新龙城小区位于昌平区南部的回龙观板块,该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路,又有京藏高速贯穿而过,实现了北三环到北六环的快速通行。板块内有地铁8号线穿过,乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地,由此可见,板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。
其次板块内的医疗也非常的发达,有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院,医疗设施配备齐全,专业性较强,可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所,可以为区域内的居民提供便利。
板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全,板块内有北店时代广场和港龙商业中心,可以一站式的解决附近居民的购物需求。
整个回龙观板块内部住宅密集,住宅小区较多,可以接受来自西二旗板块的溢出需求,西二旗板块作为北京大型的高科技园板块,板块内居住大多为IT行业的工作人群,随着西二旗的进一步发展,回龙观板块也会随之一起走上“顺风路”。
5月中旬,昌平回龙观板块有两块地入市,分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。
5月11日,卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积,竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块,楼面价约5万元/㎡,溢价率5.05%,地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班,都比较方便,周边新房有海淀幸福里8万元/㎡,萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡,领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。
同一天,卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块,成交价36.1亿元,据测算可售住宅楼面价约5.3万元/㎡,溢价率5.2%,配建2.05万平方米公租房,地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面,周围的新房有奥森ONE,售价约6万元/㎡,周边二手房首开国风美唐,房价约6.3万元/㎡。两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。
昌平区是北京的新城和科教新区,是首都西北部生态屏障,是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地,是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区,是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。
近年来随着昌平的发展,也带动了回龙观板块的兴起,为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级,加快推动大型在建商业项目建设,合理指导新零售网点布局;重点提升“回天地区”商业品质,昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊,全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设,主动推动地铁19号线北延、S2线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理,谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设,拓展轨道交通的服务效能,带动地铁沿线的地区的经济,更好的打造一个全新的回龙观板块。
1、小区整体绿化率在35%左右,舒适度高。绿化好,风景靓丽,让居民的生活环境多了一道亮丽的风景线,也为闲暇散步、亲子嬉戏提供了空间。
2、交通十分便利,距离育知路地铁站仅2分钟-5分钟路程,回龙观公交站和高速出入口只有2分钟-3分钟路程。
3、户型多,选择空间大,从两居到四居,购房者可根据自身需求选择,对两口之家到多孩家庭友好,户型设计上也相对较好。
4、购物方便,周边10分钟车程内有昌发展万科广场、万意百货、智农生鲜超市等购物中心。日常生活购物所需和休闲逛街都有了保障。
2021年7月份,云趣园一区小区房源约17套,占全部房源的1%,挂牌均价为43555元/m²,起步价格在465万。主要在售的户型是103㎡三室户型,三居近半年成交价约为440万/套,挂牌成交速度较快。
从价格走势来看,半年内成交价格有波动。价格因为具体房屋的情况不同,会有相应的差别。
该小区交通便捷,且周边商业配套也较为齐全,2021年7月,小区均价略高于昌平区的均价,低于回龙观的均价。
购房成本方面,121㎡的三室两厅户型,报价约527万/套。参照北京市现行的普宅标准看,小区内大部分二手房为普宅,商贷首套首付为35%、二套首付为60%;即该套房源首套首付为210万,二套首付为421万。该小区大部分楼栋建成于2000年,房龄21年,具体贷款额度和年限都需评估。
小区有86㎡-96㎡的两居,103㎡-122㎡的三居,138㎡-140㎡的四居。
小区的主力户型是86㎡的两室两厅,尤其以客厅面积大而受欢迎。
小区还有103㎡的三室两厅,双卧室朝南,采光充足,户型设计也较为合理。
户型名称 | 主力户型A | 主力户型B |
户型图 | ||
