北亚花园小区位于昌平区北七家板块。北七家板块整体位于北六环内部,北侧是小汤山板块,南侧是天通苑板块,西侧是沙河板块,东侧是顺义区的中央别墅区板块。北七家板块是北京市重点建设的“三城一区”之一的未来科学城东区的核心位置,板块内环境好、配套齐全,是昌平区近几年热度较高的住宅区。
北七家是北京知名的“九大别墅区”之一奥北别墅区所在板块,板块内早期住宅以高端别墅为主,北京壹号庄园、八仙别墅、温哥华森林等产品都曾名动一时。
随着板块不断的开发和各种利好落地,近年来有越来越多的刚需和改善产品入市,金茂、万科、华润等一线房企纷纷参与板块建设,推出了万科翡翠公园、未来金茂府、华润理想国等热门项目。根据幸福里APP显示,截止2021年6月,板块内二手房均价为3.87万/㎡,新房均价在4万/㎡以上。
板块经过多年发展,目前已拥有较为完善的生活配套,教育、医疗、休闲等资源均十分完善。教育方面,板块内有北京邮电大学(宏福校区)、中央戏剧学院(昌平校区)等高校,学术氛围浓厚;医疗方面,板块内有三甲医院北京王府中西医结合医院为业主的健康保驾护航;休闲方面,板块内有未来科学城滨水公园、半塔郊野公园等休闲公园。
北七家板块目前的常住人口以昌平本地人为主,不过随着未来科学城的落地和地铁17号线即将开通,已经有大量央企职工和在17号线沿线工作的上班族选择落户于此。目前板块内新房供应略有下降,二手房挂牌相对平稳。
截止2021年6月,板块内2021年仅有1块住宅地块入市,是位于北七家镇中心起步区的HQL-09地块。在5月11日的北京市集中土拍中,该地块受到开发商热捧,经过69轮的竞拍,最终天时汤山(天通苑开发商)以6.66亿元+1.06万㎡公租房的价格拍下该地块,地块的可售住宅部分售价上限为6万/㎡。
虽然北七家2021年只有1块地入市,但其近年来一直是北京土拍的热门板块。根据北京市规自委官网显示,2016年来,昌平区土拍共成交住宅地块17宗,其中有8块地位于北七家板块。不断入市的新地块对北七家楼市产生了较大影响:新入市的地块基本都是设计理念先进的刚需或改善产品,填补了板块内住宅结构的缺失,让购房人在老破小外有了更多选择。同时,不断入市的新房对板块内二手房价格也产生了一定影响。
北七家板块的发展前景可从产业前景和配套建设两方面进行阐述。
产业方面,北七家是未来科学城东区的主要所在区域,未来科学城东区定位为“能源谷”,目标为打造以企业为主体的技术创新中心。目前已有包括国家电网、中海油等15家央企入驻其中。未来随着更多的大型企业入驻,板块内的产业结构将发生巨大变化,经济也能得以更大发展。
配套建设方面,北七家板块内最大的利好是计划于2023年开通的地铁17号线。地铁17号线北起未来科学城,南到亦庄,途经望京、太阳宫等重要板块,是北京东部第一条贯穿南北的地铁线。该地铁线开通后,北七家板块内业主的出行将会方便很多,地铁沿线的房价也会受到正面影响。
此外,板块内还有在建的保利未来大都汇,超10万㎡的综合商业能填补板块内的大型商业缺失,为板块内业主提供更多购物休闲场所。
1、北亚花园既有小面积的一居,也有中等面积的两居和三居,还有户型面积较大的四居和复式,且多数都是南北通透的户型,居住舒适度和私密性也很高,活动区域也较为宽敞。
2、小区的安全保障比较高,大门处设有门卫亭和门禁,所有业主持门禁卡出入,每天有24小时的保安巡逻,停车位规划整齐,车辆停放整齐有序,也可以避免小区内的出行安全问题。
3、小区内配套设施合理,既有菜市场、主食厨房和华联超市等可以满足居民日常饮食的需求,也有健身器材和其它文化活动等方便业主们强身健体及休闲放松。
4、外部配套与内部配套形成了一定的互补,周边医疗多个诊所和综合性医院让居民附近就医无忧,周边的生态公园也改善了小区周边的自然环境,让业主有了更舒适的户外休闲场所。
通过幸福里App查询,截至2021年7月,北亚花园小区目前均价33132元/㎡。近半年内小区整体均价低于本地区均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价小有起伏,7月该小区挂牌价价低于上月价格。
购房成本方面,总价最低为64㎡一室一厅户型,报价为240万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%。即该套房源首套首付为84万元,二套首付为144万元。截止到2021年7月,北亚花园小区上车总价240万元,首付84万元起。该小区大部分楼栋建成于2004年,房龄较高,具体贷款额度和年限都需评估。
北亚花园的一大特点是户型可选择性多,户型涵盖了64㎡-170㎡面积段的一居、两居、三居甚至四居和复式的不同户型,本次我们选择主力户型88㎡两居和139㎡三居进行对比,购房者可根据自己的需求进行选择。
户型名称 | 户型A | 户型B |
户型图 | ||
面积 | 88㎡ | 139㎡ |
朝向 | 南北 | 南北 |
户型 | 两室一厅 | 三室一厅 |
优点 | 1、客厅宽敞,活动空间大 2、双阳台设计,采光、通风条件好 | 1、有阳光房,采光较好 2、双卫设计,对成员较多的家庭比较友好 |
缺点 | 1、卫生间为暗卫,通风条件欠佳 2、过道空间较窄,活动受限 | 1、过道太长,浪费使用面积 2、进深较长,通风效果略有不足 |
北亚花园小区的12号楼、22号楼靠近东门,10号楼靠近西北门,靠近小区出入口,无论是机动车还是非机动车,包括行人出行都比较方便;11号楼-13号楼、21号楼和22号楼靠近道路,易受噪音影响,对声源敏感人员不太友好;1号楼-4号楼等位于小区的内部,居住环境相对比较安静,夜间休息环境较好,对声源敏感的业主比较友好。
