在水一方小区位于北关商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州永顺镇。商圈东侧毗邻潞苑商圈，以小月河为界；南侧隔通惠河与通州北苑和新华大街商圈相望；西侧与朝阳管庄和常营商圈犬牙交错，大体以金榆路垂直线为边界；北侧是城乡结合部，以潞苑北大街水平线为最北端。

北关商圈的板块功能定位是城市高端功能承载区，高端商务服务业和创新金融服务业主要集中在板块东南端的运河商务区。

商圈内的交通资源主要有地铁6号线、通燕高速、京通快速、通顺路等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。

商圈内的医疗资源主要有北京胸科医院、军总京东医疗区（陆军二六三医院）等，商圈东北侧约3公里有首都医科大学附属北京友谊医院（三级综合），圈内医疗资源丰富；商业资源主要包括世界侨商中心、华联超市、八里桥市场等；生态资源主要包括北运河景观带、永顺公园、八里桥公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-20年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.1万/㎡；商圈内目前有三个新盘在售，其中运河铭著、北京东湾是住宅，新光大中心是公寓，住宅在售均价都在4.9万/㎡以上。

目前北关商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房市场老旧小区挂牌价格差异较大，次新小区价格稳定。

目前商圈价值主要体现在医疗优势、交通优势和居住配套方面，是通州传统的主要商务区和居住区之一。商圈内主要居住人群以原址回迁安置的通州本地居民和企业单位退休职工为主，其次是万达、国贸和望京商圈工作的人群，居住人群不复杂，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，北关商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万元，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万元/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

第二块地的位置最接近在水一方所在的通州北关商圈，它未来产品是共有产权房，政府持有20%份额，最高售价7万/㎡。如果开发商未来以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，而且还是共有产权。

相比北关商圈的在水一方，其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足，仅剩的优势就是新房的居住体验更佳。所以新地块新产品未来入市，对北关商圈不会构成影响。

北关商圈的区域功能是承载通州运河CBD，通州运河CBD是继北京国贸CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD之后，国务院批准的第四大国家级中央商务区，主要发展高端金融产业。CBD规划确定之后，北关商圈的发展也与CBD的未来紧紧捆绑在一起。

北关商圈的发展前景可以从四个方面来看，一是它承载着北京中部和东部地区的金融产业疏解，为国贸CBD减负，这必不可少的需要配套硬件设施。从商务区启动至今，北关商圈东南角上的新北京中心，新光大中心等一大批高规格写字楼集群拔地而起，整个商圈的城市形象焕然一新。

第二个方面是商务区的高端金融产业发展会提供更多更好的就业机会；第三个方面是运河CBD作为北京城市副中心对外展示的城市名片，其整体的城市管理水平必然有更高的要求。第四个方面是落实京津冀一体化大战略，运河CBD和廊坊北三县协同发展的过程中，北关商圈也会得到外部资源补充。

总之，高规格的规划、配套和城市管理水平必然加速北关商圈的发展，其内部配套将更加丰富多元，趋向商务化、高端化发展，整个商圈的经济总量、职住均衡度和人居环境都会跨上一个新台阶。

1、小区干净整洁：小区里没有乱丢垃圾、烟头等现象，道路干净整洁，电梯间及楼道墙面没有粘贴小广告，小区卫生较好。

2、小区内部有花园：花园植被茂盛、景色优美，里面有凉亭、健身设施等，是饭后休闲、健身好去处。

3、小区周边交通便利：小区距二六三医院公交站约250米，有多条公交线路经过；公交可直达通州北苑地铁站，乘坐地铁八通线可直达花庄、四惠等站，还可换乘地铁7号线、1号线等地铁线路，交通非常便利。

4、小区周边生活配套齐全：步行5分钟可达八里桥市场，买菜方便；15分钟可达通州万达，内有万达影城、KTV等休闲娱乐场所，生活配套齐全。

根据幸福里APP数据显示，截止2021年7月底为止，在水一方小区挂牌均价是4.36万/㎡，总价区间为350万-610万，挂牌均价环比上月下降0.63%。

从过去6个月的数据来看，2-4月份价格呈现“小幅下跌”的趋势，4-5月价格上涨幅度较大，每平米上涨0.4万左右，5-7月份价格又呈现“小幅下跌”的趋势。总体来说，小区价格呈“上涨”趋势，且上涨幅度超过北关商圈和通州区的上涨幅度。

购买成本方面，以130.57㎡三居室为例，报价570万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普通住宅，首套首付约为228万，二套首付约为456万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

在水一方小区户型有80㎡-81㎡的一居室、81㎡-113㎡的两居室，131㎡-140㎡的三居室。小编取两个代表性的户型进行分析。

户型一

本户型为130.57㎡南北通透三居室，其优点有：

1、南北通透设计，利于通风通气；

2、户型方正，浪费空间小，利于家具摆放，大客厅居住更舒适；

3、卧室布局合理，家庭成员互不打扰；

4、客厅有阳台，方便晾晒衣物；

5、餐客分区，独立阳台，主客卫分离，各功能区完善。

其缺点有：

1、客卫无窗，不利于干燥通风；

2、开放式厨房，客厅会受油烟气味的影响。

户型二

本户型为113.05㎡南北通透两居室，其优点有：

1、南北通透设计，利于空气流通；

2、客厅有阳台，便于晾晒衣物；

3、餐客分区，功能性强。

其缺点有：

1、入户门正对次卧门，开关门时不利于次卧隐私；

2、客厅被分割成两个相对独立的区域，视觉空间感小；

3、客卫无窗户，不利于干燥。

小区只有三栋楼，1号楼由于小区北侧临街的噪音问题，小编不推荐。3号楼由于路对面正在新建小区，新小区的楼栋是27层，后期可能影响3号楼的采光，小编不推荐。剩下2号楼，相对安静，也不涉及采光问题，小编建议朋友们优先选择。

在水一方小区周边配套齐全，购物方便，交通网络密集，人口密度小。在市里上班通州居住的上班族可以考虑，尤其适合在万达、国泰等附近上班的人群。

小区主力户型可满足新婚夫妇和三口之家，家庭成员较多的可以考虑130㎡以上的三居。小区距离通州北苑地铁站较近，同样适合八通线沿线及国贸和望京商圈工作的人群。

在水一方小区所处的北关商圈内目前有三个新盘在售，可对比的普通住宅盘有运河铭著和北京东湾小区，是商品房，新光大中心是公寓，所以不做对比。

运河铭著小区开发商是北京中鑫房地产开发有限公司，主打两居三居改善型产品，绿化率40%，容积率为2.3，在售产品面积段为100㎡到166㎡，单价4.6万/㎡起，总价460万起。

北京东湾小区开发商是北京黄海房地产开发有限公司，小区绿化率35%，容积率为3，在售产品面积段为59㎡到159㎡，单价6.94.6万/㎡起，总价400万起。

三者相比，外部配置旗鼓相当，新房户型多种多样，更别具一格，居住环境相对优异，居住体验更佳，但在水一方小区价格相对便宜，如果预算比较充足可以考虑运河铭著或北京东湾，预算首付不多的朋友可以优先考虑在水一方。

在水一方周边二手房报价在3.4万/㎡-6.8万/㎡，其中在水一方、馨通家园和怡佳家园距离接近，价格相差也不大，故选择此三小区做对比分析。