天通苑北一区地处昌平区东南侧的天通苑板块，位于北五环、北六环之间，该板块北侧为北七家板块，南侧紧邻立水桥板块，西侧是东小口镇板块，东侧靠近京承高速。

天通苑板块因地处中关村、望京、未来科学城之间的中心区域，离三地都不远，在中轴北延线上，地理位置优越，又有地铁5号线南北贯穿，途经站点可换乘13号线、2号线、1号线、7号线等，通达国贸、西二旗、望京、亚运村等热门地点，成为支撑板块的“生命线”，所以该板块一直备受购房人关注，热门程度高。

板块经过多年发展，加之《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划（2018-2020年）》（简称回天计划）的规划扶持，如今交通、商业、教育、医疗等配套成熟。2002年，位于天通苑本区的西单商场开业；2007年，龙德广场招商，同年翠微百货开业。此后还有国泰百货和华联购物中心接连开业，极大地提升了居住体验。

随着人大附中、清华附小等优质教育资源陆续被引入“回天地区”，多个普惠制幼儿园建成，也增加了区域教育方面的供给，提升了教育品质。

板块内除部分原住民，85%业主或租户来自立水桥、北苑、亚运村、CBD、望京、三元桥、中关村、上地等区域。楼市方面，目前新房暂无供应，二手房市场选择性多。

目前天通苑板块内并无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，地块稀缺性明显。

5月11日，卓越+中交联合体以36.1亿+2.05万㎡公租房竞得昌平区东小口镇马连店1803-610地块，可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.25%。

根据挂牌文件显示，昌平区东小口镇马连店1803-610地块起拍价34.3亿。地块用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积31537.814㎡，建筑控制规模≤88306㎡。地块容积率2.8、建筑控高80米，将以“六通一平”形式供地。

新地块出让后，周边二手房挂牌价格有所上升，天通苑板块二手房关注度有所上升。

天通苑板块十几年间不断发展，单从小区内部品质来说，较适宜居住，但由于天通苑整体人口基数大带来对周边各类配套的大需求，例如交通、教育等，整个板块仍在持续改善。

昌发展在天通苑落地的首个产业综合体“天通科技园”总体规模约20万㎡，坐落于天通苑G区、I区，集活力办公、商业配套、人才公寓、产业服务于一体，一期2万平方米项目预计将于2021年6月交付。

继2018-2020年的“回天行动计划”结束后，“回天有我”创新实践计划开始无缝衔接。据悉，“回天地区”共安排重点项目75项，其中续建54项、新建21项，人居环境将继续大幅改善，未来几年，“回天”依然会是昌平乃至整个京北的热门区域。

加之，板块内有在建中的地铁17号线，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，届时将开设天通东苑站，将来24分钟到国贸、9分钟到望京、5分钟到未来科技城，极大程度上分担5号线客流压力。

不止如此，13号线的拆分也将改善天通苑地区的出行条件，据悉，13A线起点为6号线车公庄站，终点至在建17号线的天通苑东地区。

1、天通苑北一区是由北京顺天通房地产开发有限公司负责建设的一座大型社区，该房地产公司还被评为华风网站AAA级别的店铺，实力雄厚，建筑质量优异。居住的舒适度明显优于周边小区。

2、该小区采用简欧式的设计理念，外立面为米色和红棕色瓷砖，美观，简洁，是目前很受欢迎的楼体外观。环境设计别有用心，堪比公园的造景，36％的绿化率令居民很容易放松下来，其中配备了不少娱乐设施，健身器材等都能给到用户很好的居住体验。

3、天通苑北一区的户型种类多样，68㎡-244㎡的一居到四居及以上不同的户型都有，选择范围广，选择余地大，可以满足住户对于不同户型的需求。

4、房屋的挂牌均价38274元/㎡，基本在昌平区天通苑区域房屋挂牌均价之下，小区内的居住环境也很棒，是性价比较高的住宅之一。

截至2021年7月，天通苑北一区挂牌均价在38274元/㎡，低于天通苑、昌平区挂牌均价，小区环比上升1.47%。依照2021年2月至2021年7月的价格波动来看，整体略有波动，2021年2月-3月呈下降趋势，2021年3月-7月呈上升趋势。不过涨幅不大，购房者不必过分担忧。

购房成本方面，拿在售的68㎡两室一厅为例，报价390万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为136万，二套首付为234万。

天通苑北一区小区目前在幸福里app上挂牌房源共计109套，户型方面也有较大的选择余地，其中有68㎡-90㎡一居、86㎡-231㎡两居、112㎡-237㎡三居、125㎡-143㎡-244㎡四居。

现将主力户型为120㎡的两室一厅和146㎡的三室一厅做户型分析：

120㎡的两室一厅

优点：

1、户型方正，南北通透。

2、主卧、客厅均朝南，向阳采光好。

3、主卧套间设计，带有储物间，方便使用。

4、卧室面积较大，居住度舒适。

5、客厅连接景观大阳台，视野开阔。

6、明厨，采光通风好，连接生活阳台可作晾晒区使用。

7、动静分区，互不影响。

缺点：

1、有过道设计，可利用空间减少。

2、暗卫，采光通风差，且未干湿分离，易滋生细菌。

3、动线交错，私密性较差。

146㎡的三室一厅图库暂无户型图

优点：

1、户型方正，全明房。

2、两个南向卧室，采光好。

3、主卧套间设计，配套独立卫浴，方便使用。

4、卧室面积较大，居住度舒适。

5、客厅连接景观大阳台，视野开阔，可作为晾晒区使用。

6、明厨，明卫采光通风好。

7、动静分区，互不影响。

缺点：

1、有过道设计，可利用空间减少。

2、动线交错，私密性较差。

3、两个卫生间都没有干湿分离。

15号楼、17号楼、18号楼，距离停车场较近，并配备有两片停车区域，建议私家车使用率高的住户优先选择。

27号楼-31号楼附近相对安静，距离主要的休闲设施和散步区域也更近，很适合老人居住。

1、小区环境优美，绿化率达到36%，绿化设计别出心裁，适合对居住环境有较高品质要求的人群。

2、小区距离地铁5号线较近，适合在和平里、昌平工作的人群以及工作地点在地铁5号线各站点的人群。

3、小区内配备有地下和地上停车场，停车位充足，比较适合私家车使用率高的人群居住。

4、小区附近的商业配套也很完善，超市，商场等，有购物和逛街需求的人群可以优先考虑。

截止2021年7月，天通苑圈内已多年没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故无在售新房。相距较近的楼盘是同为昌平区且距离较近的沙河信达国子郡和北七家的金辰府。

其中，信达国子郡建面79.00㎡-115.00㎡在售，均价48659元/㎡起。项目位于北沙河中路与高教园附近，由北京罗顿沙河建设发展有限公司开发建设。目前在售户型主要是89.00㎡三居室。金辰府建面89.00-143.00㎡，均价53000元/㎡起。这两个小区整体户型面积与天通苑北一区相近，但均价较高。预算充足，且不急于购房者可以考虑信达国子郡和金辰府。而对于刚需人群来说，选择天通苑北一区性价比更高。另外，信达•国子郡与金辰府因为是新楼盘，周边配套相比天通苑北一区较少。对于追求生活便利度的购房者，天通苑北一区是比较合适的选择。

由于天通苑的发展年限较长，导致该地区小区新旧不一价格差距也相对较大。这里小李选择与天通苑北一区距离相对较近，周边设施较为齐全的太平家园和正辰小区做相应的对比，以便大家了解小区周边二手房的情况。