龙腾苑二区位于昌平区南部的回龙观板块,该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路,又有京藏高速贯穿而过,实现了北三环到北六环的快速通行。板块内有地铁8号线穿过,乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地,由此可见,板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。
其次板块内的医疗也非常的发达,有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院,医疗设施配备齐全,专业性较强,可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所,可以为区域内的居民提供便利。
教育方面,板块内有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。
板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全,板块内有北店时代广场和港龙商业中心,可以一站式的解决附近居民的购物需求。
整个回龙观板块内部住宅密集,住宅小区较多,可以接受来自西二旗板块的溢出需求,西二旗板块作为北京大型的高科技园板块,板块内居住大多为IT行业的工作人群,随着西二旗的进一步发展,回龙观板块也会随之一起走上“顺风路”。
截止2021年5月,昌平回龙观板块有两块地入市,分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。
5月11日,卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积,竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块,楼面价约5万元/㎡,溢价率5.05%,地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班,都比较方便,周边新房有海淀幸福里8万元/㎡,萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡,领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。
同一天,卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块,成交价36.1亿元,据测算可售住宅楼面价约5.3万元/㎡,溢价率5.2%,配建2.05万平方米公租房,地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面,周围的新房有奥森ONE,售价约6万元/㎡,周边二手房首开国风美唐,房价约6.3万元/㎡。
两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。
昌平区是北京的新城和科教新区,是首都西北部生态屏障,是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地,是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区,是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。
近年来随着昌平的发展,也带动了回龙观板块的兴起,为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级,加快推动大型在建商业项目建设,合理指导新零售网点布局;重点提升“回天地区”商业品质,昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊,全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设,主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理,谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设,拓展轨道交通的服务效能,带动地铁沿线的地区的经济,更好的打造一个全新的回龙观板块。
1、低密度板楼是龙腾苑二区的特点。此板楼社区一梯两户的设计,南北通透,户型方正,楼间距大,采光效果佳,落地窗和大阳台的设计,让室内通透性更强。
2、小区户型面积空间较大,多为两室三室的大户型,空间宽敞,居住舒适性高。
3、小区绿化完善,内部设施完善,有健身器材、生活超市、快递柜以及分类垃圾桶等便民设施。
4、小区周边商业繁华,商场、商业街一应俱全,而且交通较为便利,附近有多条公交地铁线,居住体验感好。
2021年7月,该小区的参考均价为45380元/㎡,比2021年6月上涨了0.17%。根据2021年上半年的价格走势,可以看出龙腾苑二区的价格较为稳定。
购房成本方面,拿在售的120.75㎡三室一厅为例,报价560万:参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源首套首付为224万,二套首付为448万。
