天通苑西三区地处昌平区东南侧的天通苑板块，位于北五环、北六环之间，该板块北侧为北七家商圈，南侧紧邻立水桥商圈，西侧是东小口镇商圈，东侧靠近京承高速。

天通苑板块因地处中关村、望京、未来科学城之间的中心区域，离三地都不远，在中轴北延线上，地理位置优越，又有地铁5号线南北贯穿，途经站点可换乘13号线、2号线、1号线、7号线等，通达国贸、西二旗、望京、亚运村等热门地点，成为支撑板块的“生命线”，所以该商圈一直备受购房人关注，热门程度高。

板块经过多年发展，加之《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划（2018-2020年）》（简称回天计划）的规划扶持，如今交通、商业、教育、医疗等资源非常丰富。像2002年，位于天通苑本区的西单商场开业；2007年，龙德广场招商，同年翠微百货开业。此后还有国泰百货和华联购物中心接连开业，极大地提升了居住体验。

随着人大附中、清华附小等优质教育资源陆续被引入“回天地区”，多个普惠制幼儿园建成，也增加了区域教育资源供给，提升了教育品质。

板块内除部分原住民，85%业主或租户来自立水桥、北苑、亚运村、CBD、望京、三元桥、中关村、上地等区域。楼市方面，目前新房暂无供应，二手房市场选择性多。

昌发展在天通苑落地的首个产业综合体“天通科技园”总体规模约20万㎡，坐落于天通苑G区、I区，集活力办公、商业配套、人才公寓、产业服务于一体，一期2万平方米项目预计将于2021年6月交付。

北京市委全会描绘首都“十四五”发展蓝图，继2018年三年“回天计划”后，再提深化“回天有我”创新实践，实施新一轮回天地区行动计划。

17号线预计2022年底开通，该线路建成后将天通苑地区、望京居住区、CBD、亦庄连成一线，向北还将连接昌平未来科学城。

13号线拆分后将形成13A线、13B线两条线路，其中13A线北段由既有13号线西二旗站以北拨线向东辐射至回龙观、天通苑，与17号线换乘。

目前天通苑板块内并无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，地块稀缺性明显。预计在2021年4月底，距离天通苑板块稍近的土地出让计划是位于1.5公里处的东小口镇和7.5公里处的北七家镇。

天通苑西三区位于天通苑板块的西边，隶属于天通苑社区，素有“亚洲最大社区”之称，该社区共分为五大区域：天通苑、天通东苑、天通西苑、天通北苑及天通中苑，其中又细分成18个小区，建筑年代集中在1999-2016年，各区品质差异较大，建筑形态不一，但居住氛围浓厚，人口密度。

天通苑板块近些年发展迅速，宜居度颇高。继2018-2020年的“回天行动计划”结束后，“回天有我”创新实践计划开始无缝衔接。据悉，“回天地区”共安排重点项目75项，其中续建54项、新建21项，人居环境将继续大幅改善，未来几年，“回天”依然会是昌平乃至整个京北的热门区域。

加之，板块内有在建中的地铁17号线，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，届时将开设天通东苑站，将来24分钟到国贸、9分钟到望京、5分钟到未来科技城，极大程度上分担5号线客流压力。

不止如此，13号线的拆分也将改善天通苑地区的出行条件，据悉，13A线起点为6号线车公庄站，终点至在建17号线的天通苑东地区。

天通苑西三区作为天通苑社区的一部分，建于2000-2004年，小区房屋质量良好，除底层墙体稍显年代感，外立面无脱落，电梯维护较好。绿化方面，低矮灌木修剪整齐，花园维护良好，内部配套还有美发美甲店、洗衣店、商务酒店、火锅店等商业，满足住户需求。

大户型、低总价、多面积段、多房源是天通苑西三区吸引不少购房者的原因之一，板楼一梯两户或三户的设计，意味房子会南北通透，采光好，且户型方正。不同面积段也可满足不同人群需求，像86㎡左右的一居室、92㎡-152㎡的二居室、108㎡-200㎡的三居、175㎡-330㎡的四居及以上户型，其中主打户型是二居和三居，占总居室的82%，约6330户。同时小区房屋均价约32447元/㎡，处于中等偏低水平，很适合刚需上车。

外部条件方面，经过十多年的发展，天通苑已经形成了适合居住的商业氛围，小区周边底商满足生活的各个方面，南门500米处有天通尾货，1.8公里处是西单商场（天通苑购物中心），2.5公里处是龙德广场，购物非常方便。

小区东侧就是地铁5号线天通苑站，距离不超过500米，这让小区成为很多在立水桥、北苑、西二旗、CBD、望京等产业密集地工作人群的优选。

同时，小区13号楼是天通苑学校，教育资源丰富，方便孩子上下学的同时，也方便家长接送。

3.3.1新房对比

目前，天通苑板块内暂无新房。

3.3.2二手房对比

天通苑下属小区配套、环境、品质差别不会太大，故选择同板块下的立水桥甲2号院地质大院和太平家园。

据2021年4月12日监控，天通苑板块二手房在售均价39752元/㎡。由于天通苑大部分房源属于一类经适房，有额外的综合地价款，加上人口基数大导致交通拥堵、配套供不应求，所以小区整体成交均价低于周边。

天通苑西三区近3个月共成交50套，成交量同比下跌7%，成交均价为33363元/㎡，同比持平。挂牌方面，目前挂牌房源共112套，占全部房源的1.44%，挂牌户型除一居外，各面积段均较为齐全，挂牌均价34105元/㎡，高于近期成交均价。

整体来看，天通苑西三区尽管成交量有所下滑，但成交均价依旧持平，购房者不用担心市场会有太大幅度的价格变动，目前小区挂牌房源户型也较为丰富，报价在358万-820万之间，无论是刚需上车还是想要改善更大面积户型的用户，均可重点考虑。

费用方面，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%，另外小区大部分房源为一类经适房，除了要考虑契税、个税等税费，还有综合地价款需要缴纳，建议优选经过一次交易变为商品房的房子。

一类经济适用房涉及到的税费：个税、契税、综合地价款、营业税。一类经济适用房必须满五年才能交易，所以就都没有营业税（非普通住宅需要缴纳差额5.6%的营业税）。如果说业主家庭名下在京唯一住房就无个税，否则有个税。综合地价款看业主的购房合同日期是什么时间，在2008年4月11日之前的就是网签价10%的综合地价款，如果说是2008年4月11日之后的政府优先回购，政府不回购的，是差额70%的综合地价款。

关于楼栋选择，该小区内各楼栋建成年代在2000-2004年之间，整体差距不大。

从建筑类别来看，小区有板楼和塔楼两种，塔楼为三梯六户，三梯八户和三梯十户设计，故部分房源采光、户型、朝向会受一定影响，选房时要注意。

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