西上园二区位于新华大街商圈，商圈位于东五环和东六环之间，地处通州新华街道。商圈东侧包含运河商务区，与武夷花园商圈、北京市政府隔河相望；南侧是果园和乔庄商圈，以京哈铁路为界。西侧毗邻北苑商圈，被103国道隔开；北侧是北关商圈，以通惠河为界。

新华大街商圈的板块功能定位是城市高端功能承载区，高端商务服务业和创新金融服务业主要集中在板块东侧的运河商务区。

商圈内的交通资源主要有地铁八通线、地铁6号线和通燕高速，公交线路众多。圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有京通医院、中西医结合医院和潞河医院三所中大型医院，其中潞河医院为三级综合性医院。商业资源包括万达广场、物美、京客隆等大型商超。休闲资源包括滨河步道、西海子公园、运河文化广场等等。

作为通州的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.7万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中京澜誉府、鑫苑盛世天玺是住宅产品，通州富力中心是写字楼，复地通运府是商业，住宅在售均价都在6万/㎡以上。目前新华大街商圈新房供应稳定，二手房挂牌也相对平稳。

目前商圈价值主要体现在产业预期和居住配套方面。商圈内主要居住人群以老通州原住民和老国企、事业单位退休职工为主，其次是万达商圈工作人群、国贸和望京商圈的工作人群等群体，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，新华大街商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第二块地的位置最接近新华大街商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和新华大街商圈没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对新华大街商圈的影响微乎其微。

新华大街东部的运河商务区是北京市府重点打造的新城市名片，主要用于承载高端金融创新企业、总部经济、高端商务服务和财富管理产业集群。截止到2020年1月，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业。

北京市府迁入通州至今，新华大街商圈新建了广渠快速路、通运隧道等多条交通干道。商圈内的支线小路均进行了不同程度的拓宽和修缮或维护。通州火车站和乔庄火车站两个车站重新装修，并且开通了从通州到市区的市郊通勤列车。同时还扩建和新建了潞河医院、西海子公园等一大批公共服务场所。

另外，通州旧改力度逐年加大，目前南小园西区、南小园东区等一批老破小社区已经旧改完毕。东方生活区等一批小区正在旧改之中。受益于市政府东迁和运河商务区的落地和发展，新华大街商圈的城市功能会从单纯的居住功能向商务功能发展，产业预期价值提升，含金量进一步提高。

1、小区居住环境佳。小区建筑年代为2000年-2002年，绿化率为35%，整体环境干净卫生；小区内有娱乐健身广场，休闲场所多。

2、小区户型设计好。小区从59㎡的一居到104㎡的三居都有，多数户型南北通透、采光好，户型种类多、可选择性强。

3、小区周边公园较多，有西海子公园、大运河森林公园、绿心公园等诸多大型公园，为业主的日常运动休闲提供了便利的场所。

4、小区位置好，出行方便。小区周边有多条公交线路覆盖，距离地铁约1公里，距离京通快速、广渠路快速路入口都比较近，前往前往国贸、万达都很方便，可以满足居民出行需求。

2021年7月，西上园二区的挂牌均价是4.77万/㎡，总价区间在305万-549万，挂牌均价环比上月下降0.65%，挂牌房源以三居为主。从过去六个月的数据来看，小区均价在2月-5月呈现“小幅上涨”的趋，5月-7月呈现“小幅下降”的趋势；小区均价高于新华大街商圈均价，高于通州区均价，在整个区域内具有一定的竞争力。

购买成本方面，以104㎡一居室为例，报价538万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该套房源属于非普住宅，首套首付约为215万，二套首付约为430万。因评估价、税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区户型有59㎡-67㎡一居，76㎡-91㎡两居，90㎡-104㎡三居，下面我们来着重分析下59㎡的一居室和91㎡的两居室。

2.1、户型一

本户型为59㎡南北朝向一居室，其优点有：

1、南北通透设计，利于采光和通风透气，四季居住都舒适；

2、户型较为方正，利于家具摆设，浪费面积较少；

3、有独立阳台，便于晾晒衣物；

4、有露台，可满足业主灵活需求。

其缺点有：

1、入户门正对卫生间，不利于隐私；

2、厨房、卫生间无窗，不利于通风。

2.2、户型二

本户型为91㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北通透设计，利于采光和通风透气，四季居住都舒适；

2、户型较为方正，利于家具摆设，浪费面积较少；

3、卧室南北两侧各一个，家庭成员互不打扰；

4、客厅有阳台，便于晾晒衣物；

5、厨房有一个阳台，便于存放；

6、有改造空间，可满足业主灵活需求。

其缺点有：

1、卧室A距离卫生间较远，不方便使用；

2、卫生间无窗，不利于通风。

西上园二区4号楼、6号楼、8号楼东侧邻上香胡同，道窄车多，建议选择时回避这3栋楼临街单元。小区1号楼、2号楼间距大，喜欢视野开阔的，可以选择这2栋楼。小区3号楼、5号楼、7号楼，距离广场比较近，健身娱乐爱好者，推荐这3栋楼。

本小区面积段多，刚需人群可选择面积较小的一居室、两居室；改善型人群可选择面积较大的三居室。小区产品力强，适合对居住环境有要求的购房人。小区距离地铁6号线北运河西站比较近，也适合在地铁沿线上班的购房人。

新华大街商圈在售新盘有四个，分别是盛世天玺（均价6.3万/㎡）、京澜誉府（均价6万/㎡）、复地通运府（均价5.2万/㎡）、富力中心（均价5.8万/㎡），从产品属性来看，复地通运府、富力中心和西上园二区不具可比性，其中盛世天玺、京澜誉府居住属性跟西上园二区购房需求相符。

盛世天玺主力户型为三居、四居，最小89㎡三居，总价在540万-800万之间，京澜誉府主力户型为三居、四居，最小99㎡三居，总价600万-834万，这两个楼盘品质、总价、需求要素相差不大，单价、总价都比西上园二区高。因此，对于预算充足的购房人，建议购买新房，毕竟新房的户型、园林等设计都要强于西上园二区，但是对于资金不是很充足的购房人而言，西上园二区也能算得上一个很好的替代品。

西上园二区周边二手房报价在3.5万/㎡-5.1万/㎡。西上园社区大致分为五个片区，故在片区内选择西上园一区、西上园老三区来做对比。