灵秀山庄小区位于旧宫商圈，商圈位于南四环和南五环之间，商圈东侧与小红门与亦庄商圈接壤；南侧是瀛海镇商圈，被南五环隔开；西侧与和义商圈犬牙交错；北侧是宋家庄与十里河商圈，以南四环为界。

旧宫商圈的板块功能定位主要是与亦庄产业协同联动，发展成为亦庄的后花园，提供完善的生活服务配套。

商圈内的交通资源主要有地铁8号线、亦庄线、德贤路、南四环、南五环等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有旧宫医院、北京育龙和谐医院等两所综合型医院。商业资源包括住总万科广场、旧宫商厦、爱琴海购物中心等大型商超。休闲资源包括碧海公园、旧宫公园、旺兴湖公园等等。

作为大兴的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.5万/㎡，圈内新建商品住宅有京能电建洺悦湾和中南湾有售，均价5.3万/㎡起。目前旧宫商圈新房供应较少，二手房供应量充足，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在居住配套方面。商圈内主要居住人群是原住民，其次是亦庄商圈、金融街和宋家庄区域的工作人群，主要的通勤方向是亦庄、金融街和国贸方向。

近年来旧宫商圈一直是北京土拍市场的热门商圈，根据北京市规自委官网显示，大兴区在2021年5月份的北京市首批“两集中”土拍中有两块土地成交，其中一块处于旧宫镇，该地块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡，位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

该块地位于旧宫商圈南边的城乡结合部，距离8号线五福堂站比较近，有地铁优势，未来产品如果以最高限价7万/㎡入市的话，新房的单价会明显高于商圈均价，不会和商圈内的绝大多数住宅盘形成竞争关系。所以新地块新产品未来入市，对旧宫商圈二手房价格的影响微乎其微。

旧宫商圈是北京“城南行动计划”的重点发展区域，近十年来飞速发展，尤其是在2019年 “大亦庄”概念提出后，明确将旧宫划入亦庄经济开发区，定位为“亦庄综合配套服务区”，功能是为亦庄产业发展提供现代居住和商业服务。商圈的发展前景可以从三个方面来看：

一是得益于从2009年开始持续十多年的三轮“南城行动计划”的重点支持，整个南城投入资金近万亿，使旧宫的城市面貌和基础配套设施在短短的十年内得到快速全面升级，如今的旧宫已经具备了发展成为现代化精品生活小镇的基础；

二是随着旧宫商圈市政服务、交通设施、休闲资源等城市功能的持续成熟，自然会承接大量北京中心城区疏解的人口和产业，近一步丰富商圈内的人群属性；

三是在“大亦庄”概念的催动下，旧宫和亦庄经济开发区将进一步融合，两个商圈在居住功能和产业功能上实现双向互补，旧宫将发展出兼具商业和商务功能的众多服务机构。在这样的大背景下，整个商圈的GDP产值、职住均衡度和居住品质都会跨上一个新台阶。

1、纯板楼社区：小区大部分为5层-7层的板楼，密度低，居民的居住舒适度好。

2、绿化面积大：小区内部有一个公园，并且几乎每栋楼的前后均有小花园，居民散步方便。

3、卫生管理好：小区垃圾处理的及时，园区打扫的干净，居民好评度高。

4、日常生活方便：小区内就有便利店和卫生服务站，出小区步行5分钟便能到达生活广场，可满足居民的日常所需。

灵秀山庄2021年8月的挂牌均价是4.5万/㎡左右，从幸福里价格走势图上可以看出，3月-8月挂牌价有小幅度的波动，虽然挂牌均价环比上月上涨了0.25%，但是在正常的波动范围之内。整体上看灵秀山庄的价格走势明显是高于大兴区的价格和旧宫商圈整体价格的，这说明灵秀山庄在商圈内乃至大兴区都是处于优势地位的，竞争力较强。

购买成本方面，以145㎡三居室为例，报价699万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普通住宅，首套首付约为280万，二套首付约为559万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以以上说明仅供参考。

灵秀山庄共有27栋楼1786户，有45㎡-59㎡的一居、59㎡-131㎡的两居、105㎡-146㎡的三居、134㎡-178㎡的四居及以上，下面就取两个有代表性的户型来分析一下。

户型一

该户型为96.2㎡两居室，其优点有：

1、南北通透户型，采光通风效果好；

2、动静分区明显，互不打扰；

3、客厅开间大，采光好。

其缺点有：

1、双暗卫设计，通风透气性差；

2、厨房面积局促，施展不开。

户型二

该户型为127.64㎡三居室，其优点有：

1、南北通透户型，通风效果好；

2、主卧独立卫生间，私密性好；

3、客厅台阶式设计，增加了空间层次感。

其缺点有：

1、双暗卫，通风透气性差；

2、两个次卧朝北，采光略差。

灵秀山庄多为南北通透的板楼，其中16号楼主要分布一居和三居，而且前面是小区的公园，高层观景效果好，没有遮挡，私密性、采光良好；另外15A栋楼和15B栋楼为带电梯的11层板楼，主要以大户型为主，觉得步梯不方便的朋友，可以关注一下；此外因为6号楼采用的是一梯四户的设计，建议谨慎选择。

从小区环境看：小区安静，绿化面积大，小区内配有公园，适合对环境有要求的购房人群；从户型方面看：小区户型多样化，从45㎡一居到178㎡四居都有，可满足不同人群的需要，尤其小区距离地铁4号线较近，在4号线沿线工作的人群可以购买。

旧宫商圈目前在售新项目不多，只有一个住宅新盘在售——京能电建洺悦湾，由北京京能海赋置业有限公司所建，板楼小高层项目，共15栋。信和物业，物业费为4.30元/㎡/月，容积率2.5，绿化率30%。在售户型从75㎡两居室到133㎡的四居室都有，单价约在5.4万/㎡，总价750万起。

总体来说，相较于周边配套而言，两者相差不多，生活和交通都很方便。就产品本身而言京能电建洺悦湾，主要以大户型为主，总价和生活成本相对较高，对于预算充足朋友，可以优先考虑京能电建洺悦湾；而灵秀山庄面积段覆盖比较全，总价明显要低于京能电建洺悦湾，整体看性价比还是比较高的，对于预算有限的朋友也是一个不错的选择。

灵秀山庄小区周边二手房均价在3.5万/㎡-7.1万/㎡，其中灵秀山庄、亦庄北岸和美然绿色家园同属旧宫商圈，价格相近，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。