华馨园小区位于次渠商圈，次渠商圈位于东五环和六环之间，地处通州马驹桥镇。东侧紧贴台湖商圈，大体以老君堂公园和徐庄桥连接线为边界；南侧是马驹桥商圈，被凉水河南北隔开；西侧与亦庄商圈交错相连，最西边到永昌南路；北侧是朝阳十八里店商圈，以梧桐公园为最北端。

次渠商圈的发展导向是“传统产业升级区，区域发展支撑区”，功能定位为城市转型发展示范区，产业方向定位为北京陆路口岸节能环保基地。

商圈内的交通资源主要有地铁有亦庄线、南六环、京津高速、京沪高速、通马路和计划2021年底开通的17号线，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有通州区次渠社区卫生服务中心、次渠北里社区卫生服务站、北京松乔次渠综合门诊部，没有大型三甲医院，医疗资源相对匮乏。商业资源有百发龙购物中心、次渠购物中心等。主要生态休闲资源有阡陌风韵城市田园带型休闲公园、乐跑公园、东石公园等。

作为通州的产业板块，商圈内的商品房住宅以新房为主，二手房很少。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为5万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中住宅产品有明月听蘭、臻珑府、禧瑞天著，在售均价都在5.1万/㎡以上。目前次渠商圈新房供应充分，二手房以次新房为主，老旧社区不多，挂牌房源较少，价格平稳。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是通州发展中的区域之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民和周边企业员工为主，其次是亦庄商圈、国贸和望京商圈的工作人群，主要的通勤方向是亦庄和国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，次渠商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，位于新华大街商圈东北方向13公里处，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万元，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，位于新华大街商圈南边3公里处，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带，位于新华大街商圈南边5公里处。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万元/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第三块地的位置最接近次渠商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和次渠商圈没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为，新地块新产品未来入市，对次渠商圈的影响微乎其微。

次渠商圈地处通州西南部，是城市转型发展示范区，次渠板块内聚集了环渤海高端总部基地、中关村科技园光机电一体化产业基地、中国数码港科技园等一批高尖科技制造业载体。主要发展以车联网、生物医药、新能源等为主的战略性新兴产业和现代服务业。商圈未来的发展可以从基础设施建设和产业利好两方面来看。

基础设施建设方面，环渤海总部基地作为通州区“台马组团”的产业中心，承载居住、商业、医疗等综合城市功能，未来规划建设成为区域微中心。目前基地依托丰富的生态资源，规划建设南北长7.8公里、总面积5.74平方公里的城市生态轴线，将公园、湿地与居民生活休闲区打通，充实商圈内的生活配套，优化人居环境，吸引更多的高知高技能人才，助力产业规模发展。

产业利好方面，商圈内有中科信电子装备、SK集团、天安数码和北京联东等具有影响力的优秀龙头公司。还引入了京东集团总部和小米互联网产业园等几家代表先进生产力的企业，为次渠打造具备全球影响力的科技创新中心、引导创新人才流向特色产业基地等方面奠定了基础。

1、纯板楼社区，得房率高、户型方正，有更多的空间可用来摆放家具、存放杂物。南北通透、冬天暖夏凉、居住舒适度高。而且一层有小花园，顶层带露台，多种户型可灵活选择。

2、小区物业提供24小时保安值班、物业上门维修、保洁定期打扫卫生，小区虽然不够细致，但干净卫生这一点要优于周边的大多数小区，在安全、舒适方面能保证居民的生活品质。

3、环境温馨，居住舒适，44%的绿化率在老小区中不可多得，多种乔木、灌木、鲜花种植的层次分明，运动小广场还有多种运动健身器材，为居民饭后休闲生活提供多种场景。

4、小区距地铁亦庄线次渠站约800米，地铁换乘四通八通，距公交站约190米，乘坐公交可直达北京西站、双井，公共交通出行非常方便。

2021月6月华馨园的挂牌均价是3.59万/㎡，总价区间为289万-532万，挂牌均价环比上月涨0.02%，挂牌房源以两居为主。从过去六个月的数据来看，小区价格呈现“小幅上涨”的趋势，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

具体购买成本方面，以81.69㎡两居室为例，报价289万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为101万；二套首付约为173万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区的主力户型为二居和三居，小编取两个有代表性的户型进行分析。

户型一

本户型是81.69㎡南北朝向两居室，其中优点有七：

1、南北通透设计，整体上利于采光和通风透气；

2、户型方正，好利用，浪费面积小，得房率高；

3、有独立阳台，方便晾晒衣物；

4、有改造空间，阳台可改造成书房或卧室，作为三居使用；

5、双卧有飘窗，利于晾晒衣物；

6、厨房卫生间单独分区，污水浊气影响较小；

7、南北卧面积都够用，不局促。

其中缺点有三：

1、卧室A正对客厅，来访客不利于主卧隐私，而且电视不好放；

2、卫生间没有窗户，不利于干燥；

3、客厅面宽窄、进深太深，不利客厅采光。

户型二

本户型是147.6㎡南北朝向复式三居室，其中优点有六：

1、南北通透设计，利于采光和通风透气，四季居住都舒适；

2、面积大，利于家具摆设，利于设计改造；

3、有独立大露台，方便晾晒衣物和收纳杂物；

4、卧室面积都够用，不局促；

5、卫生间和厨房独立分区，利于安静；

6、可满足三代人同住。

其中缺点有三个：

1、客厅朝北，次卧朝南，比较尴尬，客厅常年无阳光；

2、一楼两卧室相邻，相互会有干扰；

3、一层洗手间无窗户，不利于通风。

小区南门紧邻潞西路，车辆比较多，再加上楼下有底商，所以靠近南门楼栋比较烦吵。小区北门附近2号楼前有电线杆，比较杂乱，北门外也处于拆中，后期建设会有噪声粉尘污染。小编建议优先选择靠近小区中心的房源。

本小区为刚需型楼盘，非常适合生活在次渠区域的刚需人群。三口之家可选择81㎡左右两居，家庭成员较多的可选择147㎡以上的户型，也适合在亦庄线沿线工作和京东等产业园上班的朋友。

次渠商圈的新盘比较多，大多数都是改善型，可对比的刚需盘只有明月听蘭一个，明月听蘭是由北京通诚房地产开发有限公司开发，主打三房、四房改善型产品，绿化率30%，车位户数比1:2.68，在售产品面积段为96㎡到138㎡，单价5.3元/㎡起，总价550万起。相比华馨园而言，外部配套更加完善，新房居住环境相对更优，预算充足的朋友可以考虑明月听蘭。如果必须考虑预算情况，则华馨园两居室300万左右的总价就很有优势，上车首付100万出头，适合预算不太充足的朋友。

华馨园小区周边二手房报价在3.4万/㎡-4.5万/㎡，其中京华园小区、定海园二里和翠福园距离接近，价格相差很小，形成竞争关系，故选择此三小区做对比分析。