北街家园八区位于昌平区沙河板块。沙河板块东临小汤山和北七家镇，北面和昌平县城及百善镇接壤，西面和海淀区的上庄镇相邻，南面是回龙观镇。板块内交通便捷，有京新高速和京藏高速两条高速路穿沙河板块而过；地铁昌平线在板块内有沙河高教园、沙河、巩华城等三站，极大方便板块内居民出行。板块经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着沙河大学城落定及未来科学城西扩，沙河的发展迎来新机遇。

相比较昌平县城和回龙观板块，沙河板块发展较晚，早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。不过随着沙河板块规划成型，板块内楼市热度也逐渐提升，相继有中海、泰禾、保利等一线开发商落地深耕，是北京比较热门的置业板块。目前板块内的住宅大致可分为三类：一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房，典型代表有五福家园、兆丰家园等；一类是仍旧存在于城中村内的自建房，典型代表有松兰堡村、于辛庄村等；另一类是以中海丽春湖墅、北科建泰禾丽春湖院子为代表的名企新盘。

由于板块位置偏远，因此板块内的配套发展目前还不尽如人意。比较有优势的配套集中体现在教育方面和休闲资源方面。教育资源方面，目前已有北京师范大学、中央财经大学、北京航空航天大学等国内知名院校在此建分校区；休闲资源方面，有著名的昌平新城滨河森林公园，目前已经投入使用，给居民的日常休闲娱乐增加了新去处。而板块内没有三甲医院，也没有大型购物商场，在医疗和商业层面还处于待发展阶段。

作为昌平区的传统板块，沙河板块目前的居住人群还是以沙河本地人居多，其次也有在中关村科技园或生命科学园等海淀北部产业园内工作的高新产业人群。价格层面，近6个月来，沙河板块房价处于平稳增长的趋势，但仍低于昌平区均价。

2017年以来，沙河板块一直是昌平区内住宅用地供应最活跃的板块之一，从住宅用地供应数量上看，昌平区内仅次于依托未来科学城发展的北七家镇，和位居奥森北侧的东小口镇持平。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2017年来，沙河板块共成交三宗住宅用地，其中2018年1月成交的丽春湖LCH-010等地块，该地块最终被中海地产以54.5亿元的价格收入囊中，后期开盘产品为知名的限竞房项目中海丽春湖墅；2018年11月入市的七里渠南北村土地一级开发项目CP00-1600-0016、CP00-1804-0007地块，该地块最终被“华润+小米”联合体以26.57亿的价格拍下，后期开盘产品为限竞房萬橡悦府和萬橡华府；2020年12月入市的七里渠南北村土地一级开发项目CP00-1804-0002地块，该地块最终被中公教育以30.05亿的价格拍下，目前该地块还没有进一步的开发动态，由于该地块附带商业用地，业内预测中公教育未来在建设办公楼的同时，住宅部分或许将优先供应内部员工购买。

而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息，2021年沙河板块暂无待入市地块，不过沙河目前在售新房还是比较充裕的，对板块内二手房价格也会造成一定影响。

沙河板块最初的利好定位是沙河大学城，是昌平区著名的“三城一园”（另两城为昌平新城和未来科学城，一园指生命科学园）之一，侧重于高等教育和科教研发。众多高校的落地，优化了板块内的产业结构，也促进了板块内的配套完善。此外，在2019年，未来科学城西扩，沙河板块成为未来科学城“生命谷”的重要组成部分。不过该政策利好目前还没有兑现，未来将会在沙河板块落地什么产业、机构目前也无定论。因此，目前沙河板块的政策利好还是依靠沙河大学城。

1、小区是由北京罗顿沙河建设发展有限公司开发。该开发商成立时间久，从业17年，行业经验丰富，是专门负责沙河区的开发建设商，并且该公司拥有自己的物业公司。小区保洁是早晚打扫，保安24小时巡逻，内部每个路口都有监控摄像，全方位保证了小区的治安，优质的服务为小区的居民提供了良好的生活空间。物业费2.2元/㎡，在沙河区域内价格适中，具有不错的性价比。

2、小区绿化覆盖面比较广，绿化率高达47%。楼栋道路两旁有大片草地，种植着各种灌木。入口处有花园，内部带有两个人工池塘。较高的高绿化和较低的生活密度为居民的提供了优质的生活环境。

