龙腾苑六区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。

板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。

其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。

板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上”顺风路”。

5月，昌平回龙观板块有两块楼盘入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。

5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万/㎡，萬橡悦府5万/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万/㎡，领秀慧谷挂牌价约5万/㎡-6万/㎡。

同一天，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万／㎡，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万/㎡。

两个地块预计商品房销售指导价在6.3万/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等9个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1、龙腾苑六区小区楼龄较老，但1.2的容积率与30%的绿化率在区域中都属于中等偏上水平。小区楼栋整齐，且均为多层建筑，楼间距也比较大，户型大多遵循坐北朝南，故而采光以及通风都比较好。

2、小区内部设施完善，居民生活幸福感强。小区内部配有宣传栏以及垃圾分类箱等，这不仅提高了整个小区的规范化，而且也使得小区居民生活更加便利。

3、小区周边配套成熟。在交通方面，小区公共交通便捷，步行10分钟内可达多趟公交、地铁13号线回龙观站。在医疗方面，小区周边也有科室比较齐全的医院，可以为居民提供专业的医疗服务。

4、在商业方面，小区的位置也是比较不错的，周边的商区可以让居民花比较少时间就可以购得生活必需品；同样临近的大型商业，如港龙商业中心等则为居民的休闲购物提供了充足的选择空间。

截至2021年7月，龙腾苑六区的在售均价为42550元/㎡，环比上升0.01%。近6个月，小区整体均价低于回龙观的均价，前三个月均价低于昌平区整体的均价，后三个月高于昌平区整体的均价；下图可以看出，近6个月来，前五个月小区挂牌价格整体是上升的，7月份的价格较稳定。从目前情况来看，小区价格比较平稳。

购房成本方面，总价最低为97㎡两居户型，报价485万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为170万元，二套首付为291万元。

小区户型涵盖了97㎡到162㎡不等的户型，这次我们选择比较受欢迎的97㎡的两室一厅和118㎡的三室一厅来进行分析。

龙腾苑六区小区总共42栋楼，容积率1.2，属于低密度小区。其中7号楼、8号楼距离小区生活超市较近，购物相对便利一些。25号楼、26号楼靠近西门，22号楼、29号楼靠近东2门，这些楼栋出行方便，对于上班族比较友好。5号楼、15号楼、17号楼靠近幼儿园，会有一些噪音，对于对声音敏感的人群不太友好。13号楼、19号楼、23号楼、24号楼位于小区中心，对于喜静的人群比较友好

龙腾苑六区处于回龙观商圈繁华地段且交通便利，适合在西二旗、上地、望京附近上班和通勤依靠地铁13号线、15号线的客群居住。

在户型选择上，小区整体户型面积较大，比较适合对生活空间有一定要求的人群。

小区在售房价房价入门价为515万元，单价约合52825元/㎡，性价比较高，且可选户型面积段多，同样适合在北五环附近工作的购房者作为改善型住房购置使用。

截至2021年7月，回龙观附近3年内没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房。

故选取相对直线距离与项目最近的翡翠公园进行对比分析，该项目与龙腾苑六区直线距离约2.5公里。

作为主要居住区，龙腾苑六区小区周边5公里内二手房项目极多，故而选取在价格方面与龙腾苑六区小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的新龙城二期及龙泽苑小区进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。