龙湖花盛香醍小区地处通州九棵树板块，该板块南侧紧邻台湖板块，东侧紧邻梨园板块，北侧紧邻果园板块，西侧紧邻朝阳双桥板块。目前板块内以居住为主，片区产业较少。

目前板块内部有大稿国际艺术区，是继798、宋庄、环铁、酒厂、草场地等艺术区之后，新兴的艺术聚集区。2019年，还被北京文化产权交易中心-文创板授予通州区首家“文创板运营商”指定成立“文创板文化金融服务中心”。

板块内有大量的通州本地居民。本区域还承接了很多通州市政府及其周边核区域和台湖区域外溢客户的住房需求。楼市方面，二手房市场选择性较多；目前新房供应较为稀缺，在售现房单平米均价比二手房均价高出50%左右，因此二手房的交易量远大于新房的交易量，二手房的受关注度也较高。

目前，九棵树板块内暂无新地块供应。最近一次地块出让是2009年6月25日，北京祁连房地产开发有限公司以总价款17.4亿元竞得的九棵树大街地块，溢价率122.9%，成交楼面价6264元/㎡。该地块是为K2玉兰湾所在地块，目前该项目已于2016年交房。

通州整体待开发的土地资源相对较多，目前供应、成交较多的还是城市副中心和台湖板块。一般情况下，新房成交价较二手成交价格要高，这样一来，新的土地入市会带动周边二手房成交价格的提升，到那时，会挤压部分外溢客户到附近片区；而九棵树板块可以很好的承接这部分客户的购房需求。同样的，片区新成交地块也会推升周边房子的价格。

自从2019年北京市政府搬迁通州开始，近3年通州发展步入了快车道。目前通州发展较为迅速的是市政府所在的通州其他区域及其周边板块和台湖板块，这些区域获得了较多的政策支持。九棵树板块就位于这两大区域之间。同样获得了较多的利好规划，包括未来与城区地铁M11号线接驳，带动片区轨道交通并网运行，带动城市副中心的发展；建立若干家园中心建设，为附近居民提供养老、教育等公共服务；建设城市森林等文化休闲广场，迎合居民日益丰富的精神文化需求，为附近居民日常的生活休闲提供必要的场所和环境。

以上这些利好的落地实现，将进一步的完善片区配套，间接提升片区的区域价值。

1.小区物业为北京龙湖物业管理公司，该公司具有国家二级物业管理资质。秉承了龙湖集团“善待你一生”的理念，推出“龙民节”、“小龙人”等社区互动活动；开展“啄木鸟行动”、“爱家换颜”、“社区冻龄”等系列社区服务活动，给居民提供专属贴心服务。

2.龙湖花盛香醍小区绿化突出，在园林设计上致力构建五维景观，将人文、生态、建筑等方面相融合，将全国同纬度的树木，全冠移植到小区内，园林景观更具层次感。

3.龙湖花盛香醍小区距离京哈高速、京通、广渠等城市快速主干道较近，驱车25分钟左右即可到达国贸CBD。工作在绚丽繁华的国贸CBD，安家在田野花园般龙湖花盛香醍，能够享受完善城市配套。

4.近年来，CCTV、凤凰卫视等媒体向东发展，传媒文化发展较快。区域发展带动板块发展，潜力比较大。如果将来考虑再次置换房产，龙湖花盛香醍小区是目前不错的选择。

截至2021年8月，龙湖花盛香醍小区挂牌均价61972元/㎡，环比上升1.41%。

从近六个月的价格波动来看，3月、4月一直呈平稳趋势，5月价格略有下降。从6月开始价格有上升趋势，7月上升波动较大，房价总体趋于稳定状态。 本小区价格上浮趋势与通州地区和九棵树商圈二手房价格波动在7月略有出入，但是整体大趋势基本上是相一致的。总体来说，属于近期在板块内受关注度较高的小区。

通州区二手房均价之所以近半年呈现出平稳上升的趋势，主要有以下两个原因：第一，行政副中心刺激房价上涨，随行政事业单位搬迁而转移的人口增多，购房需求量增大；第三，通州区内新房数量有限，且新开发楼盘周边配套相对匮乏，导致有购房刚需的购房者只能选择较为成熟的二手房。总体来说正是二手房需求量的增加导致的通州区二手房价格的上升。

而龙湖花盛香醍小区属于改善型品质小区，绿化水平高，服务品质好，容积率低，周边商业、医疗等生活配套成熟完备，同时周边还分布月亮河度假村、金夫人香榭丽舍庄园、杨庄公园等休闲配套。因此二手房均价高于通州区域与所在板块均价。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的225㎡的四居室为例，报价1350万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为540万，二套首付为1080万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区共12栋楼468户，小区户型有146㎡-196㎡三居、225㎡-338㎡四居、142㎡-303㎡五居、290㎡六居、268㎡七居。