3、小区主打小面积户型。一居在40㎡以下，两居在64㎡-91㎡之间。另还有120㎡的三居可供选择。小区户型多种多样，可以为购房者提供更多的选择空间

4、小区内部配置丰富。内部配有健身房，中心广场有大量健身设施。还有活动中心可供居民闲暇之余娱乐。

截至2021年7月，北街家园八区挂牌价为45860元/㎡，环比上升0.4%，高于沙河商圈及昌平区挂牌均价。从2021年2月到2021年7月的价格趋势来看，整体呈上升趋势，适合入手。

具体购房成本，以在售的64.29㎡的二居为例，报价319万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为112万，二套首付为192万。

小区主打小面积户型，户型涵盖较多。小区户型有35㎡-42㎡一居、87㎡两居、115㎡-124㎡三居，90㎡四居。

小区主力户型为115㎡三室一厅及123㎡三室一厅。现就这两个户型进行分析：

115㎡三室一厅

优点：

1、全明房设计，通风采光较好

2、主卧、客厅朝南，采光采阳较好

3、会客动线、起居动线、家务动线较短，房间利用率高

4、主卧面积较大，带有落地窗，居住舒适

缺点：

1、南北不通透

2、次卧朝北，采光较差

3、起居动线与会客动线交叉，相互干扰

4、玄关处空间较小，且与次卧房门之间无隔挡，隐私性较差

123㎡三室一厅

优点：

1、主卧、客厅朝南，采光采阳较好

2、主卧面积较大，为套间设计，带独立卫生间，居住舒适

3、客厅为4.1米大开间，可活动范围较广

4、主卫生间为明卫，通风较好

缺点：

1、南北不通透

2、次卫为暗卫，通风较差，容易滋生细菌

3、厨房存在缺角，空间利用率不高

4、无动静分区，互相干扰

小区共9栋楼，2345户。小区一层带有半地下室；小户型主要分布在8号楼和9号楼，两居室主要分布在2号楼、4号楼、5号楼、7号楼，三居室主要分布在1号楼和6号楼，跃层主要分布在2号楼。

其中，6号楼、2号楼位于小区中心部分，前后花园环绕。视野较好，周边安静。

1号楼、3号楼近小区东门，出门就是北街家园八区北站公交站。8号楼、9号楼近小区西门，出门是北街家园八区西门公交站。适合以公交车为主要出行方式的上班族选择。

需要注意的是，4号楼、5号楼均带底商，且靠近马路，可能会有一定的噪音影响。

1、小区绿化环境较好，入口处有花园。共有两个水系，占地面积较大。适合注重生活环境的人群购买居住。

2、小区内部休闲配套齐全。既有健身运动区域也有儿童玩乐区域。且楼栋均带有电梯。适合家里有老人小孩，注重生活品质的购房者。

3、小区主打小面积户型，户型多为是40㎡以下的一居室。适合刚需人群购买。

截至2021年7月，沙河商圈内共有4个新楼盘。其中与北街家园八区相距较近的新房楼盘是禾丽春湖院子和北京城建龙樾华府。

禾丽春湖院子建面379㎡-800㎡，挂牌均价为50000元/㎡，最低售价1900万/套，位于北京西北五环外，是由北科建集团与泰禾集团联袂打造的“江南主题”新中式院落别墅。

北京城建龙樾华府建面244㎡，挂牌均价为52677元/㎡，最低售价1290万/套，位于昌平京藏高速北安河出口向东约5公里，由北京城建投资发展股份有限公司于1998年开发建设的别墅区。

禾丽春湖院子和北京城建龙樾华府均为大面积、高总价别墅区，与北街家园八区无可比性。

北街家园八区周边有较多的二手房住宅，但是大部分楼龄较老。综合情况建立时间，住宅性质，周边环境来看，保利芳园和名园小区与北街家园八区较为相似。这三个小区都各有优劣之处，其中保利芳园的建筑时间与北街家园八区相近，而民园小区的在售户型、面积等情况也与其大致相同。因此这三个小区进行二手房对比，方便购房者了解周边相似小区二手房行情。