长桥园公寓位于北苑商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州北苑街道。东侧是新华大街和果园商圈，三个商圈相互交织，不分你我，以通惠南路为最东端；南侧与果园和九棵树商圈相互镶嵌，以怡乐中街水平线为最南端；西侧是朝阳管庄和双桥商圈接壤，大体以广渠路公园和八里桥地铁站连接线为边界；北侧是北关商圈，被通惠河南北隔开。

北苑商圈的发展导向是现代城市展示窗口，功能定位为城市高端功能承载区，主要是为运河商务区提供生活配套。

商圈内的交通资源主要有地铁八通线、通州西站、机场专线、京通快速、103国道、广渠快速路、通燕高速等等，交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有北京京东医院，商圈附近有潞河医院、中西医结合医院、胸科医院三所中大型医院，其中潞河医院为三级综合性医院，医疗资源丰富。商业资源包括万达广场、BHG Mall北京华联等。生态资源包括通惠河景观带、五里店西铁道公园、杨庄公园等等。

作为通州的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.7万/㎡；商圈内暂无售新楼盘，二手房挂牌相对平稳。

目前商圈价值主要体现在交通优势、商业优势、产业预期和居住配套方面，是通州传统的主要居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民和企事业单位退休职工为主，其次是通州万达、国贸和望京商圈的工作人群，主要的通勤方向是国贸方向。

据北京市规自委官网显示，通州北苑商圈自2021年没有新地块入市，但在5月份的北京土拍中，通州有三块土地成交，成交数据小编整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡。

第二块地的位置最接近通州北苑商圈，未来的最高售价是7万/㎡。如果开发商未来以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和北苑商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对北苑商圈的影响微乎其微。

通州北苑商圈是通州为数不多的同时具备居住和商务功能的商圈，依托八通线地铁北苑站开通较早的先发优势，发展出了以万达广场为核心的综合商业功能区，发展成型较早，商圈内的各项配套已经非常完善，是老牌商圈之一。

目前，商圈东侧五河交汇处的运河商务区已初步建成，北京银行、华夏银行、农商银行三家市属银行全部实现在副中心设立一级分行，还有超过230余家银行、保险、证券、基金、保理等知名金融企业聚集于此。运河商务区在引领副中心产业升级和发展的同时，也必然会加持到北苑商圈，在商务功能、就业机会、职业选择和生活多元等方面赋能。

另外，北苑商圈成熟的生活配套和休闲娱乐功能也会为运河商务区做补充，相辅相成，共同繁荣。

1、绿化环境好 有中心花园

小区绿化率较高，道路两边种有各种树木，楼前绿化景观层次丰富。小区内有中心花园，花园里的植被种类更是多样，而且还有假山、水系景观，凉亭长廊等点缀其中，居民不用去公园就能享受优美清新的自然环境。

2、物业管理服务到位

小区是封闭式管理，出入需刷卡，安全方面有保障。小区整体环境干净整洁，各个路面以及单元楼道里基本没有发现脏乱之处。此外，小区里的绿化维护也很到位，优于周边多数小区。类似这样的细节还有很多，能看出来物业是下了一番功夫。

3、户型多样 舒适宜居

小区共有7栋楼，6栋板楼，1栋塔楼，采用一梯两户、一梯三户、两梯三户和两梯五户的设计。户型种类相对齐全，有69㎡-75㎡一居、74㎡-150㎡两居、108㎡-148㎡三居，可以满足不同需求人群。此外大部分户型设计都是南北通透，居住舒适度高。

4、周边配套完善 生活便捷

小区50米范围内有饭店、药店，1.3公里范围内有国泰百货和万达广场，小区距离八通线八里桥站约796米，距离八里桥公交站约360米，周边配套成熟完善，生活便捷。

截止到2021年7月，长桥园公寓的挂牌均价是4.06万/㎡，总价区间为185万-785万，挂牌均价环比上月上涨0.07%，挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月的数据来看，挂牌价格从3月份开始呈现“小幅上涨”趋势，在4月份和5月份达到相对高点位置，6月份和7月份走势趋于平缓，就北苑和通州区域的微涨趋势总体比较来说，长桥园公寓目前价格还是比较合适的。

购买成本方面，以149.97㎡两居室为例，报价580万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普，首套首付约为232万，二套首付约为464万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区户型类型多样，在售主力户型为两居和三居。两居室面积段为74㎡-150㎡，三居室面积段为108㎡-148㎡，小编选取两个有代表性的户型进行分析。

2.1、户型一

本户型为103.71㎡南北两居室，其优点有五：

1、南北通透设计，南北卧室对开门通透，厨房和客餐厅通透；

2、两个卧室不相连，家庭成员间互不打扰；

3、厨房为明厨设计，利于采光和干燥；

4、客厅有观景落地窗，视野开阔；

5、有独立阳台，便于晾晒衣服。

其缺点有一：

1、卫生间无窗户，不利污水和浊气管理，还容易滋生小虫子。

2.2、户型二

本户型为112.42㎡南北三居，其优点有四：

1、南北通透设计，采光和通风好；

2、户型较方正，浪费面积少，视觉空间感好；

3、有独立阳台，便于晾晒衣服；

4、厨房为明厨设计，利于油烟散味。

其缺点有四：

1、北侧两个卧室相连，而且面积很小，不利于安静；

2、入户门与客厅间无屏障，不利于隐私；

3、两个卫生间无窗，不利于污水和浊气管理，还容易滋生小虫子；

4、客厅采光面不足。

小区1号楼、2号楼、3号楼南侧紧挨地铁高架桥，有噪音影响。小区后排5号楼、6号楼、7号楼、8号楼北侧临近通惠河，可以观赏优美河景，建议优先选择后排楼栋。

长桥园公寓属于改善型社区，户型多样，可满足不同需求人群。一居室和两居室适合单身或者新婚首套，三居和四居适合家庭成员较多的改善置换人群。通州区域以及在1号线沿线工作的其他区域人群都可以考虑购买。

通州北苑商圈暂没有新房出售，在距离约2公里的新华大街商圈内有新房普通住宅京澜誉府，该新盘由北京宇盛宏利房地产开发有限公司开发，主打三房、四房改善型产品，绿化率30%，车位户数比1:2.68，在售产品面积段为99㎡-139㎡，单价6万/㎡起，总价594万起。相比长桥园公寓，新盘户型略胜一筹，新房居住环境相对更优，预算充足的朋友可以考虑京澜誉府。如果必须考虑首付因素的话，长桥园公寓是个不错的选择。

长桥园公寓周边二手房报价在3.8万/㎡-4.8万/㎡，其中京贸国际公寓、新华联锦园和长桥园公寓地理位置较近，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。