枣园东里小区位于枣园商圈，商圈位于南五环和六环之间，商圈东侧毗邻瀛海镇商圈，以南中轴路为界；南侧隔兴亦路与黄村商圈接壤；西侧是芦城乡商圈，以兴旺大街为边界；北侧是高米店商圈，以康庄路和黄亦路为边界。

枣园商圈的板块功能定位主要是为大兴新城提供居住配套，主要产业方向是新一代信息技术和科技服务业。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，公交线路众多，交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴中医院、北京永林医院、兴业口腔医院等。商业资源主要包括天健广场、吉嘉港商业中心、广丰购物中心等；生态资源主要包括枣林公园、康庄公园、兴旺公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内目前只绿地海珀云翡一个住宅新盘在售，在售均价7万/㎡起。目前枣园商圈新房供应稳定，价格相对较高。商圈内老旧二手房小区较多，挂牌价差异不大，价格稳定，房源充足。

目前商圈价值主要体现在交通优势和居住配套方面，是大兴主要居住区之一。商圈内主要居住人群以原住民和南城拆迁居民为主，其次是金融街和丰台科技园工作的人群，主要通勤方向是金融街和丰田科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，枣园商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近枣园商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和枣园商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对枣园商圈的影响微乎其微。

枣园商圈地处大兴黄村镇的东南部，主要功能定位和黄村商圈基本一致，都是为大兴新城提供居住配套。商圈未来的发展前景主要可以从三个方面来看：

一是居住功能方面，枣园商圈西部约1/3的已建成城区，属于大兴老城，区域内以枣园小区为代表的老小区众多，依托地铁4号线接入北京地铁网，便捷的通勤优势和成熟的居住功能，可有效承接北京中心城区疏解的人口和新媒体产业人才的居住配套保障，不断充实圈内的人才资源。

二是产业发展方面，商圈中部1/3是以国家新媒体产业基地为代表的产业区，国家新媒体产业基地，基地于2005年12月31日经国家科技部正式批复成立，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区。基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、黑科技、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

三是商圈东部1/3的城市留白区域，主要功能是城市生态绿心，未来会是整个大兴区城市绿肺的一个重要部分。总之，枣园商圈现已具备承接互联网新生态人才的天时和地利条件，域内以新媒体产业为龙头的上下游企业也在蓬勃发展，周边的生态环境还在持续改善，是大兴新城板块内较有潜力的商圈之一。

1、小区的绿化效果很好，整体打造出来的花园景观非常怡人，居民们的日产休闲体验得到很大的提升。

2、小区的便民设施比较全，而且很多都设立在楼栋附近，业主们使用起来非常方便。

3、小区的户型比较丰富，在各楼栋的分布也比较均匀，购房者可以有更多样的选择。

4、小区离地铁4号线枣园站仅213米，公共交通线路也较多，业主们的日常出行便利。

通过幸福里app查询，截至2021年8月17日，小区在售房源24套，目前在售均价40217元/㎡，环比上升0.22%。近半年来看，波动范围不大，整体呈现上升趋势，小区均价高于海淀区中关村均价。

购房成本方面，截至2021年8月17日，91㎡两居户型，报价329万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为115万，二套首付为197万。

小区有68㎡-91㎡两居，79㎡-107㎡三居。

现选择小区户型90㎡两居和96㎡三居进行分析。

小区分为西区和南区，楼栋之间没有太大差异，西区楼栋布局相对于南区而言较为分散，楼间距较大，视野更为开阔，低层采光也更好一些。2号楼、3号楼、7号楼、10号楼距离小区底商较近，日常生活相对于其他楼栋更方便一些。

1、小区内户型面积较小，售价也比较亲民，总价较低，购房压力较小，适合刚需人群选择。

2、周边500米内有地铁4号线站点枣园站，可以通往宣武门、陶然亭、马家堡等站，适合在地铁4号线沿线站点周边工作的人群选择。

3、小区周边商业配套齐全，有多个购物中心，适合喜欢购物的人群。

截至2021年8月16日，大兴区枣园商圈内的新房只有绿地海珀云翡。

绿地海珀云翡于2019年6月23日开盘，是由北京绿地京翰房地产开发有限公司开发的项目，有102㎡的两居、135㎡-182㎡的三居户型，物业为浙江南都物业。绿地海珀云翡的在售户型有102㎡两居标价700万/套，135㎡三居标价920万/套，158㎡三居标价1080万/套、178㎡三居标价1220万/套、182㎡三居标价1300万/套。对比枣园东里，绿地海珀云翡房屋面积大，每平米平均价格较高，从而上车价格比较高，资金较为紧张可考虑枣园东里小区入手。绿地海珀云翡小区内现代设施比较新，居住品质相对较高，对居住品质要求较高可考虑绿地海珀云翡。

小区周边二手房的报价在4.0万/㎡-4.7万/㎡，其中中建国际港和首邑上城与枣园东里整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。