吉晟别墅小区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。

其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。

教育方面，板块内有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。

板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上“顺风路”。

截止2021年5月，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。

5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。

同一天，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。

两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1、吉晟别墅是北京市玉龙吉胜房地产开发有限公司建设的联排别墅社区，容积率为0.67，是一个低密度高档社区。该小区在整个回龙观地区的别墅社区中体量最大，在售房源最多，可供选择的房型、地理位置更为广泛。

2、该小区是吉胜房地产公司打造的“宽HOUSE”项目，设计者将进深缩短至8米，面宽增加到7.5米-11.2米。进深缩短使总面积相得到控制，总售价相对降低，面宽和使用面积却相应增加，同时还避免了邻里干扰。

3、小区环境优美，非常宜居。日常生活区域全部南向自然采光，南北通风，有观景阳台和大落地窗，尽享自然风光。小区的文化活动丰富，邻里之间关系融洽，是一个温情社区。

4、吉晟别墅位于京北八达岭高速公路西三旗环岛向东一公里处，东南与亚运村及奥运村相呼应，西邻上地产业基地，北邻回龙观文化居住区。从小区步行至地铁13号线或8号线均只需几分钟步行。而且，小区西侧800米就是京藏高速，自驾出行非常方便。

5、小区内部基础设施完善，周边配套成熟。小区内有游泳馆、健身房、儿童娱乐区和休闲健身区，便于运动。另外，距离小区南门50米就是三旗百汇大商场，再往前走还有物美超市，龙旗广场等，周边生活配套较为完善。

根据幸福里app显示，吉晟别墅社区截止2021年6月，挂牌均价为57970元/㎡左右，比2021年5月环比上升0.17%，房价总体保持稳定。挂牌房源以200㎡-300㎡的三居到五居居多，总价在1300万-2200万之间，房价总价较高。小区目前挂牌34套，挂牌率较高。

购房成本方面，拿245㎡的四居室为例，报价1480万：依照北京市现行的标准来看，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为592万，二套首付为1184万。

小区是吉胜房地产公司打造的“宽HOUSE”项目。该小区为高性价比联排别墅，建筑形态包括联排、双拼两种。小区户型有225㎡-336㎡三居和225㎡-367㎡四居。主力户型为251㎡的四室两厅和336㎡的三室四厅，得房率约90%。

1.小区有一南一北两个门。其中36号楼靠近小区大门，进出较为方便。且南边为南店公园，视野较好。适合注重居住品质的人群购买居住。

2.小区内的12号楼、21号楼、22号楼、24号楼、25号楼靠近内部的健身会所。内部配置了游泳馆、健身馆等运动设施。适合有健身爱好的人群购买。

3.需要注意的是，20号楼靠近主干道黄土村路。虽然平日出行较为方便，但是会有一定的噪音影响。

1、该小区为大型别墅社区，以三到四居的大户型为主，单价也高于周边均价，较适合家庭成员多且资金充裕的购房群体。

2、小区绿化率为45%，内部植被茂密，规划整齐，环境清幽，居住体验感好，适合有养老需求或喜好安静环境的人群。

3、小区距离地铁13号线回龙观站1公里，在500米范围内有两个公交站，适合经常乘坐公共交通工具出行的人群。

4、小区联排别墅均为独门独户设计，且带有私家花园，私密性好，邻里之间互不干扰，适合对居住私密性要求高的人群。

截至2021年7月，回龙观板块内无待建土地项目，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房。距离小区相对较近的新房项目是距离5公里处的北京城建龙樾华府项目。

北京城建龙樾华府项目位于昌平京藏高速北安河出口向东约5公里处，由北京世纪鸿城置业有限公司开发建设。目前在售户型为245㎡四居，售价约1290万元。综合对比来看，吉晟别墅户型总体偏大一些，在总价上比龙樾华府略高，使得购房者成大较大的购房压力。不过相比龙樾华府，吉晟别墅周边交通、餐饮配套更完善，二手房均为精装交付，对于着急入住的购房者而言，吉晟别墅是不错的选择。如果购房者想自行装修设计，则可以选择龙樾华府。

另外，龙樾华府属于新楼盘，周边配套相对较少，对于同时追求高品质和便利度的购房者，吉晟别墅是性价比较高的选择。

回龙观板块旧小区中普通板楼社区居多，别墅社区相对较少。通过查阅资料发现，附近同为别墅小区的仅有吉晟别墅及龙城花园S区。因此，小李选取流星花园一区与吉晟别墅进行二手房对比，便于大家了解周边类似小区的二手房情况。