天露园一区位于昌平区南部的回龙观板块,该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路,又有京藏高速贯穿而过,实现了北三环到北六环的快速通行。板块内有地铁8号线穿过,乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地,由此可见,板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。
其次板块内的医疗也非常的发达,有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院,医疗设施配备齐全,专业性较强,可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所,可以为区域内的居民提供便利。
教育方面,板块内有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。
板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全,板块内有北店时代广场和港龙商业中心,可以一站式的解决附近居民的购物需求。
整个回龙观板块内部住宅密集,住宅小区较多,可以接受来自西二旗板块的溢出需求,西二旗板块作为北京大型的高科技园板块,板块内居住大多为IT行业的工作人群,随着西二旗的进一步发展,回龙观板块也会随之一起走上“顺风路”。
截止2021年5月,昌平回龙观板块有两块地入市,分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。
5月11日,卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积,竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块,楼面价约5万元/㎡,溢价率5.05%,地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班,都比较方便,周边新房有海淀幸福里8万元/㎡,萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡,领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。
同一天,卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块,成交价36.1亿元,据测算可售住宅楼面价约5.3万元/㎡,溢价率5.2%,配建2.05万平方米公租房,地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面,周围的新房有奥森ONE,售价约6万元/㎡,周边二手房首开国风美唐,房价约6.3万元/㎡。
两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。
昌平区是北京的新城和科教新区,是首都西北部生态屏障,是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地,是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区,是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。
近年来随着昌平的发展,也带动了回龙观板块的兴起,为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级,加快推动大型在建商业项目建设,合理指导新零售网点布局;重点提升“回天地区”商业品质,昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊,全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设,主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理,谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设,拓展轨道交通的服务效能,带动地铁沿线的地区的经济,更好的打造一个全新的回龙观板块。
1、小区全部为一梯两户设计,主打大面积户型,且大部分户型的主卧、客厅朝南,南北通透,采光较好,有较好的居住体验。
2、外部条件方面,小区周围已经形成了适合居住的商业氛围,正门两侧底商能满足生活的各种需求。2.5公里外即为北京华联回龙观购物中心,购物非常方便。
3、小区门口即有公交站,可乘坐专102路公交车、专80路公交车。地铁8号线育知路地铁站距离小区1.4公里,步行20分钟即可到达,四通八达的交通线路给住户带来很大的便利。
4、天露园一区由北京天鸿房地产开发有限责任公司承建,该公司成立于1996年,已从业多年。据2006年国家统计局统计结果显示,公司的综合实力已列全国开发企业第52名。公司经验丰富,为居民带来高质量的居住环境。
