京科苑小区位于北京市昌平区昌平县城昌盛路3号。昌平县城板块整体位于北六环外，北接十三陵镇，南接沙河镇，东临南邵镇，西面被马池口镇和南口镇包围。昌平县城是昌平区的主城区、核心板块。区域内交通发达，有地铁昌平线直达西二旗，道路交通有京新高速和京藏高速，板块内居民出行方便。作为昌平区最早发展的板块之一，昌平县城经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。

昌平县城作为昌平区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2010年前，其中部分为上世纪90年代左右的公房回迁房。在2000年后，随着昌平县城的深入开发，也有万科、金隅等知名开发商落地深耕。目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。

商业方面，板块内有北京悦荟广场、佳莲·时代广场等配套齐全的生活广场；教育方面，板块内有中国政法大学、中国石油大学等高校为板块增添书卷气；生态休闲方面，板块内有昌平新城滨河森林公园、昌平公园等知名公园；医疗方面，板块有三甲医院昌平区中医医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，昌平县城还是中关村科技园区昌平园的中心区、昌平园发展建设起步区，规划用地总面积达435.9公顷，注册企业1100余家，中国机电研究所、高德地图数据生产基地等高新产业均落户于此。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、昌平县城本地人及在西二旗上地等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅仅有北京怡园，供应量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2011年至今，昌平县城板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的几块住宅用地均位于板块东侧的南邵镇，目前该板块内还有泰禾昌平拾景园、北京风景等新房在售。而根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月6日，昌平县城板块都没有待出让住宅用地。

可见，作为昌平区发展最完善的板块之一，昌平县城已多年没有新地块入市。目前板块内唯一在售的新房北京怡园，其拿地时间为2006年。

昌平县城板块的发展前景可从住宅属性和产业属性两方面进行阐述。

住宅属性方面：作为昌平区发展最早的住宅区之一，昌平县城拥有完善的生活配套和醇熟的居住氛围，非常适合居住。同时板块内交通发达，无论高速或地铁均可以快速直达西二旗、上地等产业集中区域，能够承载更多在京工作者的居住需求。

不过，由于板块发展过早，板块内二手房大多面临着房龄较老，物业、停车等内部服务相对落后的困境，阻碍了一部分购房人前来昌平县城置业的热情。同时随着沙河、北七家等板块的崛起，给了购房人更多选择，进一步导致昌平县城板块成了很多购房人的第二、甚至第三选择。

产业属性方面：昌平县城虽然是中关村科技园区昌平园的建设起步区，不过由于板块建设较早、居住人口多，板块内现有产业结构和未来规划都不如未来科学城、昌平新城等新兴板块。未来昌平县城在昌平园中的作用，将更多体现在“中控大脑”、“决策者”的层面，自身实力能得到提升，不过发展速度相比较未来科学城等会相对滞后。

1、小区人口流动性小，租户较少。居民之间的熟识度较高，邻里之间相处较为和睦。

2、楼栋间距40米左右，比较宽大，互不遮挡，阳光充足，视野佳，通风好。

3、小区有58㎡-213㎡不同种类户型，户型面积跨度较大，选择范围广，可以满足不同人群的需求。

4、小区拥有58㎡两居、73㎡三居，户型面积小，入手价较低，加上较低的物业费，也可减少一定的生活成本，综合来看购房压力较小。

2021年7月，京科苑挂牌均价38005元/㎡。主要成交户型为121㎡两居以及138㎡三居，其中两居近一年成交价约463万/套；挂牌成交速度较快。

从价格走势来看，京科苑小区的价格低于昌平区的价格，高于昌平县城的价格。昌平县城内多为老小区，整体价位偏低，京科苑小区较为出色的产品品质，使得小区的价格超出了昌平县城平均水准，且半年内成交价格整体有小幅增长。

参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%；非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。以主力户型122㎡两居为例，即该套房源首套首付为162万元，二套首付为277万元，这个价格属于中等水平，小区内大部分为二手宅普房，由于小区楼龄较老，具体贷款额度和年限都需评估。

小区户型涵盖58㎡到213㎡不等户型，各面积段各户型房源充足，此处选取小区内选择人群较多的68㎡两居以及98㎡的三居进行分析。

京科苑总共73栋楼，是一个大型社区，其中20号楼、27号楼、29号楼、30号楼在小区中间，比较安静，适合老年人居住；

39号楼、60号楼、64号楼、69号楼在小区东侧，近小区东门，出入方便，同时靠近昌盛路，可能会有噪音干扰；

16号楼、17号楼、18号楼、19号楼在小区西侧，近小区西8门，离周边的商场、超市较近。

小区面积大，户型方正，部分楼栋旧改完成，周边配套设施较成熟，适合住房改善型购房者；

小区处于昌平县城较为中心的地段，距离昌平地铁较近，在西二旗、望京商圈以及昌平沿线工作的购房人可以考虑；

小区户型两居到三居均有分布，且面积范围较广，比较适合对空间面积有要求的三口之家以及更多成员的家庭。

截止2021年7月，昌平县城商圈附近的新小区有北京怡园和硅谷SOHO，但硅谷SOHO为写字楼，北京怡园的建设年代较久，故选择直线距离约2.3公里的招商都会湾小区进行对比。

处在中心地段，京科苑周边二手房众多，这里选取在价格、周边配套等差距不大且位置也相较不远的东关南里小区以及昌盛园一区进行对比，看看在配套相似的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。