和谐家园二区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。

其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。

回龙观板块也是教育氛围浓厚的板块，板块内拥有各个年龄段成熟的教育体系，有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。

板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上“顺风路”。

2021年5月，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。

2021年5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。

2021年5月11日，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.2%，配建2.05万㎡公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。

两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1、小区始建于2006年，由北京三元盛泰房地产开发有限公司开发建设。该公司信誉较好，从业时间久，技术、服务等都做得不错，业内口碑也是比较好的。

2、小区物业为深圳长城物业集团股份有限公司北京分公司，该公司是业内首家奥运服务商，所服务的2008年第29届北京夏季奥林匹克运动会奥运村，被国际奥委会罗格先生盛赞为“40年来最好的奥运村”，赢得了“奥运物管”的美誉。物业为小区提供24小时保安巡逻，保洁每日定时打扫卫生，专人定期修剪绿植，物业费仅0.64元/㎡/月，性价比较高。

3、小区户型大部分南北向通透，卧室、卫生间、客厅的规划也非常合理。居住舒适度和空间利用率都较高。

4、小区距离地铁13号线回龙观东大街仅540米，最近的公交站仅204米。周边主干道为龙锦三街、科星西路。无论是乘坐公共交通还是自驾出行都十分方便。

据幸福里app2021年7月数据显示，和谐家园二区挂牌均价为44781元/㎡，环比上升0.43%。挂牌房源均为117㎡-124㎡的三居，总价在535万-570万之间。依照2021年2月至2021年7月的价格波动来看，总体有小幅增长，趋于稳定，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，截止2021年7月，拿在售的124㎡三居为例，报价535万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为214万，二套首付为428万。

和谐家园二区户型有93㎡-94㎡两居、118㎡-125㎡三居。。小区主力户型为94㎡两室一厅与118㎡三室两厅，现就两种户型进行分析：

94㎡两居，主卧及客厅朝南，次卧及厨房朝北，厨房带阳台

优点：

1、南北通透，通风效果好

2、厨房和餐厅相连通，方便就餐

3、厨房连通生活阳台，便于摆放洗衣机

缺点：

1、卫生间为暗卫，不利于浊气的排放处理。

2、次卧朝北，采光不够好

3、没有做到动静分离

118㎡三居，主卧及客厅朝南且主卧带阳台，另两个卧室及厨房朝北且厨房带阳台

优点：

1、户型方正，南北通透，通风性好

2、客厅朝南，主卧朝南带小阳台，方便晾晒衣物，采光效果好

3、主卧与两个次卧相隔较远，私密性好

缺点：

1、卫生间较小，封闭不通风

2、客厅无阳台，主卧阳台面积较小

小区一共17栋楼，一梯两户，户型方正，包含93㎡-94㎡两居、118㎡-125㎡三居。

其中，两居分布在1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，适合购房预算不是特别充足的两口或三口之家。三居分布在5号楼、6号楼、9号楼、10号楼、11号楼、12号楼、13号楼、14号楼、15号楼、16号楼、17号楼，适合预算充足、追求生活品质的换房人群。

从地理位置上来看，1号楼、2号楼、3号楼、15号楼、16号楼、17号楼靠近小区南北两侧的大门，离地铁及公交站较近，出行方便。适合以公共交通为主要通勤方式的居民。

7号楼、10号楼、12号楼、15号楼离小区西侧大门近，附近商店种类较多，商业配套设施完善，更加适合喜欢购物消费的人群。

1、小区居住环境好，周边安静，居民复杂度较低，邻里之间和谐融洽，喜欢安静祥和的居住环境和注重人文环境的购房者可以重点考虑。

2、小区临近地铁8号线回龙观东大街站，适合在海淀、昌平工作的人群以及工作地点在8号线地铁沿路附近的人群。

3、小区购房门槛相对较高，以挂牌在售房型最低价535万来算，首付在187.25万，同时因为是经济适用房，挂牌交易税费较高，预算较为充足的换房人群可以考虑。

截至2021年7月，回龙观商圈内已多年没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故目前无在售新房。即将开盘的小区中，距离和谐家园二区相对较近、均价相似的新房项目是北京怡园和北京风景。故这里对这三个楼盘进行对比分析。

北京怡园作为小高层商品房，由北京昌平房地产开发有限责任公司建设，总户数1500户，居住密度比较高，容积率2.26，目前，均价在48000元/㎡，参考总价在650万左右。该项目物业费2.50元/㎡/月，价格较高。北京怡园的在售户型普遍较大，总价高，购买者经济压力会比较大。如果资金充裕，对居住硬件要求高的用户可以考虑该小区。

北京风景为小高层商品房，由北京新龙房地产开发有限公司建设，总户数2054户，居住密度比较高，容积率1.52，目前，均价在46800元/㎡，参考总价在400万左右。该项目物业费2.59元/㎡/月，价格较高。北京风景的在售户型包括两室、三室和四室，总价适中。小区周边配套设施齐全，有市民活动广场、购物中心、药房和一些诊所，能够满足居民的日常生活所需。总体来说这套房源具有比较好的普适性，价格适中，不同人口数量家庭都可以找到合适的户型。但该项目交通便利性不如龙博苑二区，且该项目物业费2.85元/㎡/月，相比和谐家园0.64元/㎡/月的价格来说吸引力不及和谐家园二区。如果资金充足，对居住生活环境要求高的住户可以考虑该项目。

回龙观发展年限较长，新旧小区混杂，价格差距较大。其中，龙跃苑二区与龙锦苑东一区在建筑时间、挂牌均价、周边配套方面与和谐家园二区较为相似。故这里选择这三个小区进行二手房对比，便于大家了解小区周边的二手房情况。