清秀园北区位于昌平区昌平县城板块创新路1号。昌平县城板块整体位于北六环外，北接十三陵镇，南接沙河镇，东临南邵镇，西面被马池口镇和南口镇包围。

昌平县城是昌平区的主城区、核心板块。区域内交通发达，有地铁昌平线直达西二旗，道路交通有京新高速和京藏高速，板块内居民出行方便。作为昌平区最早发展的板块之一，昌平县城经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。

昌平县城作为昌平区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2010年前，其中部分为上世纪90年代左右的公房回迁房。在2000年后，随着昌平县城的深入开发，也有万科、金隅等知名开发商落地深耕。目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。

商业方面，板块内有北京悦荟广场、佳莲·时代广场等配套齐全的生活广场；教育方面，板块内有中国政法大学、中国石油大学等高校为板块增添书卷气；生态休闲方面，板块内有昌平新城滨河森林公园、昌平公园等知名公园；医疗方面，板块有三甲医院昌平区中医医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，昌平县城还是中关村科技园区昌平园的中心区、昌平园发展建设起步区，规划用地总面积达435.9公顷，注册企业1100余家，中国机电研究所、高德地图数据生产基地等高新产业均落户于此。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、昌平县城本地人及在西二旗上地等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅仅有北京怡园，供应量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2011年至今，昌平县城板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的几块住宅用地均位于板块东侧的南邵镇，目前该板块内还有泰禾昌平拾景园、北京风景等新房在售。而根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月6日，昌平县城板块都没有待出让住宅用地。

可见，作为昌平区发展最完善的板块之一，昌平县城已多年没有新地块入市。目前板块内唯一在售的新房北京怡园，其拿地时间为2006年。

昌平县城板块的发展前景可从住宅属性和产业属性两方面进行阐述。

住宅属性方面：作为昌平区发展最早的住宅区之一，昌平县城拥有完善的生活配套和醇熟的居住氛围，非常适合居住。同时板块内交通发达，无论高速或地铁均可以快速直达西二旗、上地等产业集中区域，能够承载更多在京工作者的居住需求。

不过，由于板块发展过早，板块内二手房大多面临着房龄较老，物业、停车等内部服务相对落后的困境，阻碍了一部分购房人前来昌平县城置业的热情。同时随着沙河、北七家等板块的崛起，给了购房人更多选择，进一步导致昌平县城板块成了很多购房人的第二、甚至第三选择。

产业属性方面：昌平县城虽然是中关村科技园区昌平园的建设起步区，不过由于板块建设较早、居住人口多，板块内现有产业结构和未来规划都不如未来科学城、昌平新城等新兴板块。未来昌平县城在昌平园中的作用，将更多体现在“中控大脑”、“决策者”的层面，自身实力能得到提升，不过发展速度相比较未来科学城等会相对滞后。

小区的居住环境比较好，楼栋周围和停车位附近都有植被。小区内加装了电梯，完善了小区的住宅功能，改善了居民的居住条件。而且还进行了上下水改造，解决管道堵塞的问题，居民有了一个比较舒适的居住环境。

小区内部自带购物、餐饮设施，为居民的生活提供了方便。便利店和水果蔬菜店能满足居民的日常所需，帮居民节省了外出采购的时间。

小区的交通便利，无论是公交、地铁还是自驾都比较方便。从小区步行到地铁昌平线昌平站约10分钟左右。公交线路也四通八达，可选择性比较多。

小区周边的商业、医疗、休闲娱乐设施较为齐全。周边底商和大型商超较多，供居民日常采买，既方便又省时。小区附近几百米内就有一家三级甲等中医医院——昌平区中医医院，免去了居民看病路途上的不便。另外，还有着各种文化公园与绿地，是孩子、大人周末休闲放松的好去处。

2021年8月，清秀园北区小区的挂牌价为41081元/㎡，比上月增长了0.09%。昌平县城由于距离市区较远，整体的价格走势是低于昌平板块的，但是清秀园北区距离地铁较近，有着较为优质的商业配套，不弱的休闲及医疗等配套，使得该小区的价格不仅远远高于昌平县城，也高于了整个昌平区域的价格水准。

该小区户型为34㎡-69㎡的一居，成交价大致在146万/套-281万/套；53㎡-100㎡的两居，成交价大致在215万/套-408万/套；71㎡-187㎡的三居，成交价大致在289万/套-762万/套。

参照北京市现行的普宅标准看，小区内大部分二手房为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%。以92㎡的一居为例，售价为335万/套，首套首付为117万，二套首付为201万。该小区大部分楼栋建成于2008年，房龄13年，具体贷款额度和年限都需评估。

小区户型包括了34㎡-187㎡不等的多种户型。本次以选择人群较多的73㎡两居和115㎡三居为例，进行分析。

清秀园北区合计20栋楼1400户，2号楼、16号楼位于西2门附近，出行前往地铁站路程较短；

1号楼、2号楼、3号楼、15号楼、16号楼位于小区北侧，距离商场较近，购物便捷；

7号楼、8号楼、9号楼、12号楼既临街又靠近学校，声音较为嘈杂，对于声音敏感的人群请谨慎选择。

小区位于北京市昌平区燕平路较为繁华的地段，周边商业配套齐全，交通相对而言也较为便利，适合在昌平县城工作和生活的购房者。

小区距离昌平线的昌平地铁站较近，步行10分钟可到达，适合在昌平线朱辛庄、8号线平西府及13号线霍营沿线以及回龙观、北土城、鼓楼大街、南锣鼓巷等商圈通勤的客群选择。

小区周边有2个大型商场，且不到10分钟步行可达昌平公园，购物、娱乐、休闲等配套较为丰富，适合喜爱享受生活的客群居住。

清秀园北区属于昌平县城板块，板块内新房较少，只有北京怡园和硅谷SOHO，故选择价格和距离比较接近的北京怡园作对比。

清秀园北区附近二手房较多，故选择距离和单价都较为接近的果岭小镇和力天嘉苑进行比较，对比小区之间的优势劣势如何。