北亚花园地处五环至六环之间,临近未来科技城和北通八仙文化产业园,周边入驻多家企业,小区有直达软件园、上地、西二旗、望京的班车,对在周边工作的上班族而言是个不错的选择。
小区可选户型较多,既有小面积的一居,适合成员较少的家庭选择,中等户型的两居、三居和较大面积的四居,对多成员家庭更友好,也适合想要改善住房面积的家庭。
小区距离生态公园不远,适合喜爱户外运动或家里有老人和孩子的家庭,可以更舒适更安全地进行户外运动或者接触自然环境。
截止到2021年7月,近三年内新楼盘有珠江天樾书院小区、金辰府、翡翠公园等,金辰府小区距离北亚花园小区不足3公里,该小区建于2019年,因此夏夏选择北亚花园邻近的同水平小区金辰府为对比参考。
项目 | 北亚花园 | 金辰府 |
位置 | 昌平昌平区东北路与天权路交汇处西南角 | 昌平区北五环定泗路北七家镇政府正南 |
开发商 | 北京亚宏房地产开发有限责任公司 | 北京宸宇房地产开发有限公司 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 33132元/㎡ | 53000元/㎡ |
建筑时间 | 1998年-2004年 | 2019年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 64㎡-65㎡一居 79㎡-117㎡两居 109㎡-149㎡三居 140㎡-170㎡四居 | 89㎡三居 143㎡四居 |
物业 | 北京北亚天顺泉物业管理有限责任公司 | 北京金海燕物业管理有限公司 |
物业费 | 0.80元/㎡/月 | 3.82元/㎡/月 |
优点 | 1、停车位规划整齐,停车秩序好,小区内出行安全有保障 2、生活氛围浓厚,居民入住率高 | 1、小区绿化覆盖面大,居住环境舒适 2、小区内配套设施齐全,生活便捷 |
缺点 | 1、小区内楼道环境杂乱,影响居住体验 2、小区附近没有地铁,依赖公共交通出行的上班族时间成本比较高 | 1、总价高,资金压力大 2、小区周边无地铁,上班族出行不便 |
分析 | 金辰府小区为近年内新楼盘,居住舒适度和小区品质相对较好,该小区户型居室较多,多成员家庭居住空间相对较大,舒适度较高,但小区周边无地铁,公共交通出行成本较高,需要取舍。 相比较而言,北亚花园小区虽然建成时间较早,但生活氛围比较浓郁,对看重生活氛围且对公共交通依赖度不高的家庭是个不错的选择,该小区可选户型较多,可满足不同需求的住户选择,尤其是小面积段户型对两口之家等成员较少的家庭比较友好。 |
由于北七家是连接天通苑、上地和西二旗的主要居住区,因而也吸引了不少开发商到此来投资项目。为了了解目前该地区二手的市场行情,我们选取了与北亚花园价格接近,周边配套设施类似,位置邻近的小区进行对比,比较不同小区产品的竞争力如何。
项目 | 北亚花园 | 温泉花园B区 | 名佳花园一区 |
位置 | 昌平区东北路与天权路交汇处西南角 | 昌平北七家镇立汤路 | 昌平区北七家北清路 |
开发商 | 北京新龙房地产开发有限公司 | 北京强龙房地产开发有限公司 | 北京佳隆房地产开发有限公司 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 33132元/㎡ | 30369元/㎡ | 36519元/㎡ |
建筑时间 | 1998年-2004年 | 2004年 | 2003年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 64㎡-65㎡一居 79㎡-117㎡两居 109㎡-149㎡三居 140㎡-170㎡四居 | 55㎡-65㎡一居 56㎡-105㎡两居 93㎡-163㎡三居 135㎡-238㎡四居 | 56㎡-58㎡一居 56㎡-196㎡两居 88㎡-151㎡三居 117㎡-241㎡四居 |
物业 | 北京北亚天顺泉物业管理有限责任公司 | 北京宏翔鸿物业管理有限公司 | 北京信科物业管理有限公司 |
物业费 | 0.8元/㎡/月 | 0.5元/㎡/月-0.8元/㎡/月 | 1.3元/㎡/月 |
优点 | 1、停车位规划整齐,停车秩序好,小区内出行安全有保障 2、生活氛围浓厚,居民入住率高 | 1、小区楼间距大,通风采光条件好 2、小区内配套社区完善,生活便捷 | 1、钢混结构,安全性能和隔音性能好 2、交通便利,出行方便 |
缺点 | 1、小区内楼道环境杂乱,影响居住体验 2、小区附近没有地铁,依赖公共交通出行的上班族时间成本比较高 | 1、老旧小区,物业管理不规范 2、车位较少,晚归业主停车不便 | 1、楼道内无电梯,高层住户或提重物上下楼不便 2、流动人口较多,物业管理相对不便 |
分析 | 三个小区的建成时间和小区品质相差都不大。名佳花园一区的安全性和隔音性相比另外两个小区更高,该小区交通出行也比较便利,但是流动人口较多,物业管理难度较大;温泉花园B区内部配套设施比较完善,生活更为便捷,且小区楼栋的通风条件和采风条件都比较好,但是小区内车位较少,晚归业主停车不方便,也存在物业管理不够规范的问题。 北亚花园小区内停车秩序较好,对有老人和孩子的家庭而言,小区内出入安全也更有保障,且该小区的生活氛围比较浓郁,入住率较高,对看重居住氛围的住户群体是个不错的选择。 |