天通苑北三区地处昌平区东南侧的天通苑板块，位于北五环、北六环之间，该板块北侧为北七家商圈，南侧紧邻立水桥商圈，西侧是东小口镇商圈，东侧靠近京承高速。

天通苑板块因地处中关村、望京、未来科学城之间的中心区域，离三地都不远，在中轴北延线上，地理位置优越，又有地铁5号线南北贯穿，途经站点可换乘13号线、2号线、1号线、7号线等，通达国贸、西二旗、望京、亚运村等热门地点，成为支撑板块的“生命线”，所以该商圈一直备受购房人关注，热门程度高。

板块经过多年发展，加之《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划（2018-2020年）》（简称回天计划）的规划扶持，如今交通、商业、教育、医疗等配套成熟。2002年，位于天通苑本区的西单商场开业；2007年，龙德广场招商，同年翠微百货开业。此后还有国泰百货和华联购物中心接连开业，极大地提升了居住体验。

随着人大附中、清华附小等优质教育资源陆续被引入“回天地区”，多个普惠制幼儿园建成，也增加了区域教育资源供给，提升了教育品质。

板块内除部分原住民，85%业主或租户来自立水桥、北苑、亚运村、CBD、望京、三元桥、中关村、上地等区域。楼市方面，目前新房暂无供应，二手房市场选择性多。

目前天通苑板块内并无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，地块稀缺性明显。

5月11日，卓越+中交联合体以36.1亿+2.05万㎡公租房竞得昌平区东小口镇马连店1803-610地块，可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.25%。

根据挂牌文件显示，昌平区东小口镇马连店1803-610地块起拍价34.3亿。地块用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积31537.814㎡，建筑控制规模≤88306㎡。地块容积率2.8、建筑控高80米，将以“六通一平”形式供地。

新地块出让后，周边二手房挂牌价格有所上升，天通苑板块二手房关注度有所上升。

天通苑板块经过近十几年间不断发展，单从小区内部品质来说，较适宜居住，但由于天通苑整体人口基数大带来对周边各类配套的大需求，例如交通、教育等，整个板块仍在持续改善。

继2018-2020年的“回天行动计划”结束后，“回天有我”创新实践计划开始无缝衔接。据悉，“回天地区”共安排重点项目75项，其中续建54项、新建21项，人居环境将继续大幅改善，未来几年，“回天”依然会是昌平乃至整个京北的热门区域。

加之，板块内有在建中的地铁17号线，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，届时将开设天通东苑站，将来24分钟到国贸、9分钟到望京、5分钟到未来科技城，极大程度上分担5号线客流压力。

不止如此，13号线的拆分也将改善天通苑地区的出行条件，据悉，13A线起点为6号线车公庄站，终点至在建17号线的天通苑东地区。

大户型、低总价、多面积段是天通苑北三区吸引不少购房者的原因之一，板楼一梯两户或三户的设计，意味房子南北通透，采光好，且户型方正。不同面积段也可满足不同人群需求。

天通苑整体均价在40000元/㎡左右（包括房屋属性转为商品房的房源），基本以大户型为主，北三区1居-6居的房型都有，其中97㎡-108㎡南北向两居，127㎡-137㎡南北向三居市场热度最高，既能兼顾改善需求，总价又不会太高。

外部条件方面，经过十多年的发展，天通苑已经形成了较成熟的商业氛围，小区周边底商满足生活的日常需求，附近的购物商场有国泰百货、苏宁易购、物美超市、华联天通苑购物中心、龙德广场等，逛街购物非常便利。

小区周边有两家幼儿园，且均为普惠幼儿园，适合有孩子老人的家庭，而且，周边还有两所公立小学，两所公立中学一所私立中学，既能兼顾孩子择校又能方便家长上下班接送。

5. 自身区位优势明显，在北五环以外，紧邻回龙观，交通便利，可以短时间通勤上地、望京，5号线则可以让居住在天通苑的人迅速抵达大屯、朝阳国贸等地。

天通苑北三区小区目前挂牌均价在3.75万/㎡左右（5月25日），挂牌房源以84-175㎡的三居室居多，总价在449万-700万之间。根据幸福里app显示，小区当前的挂牌率大概在0.7%左右，挂牌率属于较低水平，可见该小区置换流动率不高。据经纪人介绍，小区内整体的成交一直比较稳定，大多人买小区还是以自住为主。

参照北京市现行的普宅标准看，小区内大部分二手房为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%；由于小区大部分房源为一类经适房，除了要考虑契税、个税等税费，还有综合地价款需要缴纳，建议选择经过一次交易变为商品房的房子。

一类经济适用房涉及到的税费：个税、契税、综合地价款、营业税。一类经济适用房必须满五年才能交易，所以就都没有营业税（非普通住宅需要缴纳差额5.6%的营业税）。如果说业主家庭名下在京唯一住房就无个税，否则有个税。综合地价款看业主的购房合同日期是什么时间，在2008年4月11日之前的就是网签价10%的综合地价款，如果说是2008年4月11日之后的政府优先回购，政府不回购的，是差额70%的综合地价款。

小区户型涵盖范围广，最小的是60㎡左右一居室，最大的是200㎡左右四居室。其中60㎡左右的一居室适合单身或者两口之家，97㎡-137㎡两居及三居户型，更适合改善或者置换家庭，看重终极改善的客户群体也可以考虑大四居。

小区板楼热卖主力户型为：97㎡、108㎡南北向两居，127㎡、137㎡南北向三居。

其中108㎡的两居，南北通透，主卧和客厅朝南，厨房和客厅带有阳台，无遮挡，采光好。137㎡的三室两厅，南北通透，主卧和客厅朝南，明厨设计，厨房和客厅带有阳台，无浪费面积。

关于楼栋选择，22-27号楼、30号楼7栋楼紧邻天通苑公共汽车站，邻近楼栋噪音污染严重，不建议对噪音敏感的用户选择；44、45、60号楼靠近幼儿园，孩子入园和放学时家长接送时人员较多，声音嘈杂，也不建议喜欢安静的用户选择。其中52、53、48、56、57号楼紧邻小区中央公园，视野开阔，而且楼间距较大，是小区中最优的楼栋位置，适合有孩子老人的家庭居住。

目前53号楼8单元已经在加装电梯，家里有孩子老人的可以重点关注。

小区为低密度板楼社区，园区内有大型花园和健身娱乐设施，周边又有物美超市、国泰百货等亲民品牌商店，居住方便且生活成本不高，适合有老人孩子的家庭；

周边在建有地铁17号线，未来可以直达望京，13号线拆分后可以直接到达西二旗、上地等商圈，适合在望京、上地、西二旗软件上班的人群。

目前，天通苑板块内暂无新房，周边板块新盘，南侧有天润福熙大道、华贸铂金墅，福熙大道目前均价在90000元/㎡，华贸铂金墅均为别墅，目前均价在75000元/㎡，总价1500万/套起，从总价和购房人群角度来看，天通苑北三区与该项目不具可比性。

昌平新房主要集中在东小口、未来科学城板块，数据显示，2021年4月昌平新房成交均价在45000元/㎡。

天通苑板块内小区配套、价格、品质没有较大差别，故选择临近的立水桥甲2号院地质大院和燕青小区。