京贸国际公寓小区位于北苑商圈,商圈位于东五环和六环之间,地处通州北苑街道。东侧是新华大街和果园商圈,三个商圈相互交织,不分你我,以通惠南路为最东端;南侧与果园和九棵树商圈相互镶嵌,以怡乐中街水平线为最南端;西侧是朝阳管庄和双桥商圈接壤,大体以广渠路公园和八里桥地铁站连接线为边界;北侧是北关商圈,被通惠河南北隔开。
北苑商圈的发展导向是现代城市展示窗口,功能定位为城市高端功能承载区,主要是为运河商务区提供生活配套。
商圈内的交通资源主要有地铁八通线、通州西站、机场专线、京通快速、103国道、广渠快速路、通燕高速等等,交通网密集,出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有北京京东医院,商圈附近有潞河医院、中西医结合医院、胸科医院三所中大型医院,其中潞河医院为三级综合性医院,医疗资源丰富。商业资源包括万达广场、BHG Mall北京华联等。生态资源包括通惠河景观带、五里店西铁道公园、杨庄公园等等。
作为通州的传统居住区,商圈内的商品房住宅以二手房为主,房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示,2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.7万/㎡;商圈内暂无售新楼盘,二手房挂牌相对平稳。
目前商圈价值主要体现在交通优势、商业优势、产业预期和居住配套方面,是通州传统的主要居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民和企事业单位退休职工为主,其次是通州万达、国贸和望京商圈的工作人群,主要的通勤方向是国贸方向。
根据北京市规自委官网显示,北苑商圈2021年没有新地块入市,但是5月份的北京市土拍中,通州有三块土地成交,成交数据整理如下:
第一块成交是通州宋庄地块,属于六环外,城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下,溢价率1.03%,楼面价是2.64万/㎡,未来最高售价是4.5万/㎡;
第二块成交是城市副中心0302街区地块,在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿,达到竞价上限,转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序,溢价率25%。未来的产品是共有产权房,政府持有20%份额,未来最高售价是7万/㎡;
第三块成交是北京城市副中心1201街区地块,在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下,并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”,可售住宅楼面价约4.8万/㎡,溢价率14.94%,未来最高售价是6.2万/㎡;
其中第二块地的位置最接近北苑商圈,未来的最高售价是7万/㎡,如果开发商以最高限价销售的话,新房的单价就比较高,和北苑商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市,对北苑商圈的影响微乎其微。
通州北苑商圈是通州为数不多的同时具备居住和商务功能的商圈,依托八通线地铁北苑站开通较早的先发优势,发展出了以万达广场为核心的综合商业功能区,发展成型较早,商圈内的各项配套已经非常完善,是老牌商圈之一。
目前,商圈东侧五河交汇处的运河商务区已初步建成,北京银行、华夏银行、农商银行三家市属银行全部实现在副中心设立一级分行,还有超过230余家银行、保险、证券、基金、保理等知名金融企业聚集于此。运河商务区在引领副中心产业升级和发展的同时,也必然会加持到北苑商圈,在商务功能、就业机会、职业选择和生活多元等方面赋能。
另外,北苑商圈成熟的生活配套和休闲娱乐功能也会为运河商务区做补充,相辅相成,共同繁荣。
1、环境优美生活便捷
小区有喷泉广场、公园、假山和水系等设施和景观,植被茂盛,绿化率高,景色怡人。小区设计布局合理,底商集中在小区中心位置,离每个楼栋都近,消费购物方便快捷。
2、小区户型丰富多样
小区户型有61㎡的一居,96㎡-115㎡的两居,96㎡-145㎡的三居,120㎡-189㎡的四居,170㎡-299㎡的五居,户型多达76种,总价从275万到1162万不等,能够满足不同条件购房者的需求。
3、物业服务好
小区物业是北京市天旭物业管理中心,物业费为2.45元/㎡/月,小区内有保安24小时巡逻,生活配套设施、安防设施完好,公共区域干净整洁。踩盘过程中没有私搭乱建的现象。南侧公园植被茂盛,品种繁多,物业人员能够及时浇灌,没发现枯死的树木,居民满意度较高。
4、配套丰富,交通发达
小区内超市、饭店、银行、篮球场、羽毛球场、室内游泳馆、健身房等配套齐全,生活非常便利,万达广场、永辉超市距小区仅1.2公里左右。小区出门便是京通快速路,是通州通往市区的主要交通干道,可直达国贸CBD。距北门约400米可达地铁八里桥站,无缝接驳1号线,到四惠、国贸、王府井、天安门、西单、五棵松、石景山等地都很方便。
2021年7月,京贸国际公寓小区的目前挂牌均价是3.88万/㎡,总价区间为237万-1162万,挂牌均价环比上月下跌0.03%。挂牌房源中两居和三居占了较大比例,从过去六个月的数据来看,小区价格呈现小幅波动,基本稳定。
