天通西苑二区地处昌平区东南侧的天通苑板块，位于北五环、北六环之间，该板块北侧为北七家板块，南侧紧邻立水桥板块，西侧是东小口镇板块，东侧靠近京承高速。

天通苑板块因地处中关村、望京、未来科学城之间的中心区域，离三地都不远，在中轴北延线上，地理位置优越，又有地铁5号线南北贯穿，途经站点可换乘13号线、2号线、1号线、7号线等，通达国贸、西二旗、望京、亚运村等热门地点，成为支撑板块的“生命线”，所以

板块经过多年发展，加之《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划（2018-2020年）》（简称回天计划）的规划扶持，如今交通、商业、医疗等配套成熟。2002年，位于天通苑本区的西单商场开业；2007年，龙德广场招商，同年翠微百货开业。此后还有国泰百货和华联购物中心接连开业，居住体验大幅提升。

随着人大附中、清华附小等学校陆续被引入“回天地区”，多个普惠制幼儿园建成，方便了居民孩子就学。

板块内除部分原住民，85%业主或租户来自立水桥、北苑、亚运村、CBD、望京、三元桥、中关村、上地等区域。楼市方面，目前新房暂无供应，二手房市场选择性多。

目前天通苑板块内并无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，地块稀缺性明显。5月11日，卓越+中交联合体以36.1亿+2.05万㎡公租房竞得昌平区东小口镇马连店1803-610地块，可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.25%。

根据挂牌文件显示，昌平区东小口镇马连店1803-610地块起拍价34.3亿。地块用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积31537.814㎡，建筑控制规模≤88306㎡。地块容积率2.8、建筑控高80米，将以“六通一平”形式供地。

新地块出让后，周边二手房挂牌价格有所上升，天通苑板块二手房关注度有所上升。

天通苑板块经过近十几年间不断发展，单从小区内部品质来说，较适宜居住，但由于天通苑整体人口基数大带来对周边各类配套的大需求，例如商业、交通等，整个板块仍在持续改善。

继2018-2020年的“回天行动计划”结束后，“回天有我”创新实践计划开始无缝衔接。据悉，“回天地区”共安排重点项目75项，其中续建54项、新建21项，人居环境将继续大幅改善，未来几年，“回天”依然会是昌平乃至整个京北的热门区域。

为践行“回天有业”、推进职住平衡，昌发展在天通苑区域落地的首个产业综合体“天通科技园”总体规模约20万㎡，坐落于天通苑G区、I区，集活力办公、商业配套、人才公寓、产业服务于一体，一期2万平方米项目预计2021年8月交付。

加之，板块内有在建中的地铁17号线，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，届时将开设天通东苑站，将来24分钟到国贸、9分钟到望京、5分钟到未来科技城，较大程度上分担5号线客流压力。

不止如此，13号线的拆分也将改善天通苑地区的出行条件，据悉，13A线起点为6号线车公庄站，终点至在建17号线的天通苑东地区。

1.大户型、低总价、多面积段、多房源、离地铁近是天通西苑二区吸引不少购房者的原因之一，不同面积段也可满足不同人群需求。

2. 绿化较好，楼栋之间有小花园。小区内部配套齐全，餐饮、超市、银行、医院、培训班等，下楼可达。小区还有若干小广场，可供居民健身休闲。

3.多数户型南北通透，落地窗设计，采光好。顶层有防水和隔热层，室内居住体验较好。

4.小区周边商业配套齐全，有华联购物中心、西单商场、龙德广场等，逛街购物比较便利。新运营的天通苑文化艺术中心离小区不远，可丰富居民文化娱乐生活。

据幸福里app2021年7月18日数据显示，天通西苑二区7月挂牌均价36005元/㎡，环比上浮0.12%，从近6个月的价格波动趋势来看，相较2021年2月34900元/㎡，小区挂牌价格稳中有升。

费用方面，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%，另外小区大部分房源为一类经适房，除了要考虑契税、个税等税费，还有综合地价款需要缴纳，建议优选经过一次交易变为商品房的房子。

一类经济适用房涉及到的税费：个税、契税、综合地价款、营业税。一类经济适用房必须满五年才能交易，所以就都没有营业税（非普通住宅需要缴纳差额5.6%的营业税）。如果说业主家庭名下在京唯一住房就无个税，否则有个税。综合地价款看业主的购房合同日期是什么时间，在2008年4月11日之前的就是网签价10%的综合地价款，如果说是2008年4月11日之后的政府优先回购，政府不回购的，是差额70%的综合地价款。

现选择小区主力户型之中的97.57㎡两室一厅一卫和167.15㎡三室二厅二卫进行分析。

1.天通西苑二区共24栋楼，包含一类经济适用房、回迁房和商品房三种性质房屋。其中，5号楼及20—24号楼为太平庄村回迁房，小区小户型集中在这5栋楼，其物业为太平庄村物业。实地踩盘来看，这几栋楼维护效果不如其它楼栋，楼道张贴有更多的小广告。

2.小区中，除5号楼及20—24号楼外的19栋楼以大户型为主，物业公司为北京顺天通物业管理有限公司，楼栋维护稍好。实地踩盘发现，小区14栋板楼一梯两三户的设计，相对品质和物业管理上好一些，建议优先选择小区中的板楼。

3.天通西苑二区中，2号楼、3号楼、4号楼、17号楼、18号楼、19号楼带有拐角设计，楼栋拐角处部分房间的采光和通风会受到邻近建筑的遮挡，建议购房者慎重选择。

4.小区四周分别为太平庄二街、中摊村路、立汤路辅路、太平庄中街，邻近街道的楼栋，会受到一些街道喧闹影响，建议购房者注意。

大户型、低总价、多面积段、多房源，适合预算有限，希望购买大户型的刚需群体，也适合有老人小孩的多口之家。

天通西苑二区离天通苑地铁站较近，适合工作地点为5号线沿线的群体。适合北部、东北部区域工作生活人群。

小区绿化较好，内外部配套较为成熟，生活氛围浓厚，适合对生活便利度有需求的群体。也适合对通勤要求不高老年群体。

目前，天通苑板块内暂无新房，周边板块新盘，南侧有天润福熙大道、华贸铂金墅，福熙大道目前均价在90000元/㎡，华贸铂金墅均为别墅，目前均价在75000元/㎡，总价1500万/套起，从总价和购房人群角度来看，天通苑北三区与该项目不具可比性。

昌平新房主要集中在东小口、未来科学城板块。

天通苑共分为东西南北中5个区，2001年－2008年陆续建成，以经济适用房为主，整体均价在3万元－4万元/㎡。户型种类丰富，主力成交户型是80㎡－100㎡的两居室和150㎡－160㎡的三居室。均价低，首付低，户型大，更能契合购房者的承受力，但这么多区又有什么区别呢，小编挑选了不同区进行对比。