新华联锦园小区位于北苑商圈,商圈位于东五环和六环之间,地处通州北苑街道。东侧是新华大街和果园商圈,三个商圈相互交织,不分你我,以通惠南路为最东端;南侧与果园和九棵树商圈相互镶嵌,以怡乐中街水平线为最南端;西侧是朝阳管庄和双桥商圈接壤,大体以广渠路公园和八里桥地铁站连接线为边界;北侧是北关商圈,被通惠河南北隔开。
北苑商圈的发展导向是现代城市展示窗口,功能定位为城市高端功能承载区,主要是为运河商务区提供生活配套。
商圈内的交通资源主要有地铁八通线、通州西站、机场专线、京通快速、103国道、广渠快速路、通燕高速等等,交通网密集,出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有北京京东医院,商圈附近有潞河医院、中西医结合医院、胸科医院三所中大型医院,其中潞河医院为三级综合性医院,医疗资源丰富。商业资源包括万达广场、BHG Mall北京华联等。生态资源包括通惠河景观带、五里店西铁道公园、杨庄公园等等。
作为通州的传统居住区,商圈内的商品房住宅以二手房为主,房龄多集中在15年-30年间。根据幸福里APP显示,2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.7万/㎡;商圈内暂无售新楼盘,二手房挂牌相对平稳。
目前商圈价值主要体现在交通优势、商业优势、产业预期和居住配套方面,是通州传统的主要居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民和企事业单位退休职工为主,其次是通州万达、国贸和望京商圈的工作人群,主要的通勤方向是国贸方向。
据北京市规自委官网显示,通州北苑商圈自2021年没有新地块入市,但在5月份的北京土拍中,通州有三块土地成交,成交数据小编整理如下:
第一块成交是通州宋庄地块,属于六环外,城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下,溢价率1.03%,楼面价是2.64万/㎡,未来最高售价是4.5万/㎡;
第二块成交是城市副中心0302街区地块,在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿,达到竞价上限,转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序,溢价率25%。未来的产品是共有产权房,政府持有20%份额,未来最高售价是7万/㎡;
第三块成交是北京城市副中心1201街区地块,在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下,并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”,可售住宅楼面价约4.8万/㎡,溢价率14.94%,未来最高售价是6.2万/㎡。
第二块地的位置最接近通州北苑商圈,未来的最高售价是7万/㎡。如果开发商未来以最高限价销售的话,新房的单价就比较高,和北苑商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市,对北苑商圈的影响微乎其微。
通州北苑商圈是通州为数不多的同时具备居住和商务功能的商圈,依托八通线地铁北苑站开通较早的先发优势,发展出了以万达广场为核心的综合商业功能区,发展成型较早,商圈内的各项配套已经非常完善,是老牌商圈之一。
目前,商圈东侧五河交汇处的运河商务区已初步建成,北京银行、华夏银行、农商银行三家市属银行全部实现在副中心设立一级分行,还有超过230余家银行、保险、证券、基金、保理等知名金融企业聚集于此。运河商务区在引领副中心产业升级和发展的同时,也必然会加持到北苑商圈,在商务功能、就业机会、职业选择和生活多元等方面赋能。
另外,北苑商圈成熟的生活配套和休闲娱乐功能也会为运河商务区做补充,相辅相成,共同繁荣。
1、小区绿化环境好
新华联锦园小区植被多样且维护很好,大部分楼前都有绿化带,还有两个小花园可供居民休闲散步。相比较同板块其他社区,整体环境自然清新。
2、户型种类多样、选择面宽
小区一共31栋楼,有68㎡-71㎡一居、71㎡-129㎡两居、106㎡-141㎡三居、106-116㎡四居,能够满足多种需求。主力户型基本上都是南北通透,户型方正,布局合理,装修和摆放家具都很好设计。
3、小区干净整洁
小区卫生环境干净整洁,单元楼道没有乱堆乱放问题,路面也很干净,非机动车棚里的车辆摆放井然有序。这一点要优于周边多数小区。
4、交通密度大、出行便利
出小区东门步行约100米是杨庄公交站,小区西门紧挨通州西站公交站,北侧约1公里是地铁八通线通州北苑站。交通网络密集,不管是在通州区内活动还是去市里上班通勤,都很方便。
截止到2021年7月,新华联锦园的挂牌均价是44106元/㎡,总价区间为256万-660万,挂牌均价环比上月上涨0.18%。挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月的数据来看,新华联锦园的挂牌均价相较北苑和通州区域的均价一直是略高,说明客户对新华联锦园比较认可,从4月份开始,新华联锦园挂牌均价呈现“小幅下跌”的趋势,与区域内均价之间的价差缩小,原因可能是受个别大户型房源影响,综合来看,新华联锦园目前的价格还是相对很合适的。