面积 | 86㎡ | 103㎡ |
朝向 | 南北 | 南北 |
户型 | 两室一厅 | 三室两厅 |
优点 | 1、双卧室均为南向,采光好 2、客厅面积较大,活动空间大 3、双阳台设计,可做单独晾晒区 | 1、双卧室朝南,采光好 2、双阳台设计,观景生活都满足 3、卫生间干湿分离,不易滋生细菌 |
缺点 | 1、局部设计有缺角,资源使用比较浪费 2、厨房面积略小,稍显局促 3、大进深,短面宽可能导致采光不足 | 1、客厅过于狭长,空间浪费较多 2、暗卫设计,通风较差 |
云趣园一区小区总共31栋楼。是一个东西长的小区,小区进出共有两个大门南门和北门。小区大门位于小区的南侧,大多数配套设施也位于小区南侧。
29号楼和30号楼离小区南大门比较近,3号楼和4号楼离小区的北大门比较近,进出小区比较方便;9号楼和5号楼距离8号线育知路地铁D口较近,如果上下班通勤选择地铁出行的人群会方便快捷;
12号楼、13号楼、21号楼、22号楼东侧紧挨育知东路,晚间休息时可能会有车辆通行的噪音;28号楼、31号楼位于小气绿化区内,在北方夏天可能要注意防蚊虫。
小区主力户型两居室,总价相对较低,适合刚需人群。小区周边配套齐全,工作通勤,都能很好的解决。如果有置换的需求,想和家中老人小孩一起居住,周边医院也能很好的解决了老人看病就医的问题,而且小区的绿化环境较好,对于老人的身体修养也有很大的帮助。
对于年轻人也是不错的选择,小区交通便利,很适合通勤依靠地铁8号线上班的人群居住;小区二手房价入门价在43555元/㎡,户型好价格低,性价比较高,且可选户型面积多,对首次置业人群也是不错的选择。
选取与云趣园一区价格和距离相对接近的翡翠公园作比较。
项目 | 云趣园一区 | 翡翠公园 |
位置 | 北京市昌平区回龙观镇育知路 | 北京市昌平区京承高速北七家出口向西3公里,七星路与七北路交汇处 |
开发商 | 北京天鸿房地产开发有限责任公司 | 北京昌业房地产开发有限公司 |
住宅性质 | 商品房/一类经济适用房 | 住宅 |
售价 | 43555元/㎡ | 60000元/㎡ |
建筑时间 | 2000年 | 2020年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 86㎡-96㎡两居 103㎡-122㎡三居 138㎡-140㎡四居 | 80㎡-95㎡两居 98㎡-118㎡三居 140㎡四居 |
物业 | 深圳长城物业集团股份有限公司北京分公司 | 北京万科物业管理有限公司 |
物业费 | 0.63元/㎡/月 | 4.45元/㎡/月 |
优点 | 1、价格低,户型好 2、公摊面积小,使用面积多 3、交通方便,地铁公交近 | 1、户型方正,设计合理 2、建筑年代新,物业公司管理能力更强 3、建筑密度低,小区环境品质好 |
缺点 | 1、无电梯,较为不便 2、房龄老,楼栋品质较差 | 1、可选户型有限,没有一居小户型 2、物业管理费高,生活成本高 3、小区内部非机动车存放地点较少 |
分析 | 两个楼盘在竣工年限以及建筑类型等诸多方面均有差异。 1、翡翠公园主要针对品质要求较高的人群,整体建筑品质、小区园林设计等方面均优于云趣园一区,适合追求高品质居住环境的人群选购。两个项目匹配客群仅有小部分重叠,2、两个小区可选择的户型较多,其两居室的面积与翡翠公园的三居室面积相差不大,但该小区比起翡翠公园其生活气息较浓厚,且单价较低,生活成本低,更适合刚需的个人或者家庭。 |
作为主要居住区,云趣园一区小区周边5公里内二手房项目较多,故而选取在价格方面与新龙城小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的风雅园一区及佰嘉城小区进行对比,看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。
项目 | 云趣园一区 | 风雅园一区 | 佰嘉城 |
位置 | 北京市昌平区回龙观镇育知路 | 北京市昌平区龙禧苑龙禧二街 | 北京市昌平区京藏高速辅路与回南北路交叉口 |
开发商 | 北京天鸿房地产开发有限责任公司 | 北京首都开发控股(集团)有限公司 | 北京佰嘉置业集团有限公司 |
住宅性质 | 商品房/一类经济适用房 | 商品房/一类经济适用房 | 商品房/一类经济适用房/二类经济适用房 |
售价 | 43555元/㎡ | 41288元/㎡ | 40725元/㎡ |
建筑时间 | 2000年 | 1999年-2000年 | 2005年-2008年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 86㎡-96㎡两居 103㎡-122㎡三居 138㎡-140㎡四居 | 92㎡-95㎡两居 114㎡-118㎡三居 | 80㎡-86㎡两居 117㎡-121㎡三居 |
物业 | 深圳长城物业集团股份有限公司北京分公司 | 北京天鸿宝地物业管理经营公司 | 长城物业.睿家 |
物业费 | 0.63元/㎡/月 | 0.63元/㎡/月-0.65元/㎡/月 | 0.57元/㎡/月-1.43元/㎡/月 |
优点 | 1、价格低,户型好 2、公摊面积小,使用面积大 3、交通方便,距离地铁公交近 4、绿化率高,环境优美 | 1、绿化好,环境优美 2、小区配套完善,居住舒适 | 1、有电梯,出入方便 2、周边配套成熟,购物休闲便利 |
缺点 | 1、无电梯,老人上下楼不方便 2、房龄老,外立面老旧 | 1、户型较少,选择空间不多 2、人车未分流,存在安全隐患 | 1、距离地铁口较远,地铁出行不便利 2、车位少,停车不便 |
分析 | 三个小区虽然建成时间略有差别,不过总体来说都是老旧小区,由于位置较为接近,在周边配套可以说是不相伯仲,在小区绿化上云趣园一区和风雅园一区更优。云趣园相对而言距离地铁口比较近一点,出行会比较方便一些。佰嘉城社区人文环境好、但户型较小,交通较为不便;风雅园一区户型相对较差,交通便利,价格相对较低。总而言之,如果更追求性价比且家庭成员较多则云趣园一区相对是更好的选择。 |