截止2021年7月,天露园一区挂牌均价为39582元/㎡,挂牌房源有5套,占全部房源0.42%,低于回龙观市场均价。从2021年上半年的价格波动来看,环比上涨为主要趋势,主要受整个回龙观地块环比上涨的影响。
具体购房成本方面,以在售的128㎡三居为例,该套房在幸福里app上报价为480万。依照北京现行的标准来看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,即该套房源首套首付为168万,二套首付为288万。
截止2021年7月,小区在售户型有97㎡两居与125㎡-130㎡三居。
小区主力户型有128㎡的三室一厅,97㎡两室一厅,现就两种户型做一个分析。
户型面积 | 97㎡ | 128㎡ |
户型图 | ||
户型优点 | 1、户型方正 2、主卧及客厅朝南,采光、采阳较好 3、南北双阳台设计,均可作为晾晒区域 4、明厨采光通风好 5、户型没有异型区域 | 1、户型方正,空间利用率高 2、主卧及客厅朝南,采光、采阳较好 3、南北双阳台设计,均可作为晾晒区域 4、主卧采用套间设计,带有独立卫浴,舒适度较高 5、公私分区,私密性较好 |
户型缺点 | 1、主卧正对会客厅,私密性差 2、卫生间为暗卫,不利于通风 3、家务动线、会客动线存在交叉干扰 | 1、南北不通透 2、两个卫生间均为暗卫,不利于通风 3、没有做到动静分离,互相干扰 4、家务动线、会客动线存在交叉干扰 |
天露园一区没有固定某楼栋是某一种户型,所以楼栋的选择不需要考虑户型因素。
8号楼与其南侧的14号楼间距大,并且中心广场也坐落于其间。若是要享受采光和视野的双重体验,建议优先选择8号楼。
小区楼栋采用行列式布局。靠近中轴线的楼栋将会有更少的噪音干扰。因此,7号楼、8号楼、14号楼、15号楼适合家中有老人、喜欢安静的人居住。
小区南侧5号楼、10号楼、11号楼、13号楼、17号楼、18号楼靠近停车场,车流噪声会相对较大。
1、小区均为大户型,且宜居属性高,环境好,适合家中有老人带小孩的家庭或家庭人口多的用户。
2、小区靠近地铁8号线,交通便利,适合地铁8号线沿线的上班族或周边沙河板块的工作人群。
3、周边商场资源较为齐全,适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。
截至2021年7月,回龙观商圈内已多年没有新土地入市,也没有旧楼改造计划,故无在售新房。距离小区较近的新房项目是位于沙河板块的信达·国子郡。
信达·国子郡是由北京罗顿沙河建设发展有限公司打造的新房项目,户型面积有79㎡-115㎡的两居到三居户型,均价为48810元/㎡,上车价为420万/套。而天露园一区挂牌均价为39582元/㎡,有两居和三居户型。信达·国子郡的物业费略高于天露园一区,物业管理也更加到位。综合来看,虽然信达·国子郡均价高于天露园一区,但是信达·国子郡的整体居住环境更好,宜居性更强,比较适合改善居住品质的人群。而天露园一区比较适合注重成活成本低的用户。
考虑到天露园一区是经济适用房,价格相对较低。小李为大家选取了价格相近,配套相似的佰嘉城、风雅园一区作为对比。
小区名称 | 天露园一区 | 佰嘉城 | 风雅园一区 |
位置 | 昌平回龙观 | 昌平回龙观 | 昌平回龙观 |
住宅性质 | 经济适用房 | 经济适用房 | 商品房+经济适用房 |
售价 | 39582元/㎡ | 40725元/㎡ | 41137元/㎡ |
建筑时间 | 2007年-2008年 | 2005年-2008年 | 1999年-2000年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 97㎡两居 125㎡-130㎡三居 | 81㎡-88㎡两居 79㎡-122㎡三居 | 94㎡-95㎡两居 116㎡三居 |
物业 | 天鸿宝地物业管理有限公司 | 北京长城物业管理有限公司 | 天鸿宝地物业管理有限公司 |
物业费 | 0.64元/㎡/月-0.65元/㎡/月 | 0.57元/㎡/月-1.43元/㎡/月 | 0.63元/㎡/月 -0.65元/㎡/月 |
优点 | 1、外立面是防旧涂料,外观干净整洁 2、户型基本都是南北通透,楼间距大,采光好 3、小区环境好,有社区公园休闲场地 | 1、在售户型丰富,选择多样 2、物业是长城物业,物业服务较好 | 1、小区内部健身设施齐全 2、小区靠近8号线育知路站,旁边是回龙观公交车总站,出行很方便 |
缺点 | 1、小区住宅楼建成年代早,楼房、设施现代化程度不高 2、小区内没有地下停车场,车位紧张 3、物业管理水平较差 | 1、六层板楼,没有电梯 2、小区比较老,设施多有损耗 3、小区车位紧张 | 1、小区车位比较紧张 2、小区部分设施老旧,需维护 |
分析 | 小区品质方面,天露园一区凭借建筑完好程度,外立面整洁,小区内部绿化以及楼龄较新,在三个小区中表现最优,其余两个小区略显逊色。 房型方面,天露园一区的房子对比其他两个小区户型大,且户型大多数南北通透,采光效果好,适合对生活品质和空间有较高要求的人群;佰嘉城主打三居室房子且有两居,适合刚刚参加工作的人群选择;风雅园一区在售房源较少,但内置文化互动广场,适合家中有老人孩子的家庭。 价格方面,截止2021年7月,天露园一区挂牌均价略低于其余两个小区,适合刚需人群购买居住。 综上所述,天露园一区的性价比还是高于另外两个小区的。 |