购买成本方面,以94.22㎡两居室为例,报价410万。参照北京市现行的普宅+非普标准,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源属于非普宅,首套首付约为164万,二套首付约为328万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估,一定程度会影响首付金额,所以上例仅供参考。
小区户型类型多样,在售主力户型为两居和三居,二居室面积段为71㎡-129㎡,三居室面积段为106㎡-141㎡,小编选取两个有代表性的户型进行分析。
户型一:
本户型为101.38㎡南北朝向两居室,其优点有五:
1、南北通透设计,利于采光和通风透气,四季居住都舒适;
2、卧室布局合理,每个角上一个,家庭成员之间互不打扰;
3、有独立阳台,便于晾晒衣物;
4、厨房为明厨设计,利于散油烟;
5、有独立衣帽间,便于衣物收纳。
其缺点有三:
1、入户门与客厅之间无障碍隔离,开关门时不利于隐私;
2、卫生间无窗,不利于干燥;
3、两个卧室和卫生间门都正对客厅,开关门时不利于隐私。
户型二:
本户型为140.34㎡南北朝向三居,其优点有五:
1、南北通透设计,全明户型,南北卧室对开门通透,客厅通透;
2、户型较方正,浪费面积少且利于家具摆放;
3、有独立阳台,便于晾晒衣服;
4、家务动线、居住动线、会客动线分离清晰,不会出现撞车的情况;
5、餐客分区、主客卫分离,各功能区完善。
其缺点有四:
1、南侧主次卧相连,家庭成员之间会有影响,不利于隐私;
2、客卫无窗,不利于干燥;
3、北向次卧夹在两个卫生间之间,睡眠不好的人容易被吵醒;
4、入户门和餐、客厅之间无屏障,不利于隐私。
本小区全部为板楼,大部分楼层的户型和采光都很不错。但是小区北侧邻近地铁八通线,有噪音问题,特别是小区北侧1号楼、2号楼、7号楼受影响较大,小编建议谨慎选择。小区南侧的27号楼、28号楼、29号楼离地铁线较远,而且不临街,相对安静,建议优先选择这3栋。其次可选择位于小区中间位置的11号楼、13号楼、20号楼。
本小区为改善型楼盘,绿化率较高,环境优美。适合对绿化环境有要求的人群。此外,小区户型多样,可满足不同人群需求。三口之家可选择两居,家庭成员较多的可选择106㎡以上的三居,总体而言,非常适合通州区域内的置换改善型人群,在1号线沿线工作的其它区域人群也可以考虑购买。
通州北苑板块暂没有新房出售,在距离约2公里的新华大街板块内有新房普通住宅京澜誉府,该新盘由北京宇盛宏利房地产开发有限公司开发,主打三房、四房改善型产品,绿化率30%,车位比1:2.68,在售产品面积段为99㎡-139㎡,单价60000元/㎡起,总价594万起。相比新华联锦园,新盘户型略胜一筹,居住环境相对更优,预算充足的朋友可以考虑京澜誉府。如果想找配套成熟、性价比更好的优先选择新华联锦园。
新华联锦园小区周边二手房报价在3.8万/㎡-4.7万/㎡,其中华兴园、通典铭居和新华联锦园同属改善型社区,有一定竞争关系,故选择此三小区做对比分析。
小区名称 | 新华联锦园 | 华兴园 | 通典铭居 |
位置 | 北苑 | 北苑 | 通州区八里桥南街1号 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 4.4万/㎡ | 3.9万/㎡ | 4.7万/㎡ |
交房时间 | 2001年-2004年 | 1997年-2000年 | 2000年-2005年 |
可选户型 | 68㎡-71㎡一居 71㎡-129㎡两居 106㎡-141㎡三居 106-116㎡四居 | 65㎡-96㎡两居 90㎡-123㎡三居 141㎡四居 | 44㎡-75㎡一居 85㎡-132㎡两居 146㎡-259㎡三居 |
物业公司 | 北京久居鸿佳物业管理有限公司 | 北京悦豪物业管理有限公司 | 北京缘德物业管理有限公司 |
物业费 | 0.86元/㎡/月 | 0.56元/㎡/月 | 1.95元/㎡/月 |
突出优点 | 1、绿化环境较好,植被种类多样,景观层次丰富 2、小区干净整洁,物业服务管理比较好 3、户型设计多样,大部分楼栋南北通透,可满足不同人群需求 | 1、整体环境比较幽静,绿化景观设计丰富,生活休闲娱乐设施完善 2、物业公司在社区内部,管理方面比较突出 3、小区居住人群多元,邻里关系和睦 | 1、绿化环境较好,植被种类多样且维护较好 2、楼间距较大,视野开阔采光好,也不用担心私密问题 3、周边配套设施完善,紧挨商场和农产品批发市场 |
突出缺点 | 1.小区没有人车分流,车辆出行安全没保障 2、没有电梯,对住在高层有行动不便人群的家庭影响较大 | 1、北边有八通线,地铁经过噪音比较大,震动比较明显 2、小区有个别户型是东西向建筑,属厢房,日晒时间长,屋内温度高 | 1.小区没有人车分流,车辆出行安全没保障 2、南边有八通线,地铁经过时噪音较大 |
分析结论 | 三个小区同属于改善型社区,配套价值在伯仲之间,产品价值差异主要区别在于是否有电梯。通典铭居有电梯,略胜一筹。建筑年代上华兴园房龄最老,休闲娱乐设施对比稍差。交通配套方面,三个小区旗鼓相当都很便利。最终回到绕不开的价格方面,通典铭居单价高,首付总价约束力都要求更高。新华联锦园次之,可以作为折中的选择。华兴园最低,可以作为保底选择,但同时也必须接受地铁噪音以及部分户型较差的现实。所以,结论比较清晰,预算充足的购房者,优先选择通典铭居,其次是新华联锦园,最后是华兴园。如果资金紧张但是想找性价比高的社区,优先考虑华兴园。 |