北街家园五区位于昌平区沙河板块。沙河板块东临小汤山和北七家镇，北面和昌平县城及百善镇接壤，西面和海淀区的上庄镇相邻，南面是回龙观镇。板块内交通便捷，有京新高速和京藏高速两条高速路穿沙河板块而过；地铁昌平线在板块内有沙河高教园、沙河、巩华城等三站，极大方便板块内居民出行。板块经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着沙河大学城落定及未来科学城西扩，沙河的发展迎来新机遇。

相比较昌平县城和回龙观板块，沙河板块发展较晚，早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。不过随着沙河板块规划成型，板块内楼市热度也逐渐提升，相继有中海、泰禾、保利等一线开发商落地深耕，是北京比较热门的置业板块。目前板块内的住宅大致可分为三类：一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房，典型代表有五福家园、兆丰家园等；一类是仍旧存在于城中村内的自建房，典型代表有松兰堡村、于辛庄村等；另一类是以中海丽春湖墅、北科建泰禾丽春湖院子为代表的名企新盘。

由于板块位置偏远，因此板块内的配套发展目前还不尽如人意。比较有优势的配套集中体现在教育方面和休闲资源方面。教育方面，目前已有北京师范大学、中央财经大学、北京航空航天大学等国内知名院校在此建分校区；休闲资源方面，有著名的昌平新城滨河森林公园，目前已经投入使用，给居民的日常休闲娱乐增加了新去处。而板块内没有三甲医院，也没有大型购物商场，在医疗和商业层面还处于待发展阶段。

作为昌平区的传统板块，沙河板块目前的居住人群还是以沙河本地人居多，其次也有在中关村科技园或生命科学园等海淀北部产业园内工作的高新产业人群。价格层面，近6个月来，沙河板块房价处于平稳增长的趋势，但仍低于昌平区均价。

2017年以来，沙河板块一直是昌平区内住宅用地供应最活跃的板块之一，从住宅用地供应数量上看，昌平区内仅次于依托未来科学城发展的北七家镇，和位居奥森北侧的东小口镇持平。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2017年来，沙河板块共成交三宗住宅用地，其中2018年1月成交的丽春湖LCH-010等地块，该地块最终被中海地产以54.5亿元的价格收入囊中，后期开盘产品为知名的限竞房项目中海丽春湖墅；2018年11月入市的七里渠南北村土地一级开发项目CP00-1600-0016、CP00-1804-0007地块，该地块最终被“华润+小米”联合体以26.57亿的价格拍下，后期开盘产品为限竞房萬橡悦府和萬橡华府；2020年12月入市的七里渠南北村土地一级开发项目CP00-1804-0002地块，该地块最终被中公教育以30.05亿的价格拍下，目前该地块还没有进一步的开发动态，由于该地块附带商业用地，业内预测中公教育未来在建设办公楼的同时，住宅部分或许将优先供应内部员工购买。

而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息，2021年沙河板块暂无待入市地块，不过沙河目前在售新房还是比较充裕的，对板块内二手房价格也会造成一定影响。

沙河板块最初的利好定位是沙河大学城，是昌平区著名的“三城一园”（另两城为昌平新城和未来科学城，一园指生命科学园）之一，侧重于高等教育和科教研发。众多高校的落地，优化了板块内的产业结构，也促进了板块内的配套完善。此外，在2019年，未来科学城西扩，沙河板块成为未来科学城“生命谷”的重要组成部分。不过该政策利好目前还没有兑现，未来将会在沙河板块落地什么产业、机构目前也无定论。因此，目前沙河板块的政策利好还是依靠沙河大学城。

1、建筑品质方面：小区建筑年代较晚，维护水平较好，外立面干净，内部整洁且有一定设计感。

2、户型价格方面：小区在售房源户型以小户型居多，有53㎡-89㎡的一居，总购房成本相对较低。

3、交通方面：小区临近昌平线朱辛庄站，与主城区通勤相对方便。

4、商业配套方面：小区属于昌平商圈辐射范围内，周边有大量商业，如隆兴购物广场、新世纪商城等，可以满足基本购物要求。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，北街家园五区在售房源共7套，占小区总房源的0.6%。小区目前在售均价46680元/㎡，环比上升约0.39%。近6个月，小区整体均价略高于昌平区，上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，没有出现较大幅度的波动。从目前情况来看，关注该小区购房者可以根据自身情况选择性入手。

购房成本方面，89㎡三室一厅户型，报价410万。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。因此，截止到2021年7月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为164万左右，二套首付为328万左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型有53-89㎡一居、70-90㎡两居、52-138㎡三居三种户型。其中两居室户型占较大比重。现选择小区主力户型73㎡两室一厅和89㎡三室一厅进行分析。

北街家园五区一共五栋楼。其中1号楼相对来说位于小区内部，居住环境更为安静。推荐家里有老人或者喜欢安静的人群选择。2号楼、3号楼临近街道，楼下底商众多，生活相对较为便利，但是会有一定的噪音影响。4号楼相对来说离小区大门更近，出行相对其他楼栋更为方便。

1、小区临近昌平线朱辛庄站，在地铁沿线如西二旗等地工作的人群可以选择。

2、小区在售面积较小，均价相对周边小区来说较低，购房成本较小，适合刚需型购房者。

3、小区临近沙河大学城，北京市诸多大学校区都在此设立分校，适合就近工作的人群。

截至2021年8月，昌平沙河板块仅有三处在售新房项目，分别是中海丽春湖墅·别墅、信达·国子郡、北科建泰禾丽春湖院子。因中海丽春湖墅·别墅和北科建泰禾丽春湖院子总购房成本较高，与北街家园五区差距较大，现选取信达·国子郡与本小区进行对比。

信达·国子郡位于昌平沙河高教园北沙河西三路与北一路交汇处，由北京罗顿沙河建设发展有限公司开发建设，主力户型为140㎡四居室，单价48000元/㎡起。与北街家园五区相比，虽然两者单价相差不大，但信达·国子郡项目户型面积大，总购房成本较高。不过楼龄新，居住品质高，更适合资金充足的改善型人群。北街家园五区虽然房龄相对较大，但面积段覆盖全面，尤其有小面积户型，适合购房预算有一定限制的购房者。

板块内二手房较多，小区周边二手房均价在32000元/㎡-50000元/㎡之间。基于小区地段、价格、商圈等多方面考量，现选取天朗园和民园小区做对比。