天露园一区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。

其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。

教育方面，板块内有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。

板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上“顺风路”。

截止2021年5月，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。

5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。

同一天，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。

两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1、小区全部为一梯两户设计，主打大面积户型，且大部分户型的主卧、客厅朝南，南北通透，采光较好，有较好的居住体验。

2、外部条件方面，小区周围已经形成了适合居住的商业氛围，正门两侧底商能满足生活的各种需求。2.5公里外即为北京华联回龙观购物中心，购物非常方便。

3、小区门口即有公交站，可乘坐专102路公交车、专80路公交车。地铁8号线育知路地铁站距离小区1.4公里，步行20分钟即可到达，四通八达的交通线路给住户带来很大的便利。

4、天露园一区由北京天鸿房地产开发有限责任公司承建，该公司成立于1996年，已从业多年。据2006年国家统计局统计结果显示，公司的综合实力已列全国开发企业第52名。公司经验丰富，为居民带来高质量的居住环境。

截止2021年7月，天露园一区挂牌均价为39582元/㎡，挂牌房源有5套，占全部房源0.42%，低于回龙观市场均价。从2021年上半年的价格波动来看，环比上涨为主要趋势，主要受整个回龙观地块环比上涨的影响。

具体购房成本方面，以在售的128㎡三居为例，该套房在幸福里app上报价为480万。依照北京现行的标准来看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，即该套房源首套首付为168万，二套首付为288万。

截止2021年7月，小区在售户型有97㎡两居与125㎡-130㎡三居。

小区主力户型有128㎡的三室一厅，97㎡两室一厅，现就两种户型做一个分析。

天露园一区没有固定某楼栋是某一种户型，所以楼栋的选择不需要考虑户型因素。

8号楼与其南侧的14号楼间距大，并且中心广场也坐落于其间。若是要享受采光和视野的双重体验，建议优先选择8号楼。

小区楼栋采用行列式布局。靠近中轴线的楼栋将会有更少的噪音干扰。因此，7号楼、8号楼、14号楼、15号楼适合家中有老人、喜欢安静的人居住。

小区南侧5号楼、10号楼、11号楼、13号楼、17号楼、18号楼靠近停车场，车流噪声会相对较大。

1、小区均为大户型，且宜居属性高，环境好，适合家中有老人带小孩的家庭或家庭人口多的用户。

2、小区靠近地铁8号线，交通便利，适合地铁8号线沿线的上班族或周边沙河板块的工作人群。

3、周边商场资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

截至2021年7月，回龙观商圈内已多年没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故无在售新房。距离小区较近的新房项目是位于沙河板块的信达·国子郡。

信达·国子郡是由北京罗顿沙河建设发展有限公司打造的新房项目，户型面积有79㎡-115㎡的两居到三居户型，均价为48810元/㎡，上车价为420万/套。而天露园一区挂牌均价为39582元/㎡，有两居和三居户型。信达·国子郡的物业费略高于天露园一区，物业管理也更加到位。综合来看，虽然信达·国子郡均价高于天露园一区，但是信达·国子郡的整体居住环境更好，宜居性更强，比较适合改善居住品质的人群。而天露园一区比较适合注重成活成本低的用户。

考虑到天露园一区是经济适用房，价格相对较低。小李为大家选取了价格相近，配套相似的佰嘉城、风雅园一区作为对比。