购买成本方面,以95.54㎡两居室为例报价355万,参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准,普通住宅商贷首套首付为35%,二套首付为60%,非普通住宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源属于普通住宅,首套首付约为124万;二套首付约为213万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估,一定程度上影响首付金额,所以上述条例仅供参考。
小区户型多样,每期的户型都不相同,在售户型中以两居、三居最多。小编各选取一套两居和三居户型进行分析。
2.1、户型一
本户型为96.81㎡东南朝向两居其优点有五:
1、客厅有观景大阳台;
2、厨房有生活阳台;
3、主卧采光好;
4、户型较为方正,利于家具摆设,浪费面积较少;
5、厨房和卫生间独立分区,整体利于污水管理。
其缺点有四:
1、厨房狭长,不利于多人操作;
2、次卧窗户小,影响采光;
3、卧室门朝客厅,隐私性不好。
4、暗卫,不利于干燥和浊气管理。
2.2、户型二
本户型为129.6㎡西向三居,其优点有五:
1、起居室与会客用餐区域互不干扰,做到动静分区;
2、三个卧室与客厅客卫有效分离,隐私性好;
3、主卧带卫生间和观景飘窗;
4、卫生间干湿分离;
5、厨房有生活阳台,功能性好。
其缺点有三:
1、西向单面采光,下午才有阳光,且通风不好;
2、厨房太窄,两人操作无法施展;
3、小次卧无窗,只能临时使用。
小区北侧楼栋1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼会受到地铁高架桥和京通快速路高架桥的噪音影响,8号楼东侧会受到学生室外活动时的噪音影响,7号楼位于小区西南侧,南向户型和西南向户型无遮挡,采光好,中高层可看小区私家花园,购买本小区时可作为参考。
从价格层面考虑,小区单价低于北苑板块的平均水平,适合刚需考虑;从交通层面考虑,小区400米范围内有地铁八通线,出门是京通快速路,去往国贸方向非常的便捷,适合在地铁沿线工作的人群;从户型方面来看,大小户型都有,南向的房子多在140㎡以上,适合家庭成员较多的人群。
通州北苑板块暂没有新房出售,在距离2公里的新华大街板块内有新房普通住宅京澜誉府,该新盘由北京宇盛宏利房地产开发有限公司开发,主打三房、四房改善型产品,绿化率30%,车位户数比1:2.68,在售产品面积段为99㎡到139㎡,单价6万/㎡起,总价594万起。相比京贸国际公寓,新盘属于低密度社区,总户数340套,地理位置更为优越,资金充裕的用户可以考虑该项目。
京贸国际公寓小区周边二手房报价在3.8万/㎡-4.0万/㎡,其中华兴园和长桥园公寓距离接近,价格相差很小,形成竞争关系,故选择此三小区做对比分析。
小区名称 | 京贸国际公寓 | 华兴园 | 长桥园公寓 |
位置 | 北苑 | 北苑 | 北苑 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 3.8万/㎡ | 3.9万/㎡ | 4.0万/㎡ |
交房时间 | 2002年-2007年 | 1997年-2000年 | 2002年-2004年 |
可选户型 | 61㎡一居 96㎡-115㎡两居 106㎡-173㎡三居 170㎡-299㎡四居 | 65㎡一居 69㎡-111㎡两居 69㎡-140㎡三居 | 67㎡-104㎡一居 74㎡-150㎡两居 81㎡-182㎡三居 112㎡-122㎡四居 |
物业 | 北京市天旭物业管理中心 | 北京悦豪物业管理有限公司 | 北京东晶均豪物业管理有限公司 |
物业费 | 2.45元/㎡/月 | 0.56元/㎡/月 | 1.78元/㎡/月 |
突出优点 | 1、小区绿化率高,有一个很大私家花园 2、小区物业服务好,干净整洁,安保措施到位 3、小区交通网络发达,出行方式多样 4、小区商业配套齐全,生活便利 | 1、小区交通方便,西门对面约200米是通州西站 2、小区为六层板楼,楼间距大,采光好 3、近万达广场,商业配套丰富 | 1、小区户型多样,多为南北通透户型 2、小区绿化率高,北侧是通惠河 3、交通便利,距八里桥地铁站约600米,距通州北苑地铁站约1.2公里 |
突出缺点 | 1、小区北侧楼栋受到地铁高架桥的噪音影响 2、小区停车位只有600个,停车紧张 3、小区都是塔楼,采光和户型都很一般 | 1、小区都是楼梯房,老人孩子上下楼不方便 2、小区绿化率不高,缺失的植被,物业没有及时补种 3、小区内有三栋回迁房,是商品房回迁房混合居住小区 | 1、小区是燃气自采暖 2、小区车位紧张,停车不方便 3、小区1、2、3号楼临街,有噪音影响 |
分析结论 | 三个小区同属刚需社区,距离在1公里范围内,配套设施基本相同。产品的价值差异区别在于电梯、建筑类型和绿化。 华兴园是步梯楼,虽然已经有两个单元加装电梯,但是对于整个小区来说意义不大。长桥园公寓是由板楼和塔楼组成,可根据自身需求来做选择,适合人群较为广泛。京贸国际公寓在小区绿化方面优点突出,不仅植被茂盛,而且面积也很大,是其它两个小区不能比拟的。三个小区的价格相差不大,长桥园公寓单价高,首付总价约束力都要求更高。华兴园次之,虽然距离万达广场最近,但是要接受天天爬楼梯的现实。京贸国际公寓最低,小区均是塔楼,单向采光,通透性不好。所以,结论也很清晰,注重生态环境的朋友可以优先选择京贸国际公寓,其次是长桥园公寓,华兴园作为最后备选。如果能够接受步梯的话,可同时考虑长桥园公寓和华兴园小区。 |