小区位于昌平区昌平县城商圈府学路。昌平县城板块整体位于北六环外，北接十三陵镇，南接沙河镇，东临南邵镇，西面被马池口镇和南口镇包围。昌平县城是昌平区的主城区、核心板块。区域内交通发达，有地铁昌平线直达西二旗，道路交通有京新高速和京藏高速，板块内居民出行方便。作为昌平区最早发展的板块之一，昌平县城经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。

昌平县城作为昌平区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2010年前，其中部分为上世纪90年代左右的公房回迁房。在2000年后，随着昌平县城的深入开发，也有万科、金隅等知名开发商落地深耕。目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。

商业方面，板块内有北京悦荟广场、佳莲·时代广场等配套齐全的生活广场；教育方面，板块内有中国政法大学、中国石油大学等高校为板块增添书卷气；生态休闲方面，板块内有昌平新城滨河森林公园、昌平公园等知名公园；医疗方面，板块有三甲医院昌平区中医医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，昌平县城还是中关村科技园区昌平园的中心区、昌平园发展建设起步区，规划用地总面积达435.9公顷，注册企业1100余家，中国机电研究所、高德地图数据生产基地等高新产业均落户于此。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、昌平县城本地人及在西二旗上地等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅仅有北京怡园，供应量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2011年至今，昌平县城板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的几块住宅用地均位于板块东侧的南邵镇，目前该板块内还有泰禾昌平拾景园、北京风景等新房在售。而根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月6日，昌平县城板块都没有待出让住宅用地。

可见，作为昌平区发展最完善的板块之一，昌平县城已多年没有新地块入市。目前板块内唯一在售的新房北京怡园，其拿地时间为2006年。

昌平县城板块的发展前景可从住宅属性和产业属性两方面进行阐述。

住宅属性方面：作为昌平区发展最早的住宅区之一，昌平县城拥有完善的生活配套和醇熟的居住氛围，非常适合居住。同时板块内交通发达，无论高速或地铁均可以快速直达西二旗、上地等产业集中区域，能够承载更多在京工作者的居住需求。不过，由于板块发展过早，板块内二手房大多面临着房龄较老，物业、停车等内部服务相对落后的困境，阻碍了一部分购房人前来昌平县城置业的热情。同时随着沙河、北七家等板块的崛起，给了购房人更多选择，进一步导致昌平县城板块成了很多购房人的第二、甚至第三选择。

产业属性方面：昌平县城虽然是中关村科技园区昌平园的建设起步区，不过由于板块建设较早、居住人口多，板块内现有产业结构和未来规划都不如未来科学城、昌平新城等新兴板块。未来昌平县城在昌平园中的作用，将更多体现在“中控大脑”、“决策者”的层面，自身实力能得到提升，不过发展速度相比较未来科学城等会相对滞后。

1、小区绿化较好，品质较高，容积率低，人均绿化持有率高，活动空间更为宽阔，居住比较舒适。

2、小区户型较大，户型可选性多，布局设计合理，南北通透，得房率比较高。

3、内部配套齐全，设有不同种类的健身器材、乒乓球设施、停车棚、垃圾分类点、快递驿站等，方便了居民的生活。

4、周边商超资源较丰富，可满足居民的日常购物需求。小区离地铁站近，周边的公交线路众多，交通方便，易于出行。

截止到2021年8月，福地家园挂牌均价为33092元/㎡，比上月下降了0.11%。从价格走势来看较为稳定，但是低于昌平县城均价和昌平区均价。福地家园房龄较高，且楼栋较少，户型可选性较低，可能是导致该小区房价与同板块小区价格差异较大的原因。

参照北京市现行的普宅标准看，小区内大部分二手房为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%。非普宅首套首付为40%，二套首付为80%。以126㎡的三居为例，售价为418万，首套首付为167万，二套首付为334万。该小区大部分楼栋建成于2000年，房龄21年，具体贷款额度和年限都需评估。

小区户型涵盖了126㎡-154㎡三居、126㎡-154㎡三居、153㎡-230㎡四居户型。本次我们以该小区内比较常规的143㎡三室一厅居以及154㎡三室两厅进行对比分析。

小区共有7栋楼，占地面积较小，在配套上相差不大。7号楼距离北门较近，临街，出行较为便利。1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼位于小区西侧，临双拥路，环境嘈杂。4号楼靠近中间，较为安静。

小区户型面积较大，设计比较合理，通风和采光都较好，所以对于户型设计方面有要求的客群可以多关注一些；

小区周围配套及内部配套较为完善，久居住户较多，人口流动不大，想要在此板块长期居住的客群可以考虑；

小区位于昌平县城较为中心的位置，周边公交线路众多，地铁便利，适合生活动线在昌平县城的人群，另外，对于在朱辛庄、回龙观、霍营、上地等地的上班族也是个比较好的选择。

福地家园小区周边主要是以二手房小区居多，新房小区还是偏少的，只有北京怡园和硅谷SOHO两个小区，故选择北京怡园小区进行比较。

作为昌平的主要居住区，小区周边二手房楼盘较多，故而选取一些在价格方面与该小区较为接近、位置也相较不远的建明里小区、龙山华府小区进行对比，看看小区的产品力与性价比有何优劣。