瑞海家园一区位于西红门商圈，商圈位于南四环和南五环之间，地处大兴西红门镇。东侧与旧宫商圈贴合，最东端到南苑机场；南侧是高米店商圈，以南五环为边界；西侧与芦城乡商圈相邻，大致以欣美街左侧河道为分界线；北侧是丰台花乡商圈，隔新发地桥对望。

西红门商圈的区域功能定位是面向城市南部的综合商业中心，是新媒体基地和北京中日创新合作示范区的服务保障区。

商圈内的交通资源主要有南五环、地铁4号线（大兴线），地铁大兴国际机场线、京开高速等，圈内公共交通发达。商圈内的医疗资源主要有大兴区西红门医院、北京大学肿瘤医院(南郊院区)等，医疗资源丰富。主要商业资源有荟聚中心、鸿坤广场购物中心等。主要生态休闲资源有兴海公园、兴华公园、寿宝庄公园等。

作为大兴的商业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-25年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.38万/㎡；商圈内目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著，其中兴创国际中心是写字楼项目，均价3.8万/㎡起。新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著是住宅项目，在售均价6.44万/㎡起。目前西红门商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在商业发达。商圈内主要居住人群以大兴本地居民为主，另外还有新发地市场、丰台科技园和金融街等区域的工作人群，居住人群结构相对复杂，主要的通勤方向是新发地、金融街和丰田科技园。

根据北京市规自委官网显示，西红门商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近西红门商圈，未来的最高售价是7万/㎡。如果未来新产品以上限价格入市，单价将会大幅高于西红门区域内的绝大多数社区。而西红门和旧宫两个商圈的城市功能定位完全不同，旧宫尚处在产城融合阶段，西红门商圈已经是非常成熟的区域商业中心。从配套丰富度、生活便利度和未来预期值等多个方面对比，都不具备横向比较的条件。所以未来新地块新产品入市不会对西红门商圈内的二手房市场造成影响。

西红门商圈的发展方向主要是商业内容的不断深挖和商业领域的持续拓展，主要可以从两个方面来看：

一是西红门商圈地处国家新媒体组团，受国家新媒体基地辐射，这是商圈为新媒体产业提供拓展空间和配套支撑的先决条件。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，未来五年西红门镇将围绕国家新媒体基地产业，继续完善创新创业孵化平台和公共服务体系，均衡布局品牌化、连锁化、便利化的精品商业设施，不断提升域内的科技创新和综合服务水平。

二是西红门商圈是大兴北部地区较为成熟的区域商业中心，扎实的商业底子为其发展高规格服务业奠定了坚实基础。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，西红门商圈将继续培育消费新模式，顺应居民消费理念、方式和习惯变化，多措并举促进消费向体验化、品质化和数字化方向升级。

优化国际购物环境，布局一批免税店，发展"首店"经济，继续引入国际品牌店、旗舰店，打造国际消费中心城市重要节点。未来将建设成为“家庭社交商圈”，支持荟聚购物中心提档升级，推广"功能+场景+体验"新型消费，发展夜间经济，打造"深夜食堂特色餐饮街区"。培育形成京南商业地标。

1、居民生活舒适度高，小区共16栋楼，912户，容积率为1.3，小区密度小，业主居住不拥挤。

2、户型采光和通风效果好，小区内都是一梯两户的板楼，户型都是南北通透的，非常适合居住。

3、小区户型多样化，适合不同家庭构成的人群购买，小区一居、两居、三居和四居都有，面积段63㎡-138㎡之间，购房人可选择多。

4、交通配套丰富，出行便利，小区距离地铁4号线西红门站约500米，小区周边300米范围内还有宏福路和宏旭路西口两个公交站，业主出行方便。

2021年8月，瑞海家园一区小区的挂牌均价是4.2万/㎡，总价区间为305万-500万，挂牌均价环比上月下降0.12%，无明显变化。从图中可以看出，今年3月份以来无论是小区的，还是西红门商圈，乃至于整个大兴区，成交均价都无明显波动。从价格高地上来看，西红门商圈的均价高于整个大兴区的平均值。这是因为西红门商圈配套设施相对丰富，位置在大兴区偏北的位置，距离主城区较近。

瑞海家园一区小区的成交均价基本和大兴区均价持平，低于西红门商圈单价。因为瑞海家园一区虽然占据一定的位置和配套优势。但是作为商品房和经济适用房混搭的小区，本身品质一般，没有电梯，与同商圈小区相比，没有优势。

购买成本方面，以96㎡两居室为例，报价410万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为164万；二套首付约为328万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

瑞海家园一区小区的主力户型为两居室和三居室，两居室面积段为63㎡-108㎡，三居室面积段为123㎡-124㎡，大多是南北朝向户型。下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为97㎡南北朝向两居室，优点是：

1、两卧室和客厅户型方正，无明显凹凸墙面，利用率高，方便摆放家具；

2、南北通透，采光和通风效果好；

3、有两个阳台，方便晾晒衣物。

缺点是：

1、卫生间无窗户，不方便通风换气；

2、过道B面积浪费，利用率低。

户型二：

本户型为124㎡南北朝向三居室，优点是：

1、南北两端各带一个阳台，方便晾晒衣物；

2、两个卫生间都带窗户，方便通风换气；

3、餐厅和厨房相连，户型设计合理，用餐方便；

4、南北通透，通风效果好。

缺点是：

1、过道不好利用，面积有浪费；

2、卫生间B作为客卫面积小，使用不方便。

小区的6号楼南边楼间距大，采光没有影响，并且视野开阔，直观小区中心的花园，可以优先考虑。11号楼大家可以作为第二选择，虽然11号楼南边有15号楼，但是北面视野开阔可以直观小区的花园。小区内的2号楼、3号楼、4号楼、13号楼、17号楼和19号楼建议大家作为最后的备选，因为这几栋楼临街，会受到噪音的影响。其他住宅楼情况基本一样，楼间距相差不大，综合视野和采光的效果均不如6号楼和11号楼。

小区内户型多样化，户型面积段在63㎡-138㎡，一居到四居室都有，适合不同家庭构成的购房人；此外，小区挂牌单价不高，适合刚需购房人；另外小区附近交通配套丰富，距离地铁4号线大兴线西红门站约500米，地铁出行方便，在新发地市场、丰台科技园和金融街等区域的工作人群也可以购买该小区。

商圈内目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著，其中兴创国际中心是写字楼项目。新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著是住宅项目。因为首开龙湖熙悦宸著项目产品较为单一，这里就不过多介绍了。主要对比一下新城控股熙红印，项目开发商为北京新城鸿熙房地产开发有限公司，主打75㎡-105㎡两居、三居，单价6.44万/㎡起，总价420万起。相比如瑞海家园一区，新盘的周边配套不相上下。新盘的内部配套和建筑品质相对更有优势，但是新城控股熙红印容积率高生活相对拥挤，并且购房成本相对较高，预算充足的朋友可以优先考虑新盘。瑞海家园一区虽然没有电梯，但是小区容积率低、户型好、交通便利，对于预算不多的家庭也是非常不错的选择。

瑞海家园一区小区周边二手房均价在4万/㎡-5.3万/㎡，其中瑞海家园一区、月桂庄园和兴海家园星苑小区价格相差不大，故选此三个小区做对比分析。