龙华园小区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。

板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。

区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。回龙观板块也是教育氛围浓厚的板块，板块内拥有各个年龄段成熟的教育体系，有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。

板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上”顺风路”。

截止2021年5月，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。

5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。

去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。

同一天，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元／㎡，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。

房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；

重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1、小区内停车井然有序，物业人员会协助车主停到合适的位置，一定程度上避免了乱停车的现象。

2、小区正在进行改造，居住环境以及未来的价值上都有很大的提升空间。

3、小区建立在回龙观较为繁华的街道上，地理位置优越，商业配套丰富，购物便捷。

4、小区距离地铁13号线龙泽站1公里，小区周边还有多条公交线路，日常出行非常方便。

5、小区周边医疗配套齐备，多家药店、诊所可以满足居民的日常就医需求。

通过幸福里App查询，截止至2021年7月，龙华园小区目前挂牌均价为51283元/m²。小区自2020年11月就开始陆续进行老旧小区改造，所以它的整体均价高于回龙观板块，同时也远远高于昌平区的均价。下图可以看出，近6个月来小区挂牌价呈现稳定上升的趋势，对比上月上升了0.13%。

购房成本方面，以59㎡-61㎡的一居为例，报价为302万/套-312万/套。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%。即该套房源首套首付约为105万元-109万元，二套首付约为181万元-187万元。该小区有20年楼龄，且正在进行改造，具体贷款额度和年限都需根据实际情况进行评估。

龙华园小区涵盖了59㎡的一居-188㎡的五居，户型丰富，主力户型是两居室，南北通透，对于居住舒适度有需求的家庭值得考虑。

在此选用小区较受欢迎的71㎡两居和110㎡三居进行对比分析。

龙华园大部分生活配套、周边商场围绕于小区四周。

3号楼及5号楼处于交叉路口，且距离商业中心较近，周末或是节假日会有些嘈杂。

11号楼、12号楼、17号楼距离小区北门较近，公交站大部分位于北侧街道上，公交出行较为便利。

4号楼、6号楼、20号楼、25号楼偏靠小区中央，也相对更安静，家里有老人或是睡眠质量一般的业主可以优先考虑这里。

龙华园小区户型种类较多，内部基础配套较为完善，周边商业配套成熟，与周边小区相比，属于中等价位，适合对生活质量有一定要求的客群；

小区距离龙泽地铁站、回龙观地铁站都比较近，步行10分钟左右可以到达，乘坐地铁较为方便，对于地铁出行有依赖的上班族来说是个很好的选择。

小区正处于改造建设中，设备设施在逐渐丰富，环境及小区品质会更加完善，想要提高居住质量的客群也可以将龙华园小区作为一个选择。

回龙观板块没有新楼盘入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房，目前距离小区最近的新房项目是位于小区东北方向9.5公里左右的金辰府小区进行对比。

作为主要居住区，小区周边5公里内二手房楼盘较多，故而选取一些在价格方面与该小区较为接近、周边配套接近、位置也相较近的云趣园一区、新龙城一期进行对比，看看在配套相近的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。