风雅园三区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。

其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。

教育方面，板块内有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。

板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上“顺风路”。

截止2021年5月，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。

5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。

同一天，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。

两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1、价格优势

2021年6月，挂牌均价在42445元/㎡，价格略低于回龙观其他小区售价，价格走势呈稳定上涨趋势。对比同一商圈其他小区，价格优势比较明显，性价比高。

2、物业管理

小区物业公司是北京天鸿宝地物业管理经营公司，是第一批物业管理一级资质企业，北京物业管理行业协会副会长单位，在市场上享有盛誉。物业费是0.65元/㎡/月，相对于同商圈其他小区物业管理费较适中，居民满意度非常高。

3、交通地理位置

风雅园三区地处北五环和北六环之间，临近八达岭高速，南侧即是回龙观主干路（回龙观西大街）。距离地铁13号线龙泽站1公里左右，距离8号线育知路站约900米。小区北侧就是回龙观公园和积水潭医院，附近还有物美超市，交通较为便利且配套完善。

4、小区品质和环境

小区绿化率较高。风雅园三区有些丰富的绿化树和绿化带。不论是设计、搭配都让人感觉舒适安静，衬托出小区与众不同的品质，同时，小区清新的空气、幽静的环境也彰显了小区宜居优点。宽阔的内部道路一改城市的喧嚣与拥挤，让人感觉无比舒适。

截止2021年7月，挂牌均价在42445元/㎡，与6月基本持平。

目前幸福里APP挂牌房源共8套。2021年4月-2021年7月暂无成交房源，当前挂牌出售的房型为二居和三居，面积在95.25㎡-125.72㎡之间。

依照2021年2月至2021年7月的价格波动趋势来看，总体呈稳步增长，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，截止2021年7月，拿在售的125.72㎡三居为例，报价530万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为185.5万，二套首付为212万。

小区户型涵盖范围较广，最小的是98.48㎡的两居室，最大的是125㎡的三居室。其中，主力户型是95㎡两居和116㎡三居。下面小林就主力户型展开详细分析。

风雅园三区是2000年建成的大型社区，共有17栋楼。由于单元楼比较多，小区单元楼南北纵深长。靠近南一门的15、16、17号楼，由于附近有许多小型、中型商场，适合有高频率购物需求的家庭居住，但是由于靠近商业区，难免有些嘈杂。靠近北2门的1、2、4、5、6号楼，由于靠近停车场和公交车站，适合经常有外出需要或者乘坐公共交通上班的家庭。小区的7号楼和11、12号楼位于小区内侧，环境比较安静，适合喜静的人群，但离小区入口有一定距离。

1.2000年建成的小区，楼龄较老，目前居住人群以中老年为主。小区环境优美，内部较为安静，适合有老年人的家庭购买。

2.小区地理位置优越，公共交通配套较为完善，很适合在西二旗等地工作，以地铁、公交为主要通行工具的“通勤族”。

3.小区相对于邻近的通达园、天慧园、龙华园等，单价偏低，适合看中这个片区同时预算较为紧张的刚需家庭。

截至2021年6月，回龙观商圈内已多年没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故目前无在售新房。新房选取范围扩大至整个昌平区。从面向人群、主力户型及单价的角度考虑，小林选择了信达国子郡项目与风雅园三区进行对比，给大家进行参考。

回龙观附近的老小区较多，二手房市场广阔。这里我们选择和风雅园三区同一年交房的云趣园三区以及价格相差较小的首开智慧社进行二手房对比，便于大家了解风雅园三区周边的二手房概况。