北京洋房小区位于昌平区北七家板块。北七家板块整体位于北六环内部，北侧是小汤山板块，南侧是天通苑板块，西侧是沙河板块，东侧是顺义区的中央别墅区板块。北七家板块是北京市重点建设的“三城一区”之一的未来科学城东区的核心位置，板块内环境好、配套齐全，是昌平区近几年热度较高的住宅区。

北七家是北京知名的“九大别墅区”之一奥北别墅区所在板块，板块内早期住宅以高端别墅为主，北京壹号庄园、八仙别墅、温哥华森林等产品都曾名动一时。随着板块不断的开发和各种利好落地，近年来有越来越多的刚需和改善产品入市，金茂、万科、华润等一线房企纷纷参与板块建设，推出了万科翡翠公园、未来金茂府、华润理想国等热门项目。

根据幸福里APP显示，截止2021年6月，板块内二手房均价为3.87万/㎡，新房均价在4万/㎡以上。板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，教育、医疗、休闲等资源均十分完善。

教育方面，板块内有北京邮电大学（宏福校区）、中央戏剧学院（昌平校区）等高校，学术氛围浓厚；医疗方面，板块内有三甲医院北京王府中西医结合医院为业主的健康保驾护航；休闲方面，板块内有未来科学城滨水公园、半塔郊野公园等休闲公园。

北七家板块目前的常住人口以昌平本地人为主，不过随着未来科学城的落地和地铁17号线即将开通，已经有大量央企职工和在17号线沿线工作的上班族选择落户于此。目前板块内新房供应略有下降，二手房挂牌相对平稳。

截止2021年6月，板块内2021年仅有1块住宅地块入市，是位于北七家镇中心起步区的HQL-09地块。在5月11日的北京市集中土拍中，该地块受到开发商热捧，经过69轮的竞拍，最终天时汤山（天通苑开发商）以6.66亿元+1.06万/㎡公租房的价格拍下该地块，地块的可售住宅部分售价上限为6万/㎡。虽然北七家2021年只有1块地入市，但其近年来一直是北京土拍的热门板块。

根据北京市规自委官网显示，2016年来，昌平区土拍共成交住宅地块17宗，其中有8块地位于北七家板块。不断入市的新地块对北七家楼市产生了较大影响：新入市的地块基本都是设计理念先进的刚需或改善产品，填补了板块内住宅结构的缺失，让购房人在老破小外有了更多选择。同时，不断入市的新房对板块内二手房价格也产生了一定影响。

北七家板块的发展前景可从产业前景和配套建设两方面进行阐述。产业方面，北七家是未来科学城东区的主要所在区域，未来科学城东区定位为“能源谷”，目标为打造以企业为主体的技术创新中心。

目前已有包括国家电网、中海油等15家央企入驻其中。未来随着更多的大型企业入驻，板块内的产业结构将发生巨大变化，经济也能得以更大发展。

配套建设方面，北七家板块内最大的利好是计划于2023年开通的地铁17号线。地铁17号线北起未来科学城，南到亦庄，途经望京、太阳宫等重要板块，是北京东部第一条贯穿南北的地铁线。该地铁线开通后，北七家板块内业主的出行将会方便很多，地铁沿线的房价也会受到正面影响。

此外，板块内还有在建的保利未来大都汇，超10万/㎡的综合商业能填补板块内的大型商业缺失，为板块内业主提供更多购物休闲场所。

1、北京洋房小区景色优美，空气清新，植被高低错落、疏密有致，不同种类的绿植使得小区能够四季常绿，另外小区还有水系景观，在整体环境的设计上是一个较大的加分项。

2、小区的内部设施较为完善，除了垃圾分类点以外，每两栋楼之间就有1个分类垃圾桶，在小区的广场上有儿童的娱乐设施及多种健身器材，座椅设立在道路两旁，间距不远，数量较多，足够休息使用。

3、在整个在建筑形式上，展示出了“有天有地”的特点，同时，在保持低容积率的条件下，还配有外挂景观电梯，降低公摊。符合现代都市人追求生态和舒适生活品质的要求。

4、在周边资源配套上，购物便捷、公交线路众多，医疗资源丰富，基本能满足居民的日常生活需求。

2021年7月，北京洋房小区挂牌均价为42082元/m²，主要成交户型为163m²-203㎡三居和162m²-211㎡四居，其中三居近半年成交价约660万/套-1200万/套。挂牌成交速度较快。从价格走势来看，半年内，3月、4月的均价是上升的，5月、6月的均价是下降的，7月的均价环比变化不大，上升了0.10%。

购房成本方面，总价最低为165㎡三室两厅户型，报价660万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为264万元，二套首付为528万元。

小区户型涵盖了162㎡-211㎡面积不等的户型，由于是叠拼设计，室内实际面积都比较大，房间和功能区也较多，适合改善型家庭居住或是家庭成员较多的人群选择。本次我们以选择人群较多的两个户型进行来对比分析。

小区整体为不规则梯形，总共24栋楼，属于中型小区，大部分生活设施、商超位于小区东侧。

8号楼、19号楼、20号楼、21号楼靠近东门，出行较为便捷，日常经常需要出行的人群可以将此作为选择；

3号楼、5号楼、7号楼、9号楼、11号楼、13号楼、14号楼位于小区内侧，外侧无住宅、无设施，较为安静，适合对噪音敏感的人群居住。

该小区绿化环境较好，远离市区，安静不嘈杂，适合家中有老人或是有婴幼儿的家庭居住。

户型面积较大，总价偏高，对于环境要求较高且资金较为充裕的的业主来说，可以作为一个较好的选择。同时较高的小区品质、完善的物业服务，使得小区更显宜居，也适合本身拥有住宅，准备进一步提高自己生活质量的二次置业者。

截止2021年7月，昌平区北七家地区，现有6座在售的新楼盘，其中万科翡翠公园距北京洋房直线距离不到1公里，翡翠公园的建筑类型有别墅及板楼，由于北京洋房为板楼，故我们选择与北京洋房相同建筑类型的板楼来进行对比分析。

作为主要居住区，小区周边5公里内二手房楼盘较多，故而选取一些在价格方面与该小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的名佳花园四期、望都新地（北区）进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。