均价走势，整体保持微弱上涨，这与同时间段整个大兴区和黄村商圈的均价走势基本一致，大家可以放心购买。从价格水平上来分析，小区均价近半年始终高于商圈均价，说明富强西里小区在黄村商圈内竞争力较强。

购买成本方面，以93㎡三居室为例，报价311万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源属于普宅，首套首付约为109万；二套首付约为187万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

富强西里小区的户型有39㎡-56㎡一居、42㎡-92㎡的两居、62㎡-93㎡的三居、145㎡四居。下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为71㎡东南北朝向三居室，优点是：

1、南北通透，采光和通风效果好；

2、卧室B带有阳台，方便晾晒衣物；

3、厨房带有窗户，采光好，也方便空气流通；

4、卧室B户型方正，方便摆放家具。

缺点是：

1、卫生间无窗户，不利于通风换气；

2、卧室C宽度较窄，不方便摆放家具。

户型二：

本户型为79㎡东南北朝向三居室，优点是：

1、南北通透，通风效果好；

2、主卧室带阳台，方便晾晒衣物；

3、厨房有窗户，采光好，空气流通好；

4、卫生间有窗户，方便通风换气。

缺点是：

1、客厅较小，面宽不足3米，生活不便；

2、玄关处和主卧入口处无法利用，造成面积浪费。

小区的1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、6号楼、16号楼、18号楼、28号楼和30号楼，这9栋楼考虑到临街会受到噪音影响，所以建议大家慎重考虑。

小区的21号楼，南面邻小区花园，视野和采光效果较好，建议作为首选。

小区的7号楼和31号楼北面临小区花园，视野效果较好，可以作为第二选择。

小区所有住宅楼均为4层-6层无电梯的板楼，其他刚才未提及的住宅楼前后的楼间距都相差不大，视野和采光的效果均不如7号楼、21号楼和31号楼，大家可凭自己的喜好进行选择。

富强西里小区以小户型为主，房子总价不高，属于刚需型社区，适合预算有限人口较少的家庭购买。另外，因为本小区距离地铁4号线大兴线清源路站较近，所以在地铁4号线大兴线沿线工作的人群也适合购买本小区。

黄村商圈内共有三个新盘，其中清城国际中心的产品是商铺不具备对比性。金地旭辉江山风华只有89㎡三居一种户型，产品较为单一，在此不做对比。接下来拿金融街金悦府进行详细对比分析。该项目由北京远和置业有限公司开发，主打83㎡-129㎡两居和三居，单价4.5万/㎡起，总价450万起。

相比于富强西里小区而言，周边配套不相上下，新盘在小区品质、物业管理、电梯方面占据明显优势。综合来看，预算充足的家庭可以优先考虑新盘。但是富强西里小区生活气息更浓，总价约束力较小，对于预算较低的家庭来说也是不错的选择。

富强西里小区周边二手房均价在3.6万/㎡-5.1万/㎡，其中富强西里、富强东里和阳光乐府价格相差不大，故选择此三个小区做对比分析。