其中小区主力户型为225㎡四室三厅与146㎡三室一厅，因此选择两个主力户型进行分析。

301号楼临近京州北街，319号楼与320号楼临近京州南街，虽然有绿化隔开，但车辆来往还是相对吵闹，介意群体可避开选择。

302号楼、303号楼、306号楼、315号楼、316号楼、317号楼与318号楼与前面楼栋间隔较大，采阳与采光有优势，可优先考虑。

小区绿化密度高，低层住户室内采光可能受限，购房者可根据自身需求进行选择。

1.小区物业服务品质高，运用龙湖智慧体系，热情为业主提供多元多方位服务，每单元配备物业管家，细致周到，且社区定期开展各种活动，注重小区品质的群体推荐龙湖花盛香醍小区。

2.小区绿化园林景观设计，兼顾色彩搭配与视觉层次感，给居民营造纯净生态气息，适合注重小区居住环境，尤其是绿化景观的群体。

3.小区周边商业配套完备，发展比较成熟，购物、医疗、休闲等均比较方便，对周边配套有要求的群体可以考虑本小区。

4.小区距离国贸CBD约25分钟车程，可自驾从京通快速路或者京通-广渠快速路通过，全程约10个红绿灯，适合在CBD附近工作的人群。

截⾄2021年8⽉，九棵树板块无在售新房。故选择与小区距离较近新华大街板块的鑫苑盛世天玺小区与京澜誉府小区进行比较。由于这两个新房都不属于该板块，并且新房预售。因此，对板块内二手房市场冲击较小。

鑫苑盛世天玺小区是北京睿豪荣通房地产开发有限公司的项目，于2020年11月开盘，预计2023年6月交房。目前幸福里app在售户型有三居室和四居室两种，面积在89㎡-142㎡之间，售价为63000元/㎡起，约540万/套起。鑫苑盛世天玺小区距离地铁八号线通州北苑站约428米，周边200米范围内有耿庄桥北、通州西门路口南公交站等4个公交站。小区周围200米范围内多家生活超市，并且与万达商业街相邻。与龙湖花盛香醍小区相比，鑫苑盛世天玺小区通勤更加便利、购物休闲更加便捷。

京澜誉府小区是北京宇盛宏利房地产开发有限公司的项目，于2020年8月开盘，预计2022年12月交房。目前幸福里app在售户型有三居室和四居室两种，面积在99㎡-139㎡之间，售价为60000元/㎡起，约594万/套起。京澜誉府小区距离地铁八号线通州北苑站约700米，周边200米范围内有复兴里北路、复兴里公交站等4个公交站。小区周围500米范围内多家生活超市。与龙湖花盛香醍小区相比，在生活休闲方面相差不大，但是距离地铁站近，通勤更加便捷。

总体来说，以上两个小区与龙湖花盛香醍小区相比，距离较近，因此周边生活配套略有差别，相对来说不分上下。但是在其他方面存在差异。

首先，受众群体不同，户型选择也不同。鑫苑盛世天玺小区与京澜誉府小区以小面积划分多区域，内部空间不大，居住品质相对较低。而龙湖花盛香醍小区以大户型为主，户型面积相对充裕，居住体验感较高；

其次，小区内部品质有差别。鑫苑盛世天玺小区容积率1.8，内部规划环园智能跑道、绿林通廊、水雾喷泉等，绿化设计中规中矩，覆盖率为30%，整体风格主打轻奢现代主义。京澜誉府小区容积率2.7，内部规划水景、艺术雕塑、邻里会客区等，绿化方面搭配银杏、樱花等树种，绿化率为30%。整体风格科技感较强。虽说内部配套方面，三个小区各有千秋，但是龙湖花盛香醍小区的绿化率更高，并且园林设计更占优势，同时小区容积率低，居住品质高；

最后，物业服务方面存在差异。鑫苑盛世天玺小区物业费用4.80元/㎡/月，京澜誉府小区物业费用5.80元/㎡/月。而龙湖花盛香醍小区物业费为4.50元/㎡/月-6.50元/㎡/月，从服务品质来看，物业费用更适中，并且与业主磨合10余年，物业管家式特色化服务模式早已成为该小区一大特色，因其他两个小区新盘预售，所以业主目前还不了解物业管理模式，存在一定磨合期。

小区周边二手房的报价在3.9万/㎡-6.9万/㎡之间，其中京贸国际公馆小区和K2玉兰湾小区与龙湖花盛香醍小区报价相差不大，故选择这两个小区进行对比。