新华联锦园小区位于北苑商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州北苑街道。东侧是新华大街和果园商圈，三个商圈相互交织，不分你我，以通惠南路为最东端；南侧与果园和九棵树商圈相互镶嵌，以怡乐中街水平线为最南端；西侧是朝阳管庄和双桥商圈接壤，大体以广渠路公园和八里桥地铁站连接线为边界；北侧是北关商圈，被通惠河南北隔开。

北苑商圈的发展导向是现代城市展示窗口，功能定位为城市高端功能承载区，主要是为运河商务区提供生活配套。

商圈内的交通资源主要有地铁八通线、通州西站、机场专线、京通快速、103国道、广渠快速路、通燕高速等等，交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有北京京东医院，商圈附近有潞河医院、中西医结合医院、胸科医院三所中大型医院，其中潞河医院为三级综合性医院，医疗资源丰富。商业资源包括万达广场、BHG Mall北京华联等。生态资源包括通惠河景观带、五里店西铁道公园、杨庄公园等等。

作为通州的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.7万/㎡；商圈内暂无售新楼盘，二手房挂牌相对平稳。

目前商圈价值主要体现在交通优势、商业优势、产业预期和居住配套方面，是通州传统的主要居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民和企事业单位退休职工为主，其次是通州万达、国贸和望京商圈的工作人群，主要的通勤方向是国贸方向。

据北京市规自委官网显示，通州北苑商圈自2021年没有新地块入市，但在5月份的北京土拍中，通州有三块土地成交，成交数据小编整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡。

第二块地的位置最接近通州北苑商圈，未来的最高售价是7万/㎡。如果开发商未来以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和北苑商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对北苑商圈的影响微乎其微。

通州北苑商圈是通州为数不多的同时具备居住和商务功能的商圈，依托八通线地铁北苑站开通较早的先发优势，发展出了以万达广场为核心的综合商业功能区，发展成型较早，商圈内的各项配套已经非常完善，是老牌商圈之一。

目前，商圈东侧五河交汇处的运河商务区已初步建成，北京银行、华夏银行、农商银行三家市属银行全部实现在副中心设立一级分行，还有超过230余家银行、保险、证券、基金、保理等知名金融企业聚集于此。运河商务区在引领副中心产业升级和发展的同时，也必然会加持到北苑商圈，在商务功能、就业机会、职业选择和生活多元等方面赋能。

另外，北苑商圈成熟的生活配套和休闲娱乐功能也会为运河商务区做补充，相辅相成，共同繁荣。

1、小区绿化环境好

新华联锦园小区植被多样且维护很好，大部分楼前都有绿化带，还有两个小花园可供居民休闲散步。相比较同板块其他社区，整体环境自然清新。

2、户型种类多样、选择面宽

小区一共31栋楼，有68㎡-71㎡一居、71㎡-129㎡两居、106㎡-141㎡三居、106-116㎡四居，能够满足多种需求。主力户型基本上都是南北通透，户型方正，布局合理，装修和摆放家具都很好设计。

3、小区干净整洁

小区卫生环境干净整洁，单元楼道没有乱堆乱放问题，路面也很干净，非机动车棚里的车辆摆放井然有序。这一点要优于周边多数小区。

4、交通密度大、出行便利

出小区东门步行约100米是杨庄公交站，小区西门紧挨通州西站公交站，北侧约1公里是地铁八通线通州北苑站。交通网络密集，不管是在通州区内活动还是去市里上班通勤，都很方便。

截止到2021年7月，新华联锦园的挂牌均价是44106元/㎡，总价区间为256万-660万，挂牌均价环比上月上涨0.18%。挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月的数据来看，新华联锦园的挂牌均价相较北苑和通州区域的均价一直是略高，说明客户对新华联锦园比较认可，从4月份开始，新华联锦园挂牌均价呈现“小幅下跌”的趋势，与区域内均价之间的价差缩小，原因可能是受个别大户型房源影响，综合来看，新华联锦园目前的价格还是相对很合适的。

购买成本方面，以94.22㎡两居室为例，报价410万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为164万，二套首付约为328万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区户型类型多样，在售主力户型为两居和三居，二居室面积段为71㎡-129㎡，三居室面积段为106㎡-141㎡，小编选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为101.38㎡南北朝向两居室，其优点有五：

1、南北通透设计，利于采光和通风透气，四季居住都舒适；

2、卧室布局合理，每个角上一个，家庭成员之间互不打扰；

3、有独立阳台，便于晾晒衣物；

4、厨房为明厨设计，利于散油烟；

5、有独立衣帽间，便于衣物收纳。

其缺点有三：

1、入户门与客厅之间无障碍隔离，开关门时不利于隐私；

2、卫生间无窗，不利于干燥；

3、两个卧室和卫生间门都正对客厅，开关门时不利于隐私。

户型二：

本户型为140.34㎡南北朝向三居，其优点有五：

1、南北通透设计，全明户型，南北卧室对开门通透，客厅通透；

2、户型较方正，浪费面积少且利于家具摆放；

3、有独立阳台，便于晾晒衣服；

4、家务动线、居住动线、会客动线分离清晰，不会出现撞车的情况；

5、餐客分区、主客卫分离，各功能区完善。

其缺点有四：

1、南侧主次卧相连，家庭成员之间会有影响，不利于隐私；

2、客卫无窗，不利于干燥；

3、北向次卧夹在两个卫生间之间，睡眠不好的人容易被吵醒；

4、入户门和餐、客厅之间无屏障，不利于隐私。

本小区全部为板楼，大部分楼层的户型和采光都很不错。但是小区北侧邻近地铁八通线，有噪音问题，特别是小区北侧1号楼、2号楼、7号楼受影响较大，小编建议谨慎选择。小区南侧的27号楼、28号楼、29号楼离地铁线较远，而且不临街，相对安静，建议优先选择这3栋。其次可选择位于小区中间位置的11号楼、13号楼、20号楼。

本小区为改善型楼盘，绿化率较高，环境优美。适合对绿化环境有要求的人群。此外，小区户型多样，可满足不同人群需求。三口之家可选择两居，家庭成员较多的可选择106㎡以上的三居，总体而言，非常适合通州区域内的置换改善型人群，在1号线沿线工作的其它区域人群也可以考虑购买。

通州北苑板块暂没有新房出售，在距离约2公里的新华大街板块内有新房普通住宅京澜誉府，该新盘由北京宇盛宏利房地产开发有限公司开发，主打三房、四房改善型产品，绿化率30%，车位比1:2.68，在售产品面积段为99㎡-139㎡，单价60000元/㎡起，总价594万起。相比新华联锦园，新盘户型略胜一筹，居住环境相对更优，预算充足的朋友可以考虑京澜誉府。如果想找配套成熟、性价比更好的优先选择新华联锦园。

新华联锦园小区周边二手房报价在3.8万/㎡-4.7万/㎡，其中华兴园、通典铭居和新华联锦园同属改善型社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。