梨园商圈位于近年来备受关注的通州区，该商圈南侧为万盛南街，西临九棵树中路，最北侧至运河西大街，东侧为玉桥中路。“梨园”二字大有渊源，相传明朝时候，这里有一果园，迁徙到这的居民看到园中有梨树，于是称之为梨园，经历几百年的发展，该区域已经发展成通州区域的知名商圈。该商圈内住宅小区众多，承担了大量的居住功能，知名楼盘有K2海棠湾等，商圈二手房均价在4.2万/㎡左右，价格走向较稳，商圈内居民的主要通勤方向为国贸方向，目前商圈内有两条地铁线穿过，北侧为地铁八通线，该线路可与地铁1号线相通，到达国贸商圈。

南侧为地铁7号线，该线路为7号线东延线，于2019年年底开通，该线路的开通大大缓解了商圈南部居民的出行需求，也提升了区域价值。教育方面，运河小学位于商圈北侧，南侧有于2007年成立的北京市育才学校通州分校，该学校是一所九年一贯制公办学校，并于2020年入选北京市中小学科技教育示范学校名单。

该区域内公园不多，仅有梨园主题公园坐落于八通轻轨临河里站南侧，公园由戏楼、书鼓场、中心广场等景区组成，多种梨树均在园内有种植，梨树成片，真正呼应了“梨园”二字。产业方面该商圈有农副产品交易中心，公交集团保修分公司九场等，整体来看，产业略显薄弱，不过随着通州的发展，产业短板或许能得到一定提升。

根据北京市规自委官网显示，在今年5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交。其中溢价率较高的地块就位于梨园商圈内，该地块位于通州区梨园镇西小马村，多家房企参与了北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块的竞拍。经龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。最终龙湖+恒基报20%政府持有商品住宅产权预设份额后，转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。按照溢价率来看，房企们还是很看好梨园板块的发展。

此外离梨园较近的北京城市副中心12组团北部1201街区西侧，碧桂园以41.15亿和竞建国际人才社区住房面积11500平方米的条件，竞得北京城市副中心1201街区FZX-1201-0019、0020、0040地块R2二类居住用地、0016地块F3其他类多功能用地、0039地块A51医院用地（配建“国际人才社区住房”），溢价率14.94%。整体看来梨园商圈的土地资源较为丰富，预计未来陆续还会有土地入市，得益于通州副中心的发展，目前已拍地块和未来入市地块对区域房价有一定正面影响。

梨园板块位于通州中心位置，发展也将紧随通州步伐，近年来该商圈发展明显增速，近年的规划中提级改造通马路、九德路、张凤路和张采路，建设漷小路、漷台路、G230（原通房路）、漷马路等一批道路，增开乡镇公交线路，交通优化将带动产业优化，在产业方面，附近的北京环球主题公园及度假区核心工程全面建设完成，预计2021年9月开业，具体日期还需等待政府批准。

大型主题公园和度假村的建成对于区域的经济、就业、旅游业的提振是显著的。首先，景区周边的环境整治、水系治理、道路建设当前都在加快推进，随着乐园建设的进一步加快，周边城镇、地区的基础设施建设也将提速；其次，主题乐园的建成不仅能够带动区域人流和经济经济增长，还能吸引大批影视、动漫、零售等产业链上的企业目光，为城市副中心集聚一大批国内外人才，为国际人才社区建设带来有利契机。

1.新城阳光属于近现代化小区，小区里浓厚的人文气氛和积极向上的氛围也让小区散发着一种“正能量”，无论是小区的品质、居住氛围还是小区的舒适度都非常不错，但喜欢都市浓厚氛围和对现代化程度要求高的人群需要慎重考虑一下了。

2.小区的绿化率为38.98%，并且小区内部有广场，道路两旁种植有植被，灌木和乔木。阳光新城小区主要分为中轴线景观、儿童乐园区、健身活动区和体育运动区。对于各种人群都能很好的得到满足，不管是孩子、年轻人，还是八旬以上的老人，都能够锻炼出强健的体魄。

3.同时小区内居民结构简单，人群素质较高，人文环境非常不错。小区物业也是大型房地产公司的，物业负责可靠。

4.小区的物业费较低，价格上较为亲民，能适当的减少人们的经济压力，提高人民的生活消费水平。小区的户型多种多样，对于人口基数较大的家庭也能很好的选择。

2021年5月新城阳光挂牌价在4.3万元/㎡-4.5万元/㎡之间，挂牌价为4.4076万元/㎡，环比上涨0.04%。

据2021年1月-2021年6月来看，环比上涨为主要趋势，近期下跌幅度也在正常范围内，房价总体是趋于稳定的。

在售户型中，有47㎡-59㎡的一居室，81㎡-100㎡的两居室，115㎡-125㎡的三居室。其主力户型是两居室，分为两室两厅和两室一厅，客厅均带有阳台。

目前在售户型中，二居室和三居室适合两口之家或者三口之家居住，175㎡的四室需要有一定的资金承受能力，适合改善住房的购房者。

新城阳光小区有18栋，主力是高层板楼，据小区售房处介绍，楼间距可达110米，前后都无遮挡。小区楼栋之间分布较广，不必考虑采光问题。

38、37、36号楼位于小区最中央，远离街道，喜欢安静独处的可以选择这三栋。

41、43号楼紧邻大药房和幼儿园，家中孩子较小的可以选择这俩栋楼，方便快捷，非常适合有适龄萌娃的家庭；孩子较大的可以选择在38号楼，它紧挨着北京东方尚德幼儿园和冰河图书工作室，学习氛围相对较好，更有益于孩子的学习。

家中有老年人的建议选择中间楼栋，出门健身散步更为方便，在合理的区域活动减少不必要因素的影响。

1.小区地理位置优越，交通便利，小区安全度高，适合一些独居的单身人士。

2.小区距地铁八通线梨园站仅450米，可直达管庄、高碑店等区域，在沿线工作的上班族均可考虑。

3.在颐瑞中二路的工作人员可以通过换乘的方式到达八通线临河里地铁站或者八通线土桥地铁站，可以较快的到达工作岗位。

4.小区在高档小区中相对于周边房价偏低，在在售二手房最低235万，适合在周边商圈工作的刚需人群。

截至2021年5月，梨园板块目前无在售新房，距离较近的在售新房中有京贸国际公馆、华业玫瑰东筑、和华业东方玫瑰三座新房项目。这里挑选京贸国际公馆、华业玫瑰东筑两所做对比。

由于新城阳光建成时间较长，环境同两所小区较旧，硬件设计较为落后。但胜在户型较多，可满足较多数人的需求，经济压力较小，烟火气更加浓厚。

而华业玫瑰东筑物业费用较高，户型面积较大，对一些人群来说存在不必要的浪费。

京贸国际公馆小区售价较高，同新城阳光可比性较小，对于华业玫瑰东筑来说，追求的是更高质量的环境和硬件。

梨园附近小区居多，大部分为为楼龄较旧。这里选取云景西里南区和梨园东里做对比。