小区的户型有92㎡的两居、118㎡-147㎡的三居。其中,主力户型为118㎡的三室一厅和92㎡的两室一厅。现就两种户型进行分析。
户型面积 | 118㎡三居 | 92㎡两居 |
户型图 | ||
户型优点 | 1、明厨明卫,通风较好 2、主卧套间设计,带独立卫生间及衣帽间 3、南北双阳台,均可作为晾晒区域 4、主、次卧面积较大,舒适度较高 | 1、客厅、主卧朝南,采光采阳较好 2、南北双阳台设计,均可作为晾晒区域,通风效果佳 3、主、次卧面积较大,舒适度较高 4、起居动线短,房间利用率较高 |
户型缺点 | 1、南北不通透 2、没有动静分区,相互干扰 3、起居动线、会客动线存在交叉干扰。且此户型没有公私分区,私密性较差 | 1、南北不通透 2、公共卫生间为暗卫,不利于通风 3、没有做到动静分离,互相干扰 4、家务动线、会客动线及起居动线存在交叉干扰。且此户型没有公私分区,私密性较差 |
1号楼-4号楼位于小区最北侧,临近商场及商业街,购物相对方便快捷,适合有购物需求的家庭。但同时也会有噪音的污染,介意的购房者需要谨慎选择此类楼栋。
6号楼、10号楼、17号楼、18号楼、23号楼和27号楼距离小区大门较近,出门就是公交站,出行较为便利。
1、小区里大多为两居室、三居室户型,而且面积相对较大,适合家庭成员较多且预算充足的购房人群。
2、小区健身器材和休闲设施充足,而且紧邻回龙观体育文化公园,适合喜好健身锻炼的购房人群。
3、小区距离地铁13号线回龙观站和8号线育知路站较近,适合在海淀、昌平工作的人群以及工作地点在这两条地铁线附近的人群。
4、小区北侧是大型商业综合体,商业配套完善,适合有购物和逛街需求的购房人群。
截止2021年7月,回龙观地区暂无新房。整个昌平区在售楼盘有18个。其中价格最低的是西山上品湾,价格是37500元/㎡,但其周边配套设施比较落后,无地铁和医疗资源;价格最高的是翡翠家园,其价格是74000元/㎡,但其是别墅小区,和龙腾苑二区无可比性。
截止2021年7月,和龙腾苑二区均价45380元/㎡最相近的是金辰府。该小区2019年开盘,参考售价为53000元/㎡,绿化率在35%,也有三室的大户型,和龙腾苑二区较相似。其优点是车位充足,人车分流。但是,该小区周边没有地铁,医疗资源也稍落后。建议对周边配套要求高的人群还是优先选择龙腾苑二区。
龙腾苑二区周边的二手房报价为4.0万/㎡-6.6万/㎡,小李选择同是经济适用房、以大户型为主、单价差距小且位置都在回龙观的龙跃苑东四区和融泽嘉园1号院来进行对比,方便大家了解周边二手房的信息。
小区名称 | 龙腾苑二区 | 龙跃苑东四区 | 融泽嘉园1号院 |
位置 | 昌平回龙观 | 昌平回龙观 | 昌平回龙观 |
住宅性质 | 商品房住宅/经济适用房 | 商品房住宅/经济适用房 | 商品房住宅/经济适用房 |
售价 | 45380元/㎡ | 44305元/㎡ | 55301元/㎡ |
建筑时间 | 2002年-2003年 | 2005年-2007年 | 2014年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 92㎡两居 118㎡-147㎡三居 | 96㎡-97㎡两居 124㎡-130㎡三居 | 63㎡一居 85㎡-98㎡两居 98㎡-115㎡三居 109㎡四居 |
物业 | 北京天鸿宝地物业管理经营有限公司 | 北京天鸿宝地物业管理经营有限公司 | 长城物业集团股份有限公司 |
物业费 | 0.64元/㎡/月-1.50元/㎡/月 | 0.65元/㎡/月 | 2.29元/㎡/月 |
优点 | 1、板楼社区,户型通透,采光好 2、周边商业配套齐全,1.2公里内有物美大卖场、上品折扣和北电时代广场。 3、休闲娱乐设施充足,方便锻炼 | 1、临近地铁8号线霍营地铁站,交通便利 2、小区物业费低,生活成本低 | 1、小区绿化面积大 2、小区内有图书馆,文化氛围浓厚 3、高层有电梯,门口有门禁,安保措施好 4、停车位足,适合有车家庭 |
缺点 | 1、没有电梯,高层上下楼不方便 2、停车位少,无地下车库,车位紧张 3、开放性社区,安全性差 | 1、绿化率较低,小区景观稍差 2、车位紧张,乱停车现象时有发生 3、小区人车不分流,存在安全隐患 | 1、临近没有地铁,交通不便 2、物业费高,生活成本高 |
分析 | 三个小区都属于建成时间较晚的小区,同时地理位置相近,周边配套也大致相同,但还是存在部分差异,我们从多角度具体了解下这些小区的优势。 在周边配套方面,虽然地理位置相近,但是龙腾苑二区距离周边的大型商场更近,购物也更加方便。 从户型结构上来看,龙腾苑二区和龙跃苑东四区多为两居和三居,相比之下,融泽嘉园一号院会有更多的选择。 在价格方面,龙腾苑二区与龙跃苑东四区相差不大,但是融泽嘉园一号院价格就要高出很多,而且物业费用也更加高昂。 最后在生活舒适度方面,三个小区的绿化率差别不大,但是融泽嘉园一号院的人口密度却要高出很多,龙腾苑二区与龙跃苑东四区会是不错的选择。 综合来看,龙腾苑二区更加适合平时居家喜欢购物消费和对于生活品质有一定的要求的人群。龙跃苑东四区适合依赖地铁出行的人群,而融泽嘉园一号院相比于其它两个小区楼龄要小一些,楼体也相对崭新,价格昂贵,物业费用更高,适合预算充足的改善型人群。 |