天通苑本四区地处昌平区东南侧的天通苑板块，位于北五环、北六环之间，该板块北侧为北七家板块，南侧紧邻立水桥板块，西侧是东小口镇板块，东侧靠近京承高速。

天通苑板块因地处中关村、望京、未来科学城之间的中心区域，离三地都不远，在中轴北延线上，地理位置优越，又有地铁5号线南北贯穿，途经站点可换乘13号线、2号线、1号线、7号线等，通达国贸、西二旗、望京、亚运村等热门地点，成为支撑板块的“生命线”，所以该板块一直备受购房人关注，热门程度高。

板块经过多年发展，加之《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划（2018-2020年）》（简称回天计划）的规划扶持，如今交通、商业、教育、医疗等配套成熟。2002年，位于天通苑本区的西单商场开业；2007年，龙德广场招商，同年翠微百货开业。此后还有国泰百货和华联购物中心接连开业，极大地提升了居住体验。

随着人大附中、清华附小等优质教育资源陆续被引入“回天地区”，多个普惠制幼儿园建成，也增加了区域教育方面的供给，提升了教育品质。

板块内除部分原住民，85%业主或租户来自立水桥、北苑、亚运村、CBD、望京、三元桥、中关村、上地等区域。楼市方面，目前新房暂无供应，二手房市场选择性多。

目前天通苑板块内并无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，地块稀缺性明显。

5月11日，卓越+中交联合体以36.1亿+2.05万㎡公租房竞得昌平区东小口镇马连店1803-610地块，可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.25%。

根据挂牌文件显示，昌平区东小口镇马连店1803-610地块起拍价34.3亿。地块用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积31537.814㎡，建筑控制规模≤88306㎡。地块容积率2.8、建筑控高80米，将以“六通一平”形式供地。

新地块出让后，周边二手房挂牌价格有所上升，天通苑板块二手房关注度有所上升。

天通苑板块十几年间不断发展，单从小区内部品质来说，较适宜居住，但由于天通苑整体人口基数大带来对周边各类配套的大需求，例如交通、教育等，整个板块仍在持续改善。

昌发展在天通苑落地的首个产业综合体“天通科技园”总体规模约20万㎡，坐落于天通苑G区、I区，集活力办公、商业配套、人才公寓、产业服务于一体，一期2万平方米项目预计将于2021年6月交付。

继2018-2020年的“回天行动计划”结束后，“回天有我”创新实践计划开始无缝衔接。据悉，“回天地区”共安排重点项目75项，其中续建54项、新建21项，人居环境将继续大幅改善，未来几年，“回天”依然会是昌平乃至整个京北的热门区域。

加之，板块内有在建中的地铁17号线，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，届时将开设天通东苑站，将来24分钟到国贸、9分钟到望京、5分钟到未来科技城，极大程度上分担5号线客流压力。

不止如此，13号线的拆分也将改善天通苑地区的出行条件，据悉，13A线起点为6号线车公庄站，终点至在建17号线的天通苑东地区。

1、小区物业认真负责，安保设施完善，保洁工作完全为居民品质生活保驾护航。小区物业北京申迪物业管理有限公司，物管服务相互配合，保障居民生活品质。

2、环境优美，绿意盎然，共由四个园区组成，绿化率达36%，大型欧式中庭花园，提供了令人赏心悦目的休闲空间。人性化的设计风格，封闭式物业管理。

3、小区娱乐设施完善，对面有个下沉式广场，内部有运动场所、康乐设施、儿童游乐等。小区24号楼后有篮球场、健身器材、橡胶跑道，10号楼下有排底商。

4、周边配套成熟，居民生活方便。地铁站、商场、公园环伺小区四周，出行、购物、休闲娱乐随心所欲。

截至2021年7月，小区在售房源约32套，占全部房源的2.4%。小区目前在售均价39284元/㎡，与2021年6月持平。2021年上半年，小区整体均价在低于昌平在售均价，与天通苑基本持平；上图可以看出，2021年上半年，小区挂牌价格有所下降，涨幅低于同期昌平、天通苑涨幅；小区波动幅度小，价格稳定，购房者可以不必过分担心。

购房成本方面，总价最低为72㎡一室一厅户型，报价350万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为123万元，二套首付为210万元。

小区共26栋楼，部分楼栋顶层有复式设计。有69-72㎡的一居、72-116㎡的两居、102-147㎡的三居以及216-274㎡的四居。其中小区的主力户型有74㎡的两居和136㎡的三居。

现选择小区目前在售的主力户型74㎡两室一厅和136㎡的三室一厅进行分析：

1、小区24号楼后有篮球场、健身器材、橡胶跑道，10号楼下有底商，有健身习惯并且追求生活便利的，这是很好的选择。

2、小区8号楼、9号楼、11号楼靠近道路环境较为喧闹，17号楼、18号楼贴近街心花园，环境较为嘈杂，停车场位于13号楼、15号楼、16号楼、17号楼交界处，可便利停车但也会有一定的噪音干扰。

3、小区的户型在天通苑来说结构是比较好的，美中不足的是小区的楼房位置并不是特别端正，都稍微向东或者向西偏，但是户型都是方正的。

4、小区楼房呈环形，或有部分楼栋和楼层遭其他楼遮光等弊端。

1、小区一共26栋楼，整个小区都是6层的板楼，一梯两户。适合的居住人群是年轻人小区最北边有一个篮球场是运动健身的地方，平日社区里活动的人很多，生活氛围比较浓厚。

2、小区门口交通十分便利，距离小区1.8公里有地铁5号线天通苑南站，并且衔接13号线、15号线，适合以以上地铁线路为通勤工具的上班人群。

3、小区周边商业设施配套齐全，有生鲜超市、龙德广场等商场，适合对购物等有要求的人群。

4、小区的一层带院子，老人可以收拾打理自己的小院子，所以对于一些养老的老人住在这个小区是一个既安静又惬意的选择。

目前，昌平区天通苑内无新房在售。距离小区最近的新房项目是恒大上和府、国誉府、前进花园玉兰苑。

三个新房项目均为小面积、中等总价小区，其中，恒大上和府北京在售79㎡及以上户型，总价307万/套起；国誉府80㎡在售，总价300万元/套起；前进花园玉兰苑95㎡在售，总价360万元/套起，而天通苑本四区最高挂牌总价在490万元/套。

由于恒大上和府、国誉府、前进花园玉兰苑是新房项目对比天通苑本四区，周围设施不够完善，内部也会有施工项目对于生活质量要求较高的购房者，建议可以考虑周围设施完善的天通苑本四区，预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑国誉府、前进花园玉兰苑。

天通苑本四区周边有较多的二手房住宅。从地理位置来看，太平家园、天通苑本六区与天通苑本四区较为相似。天通苑本六区与天通苑本四区这两个小区的物业还同为北京申迪物业管理有限公司，挂牌均价也很接近。太平家园、天通苑本六区的建筑时间与天通苑本四区相近，户型、面积等情况也与其大致相同。因此这三个小区进行二手房对比，方便购房者了解周边相似小区二手房行情。