通典铭居小区位于北苑商圈,北苑商圈位于东五环和六环之间,地处通州北苑街道。东侧是新华大街和果园商圈,三个商圈相互交织,不分你我,以通惠南路为最东端;南侧与果园和九棵树商圈相互镶嵌,以怡乐中街水平线为最南端;西侧是朝阳管庄和双桥商圈接壤,大体以广渠路公园和八里桥地铁站连接线为边界;北侧是北关商圈,被通惠河南北隔开。
北苑商圈的发展导向是现代城市展示窗口,功能定位为城市高端功能承载区,主要是为运河商务区提供生活配套。
商圈内的交通资源主要有地铁八通线、通州西站、机场专线、京通快速、103国道、广渠快速路、通燕高速等等,交通网密集,出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有北京京东医院,商圈附近有潞河医院、中西医结合医院、胸科医院三所中大型医院,其中潞河医院为三级综合性医院,医疗资源丰富。商业资源包括万达广场、BHG Mall北京华联等。生态资源包括通惠河景观带、五里店西铁道公园、杨庄公园等等。
作为通州的传统居住区,商圈内的商品房住宅以二手房为主,房龄多集中在15年-30年间。根据幸福里APP显示,2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.7万/㎡;商圈内暂无售新楼盘,二手房挂牌相对平稳。
目前商圈价值主要体现在交通优势、商业优势、产业预期和居住配套方面,是通州传统的主要居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民和企事业单位退休职工为主,其次是通州万达、国贸和望京商圈的工作人群,主要的通勤方向是国贸方向。
据北京市规自委官网显示,通州北苑商圈自2021年没有新地块入市,但在5月份的北京土拍中,通州有三块土地成交,成交数据小编整理如下:
第一块成交是通州宋庄地块,属于六环外,城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下,溢价率1.03%,楼面价是2.64万/㎡,未来最高售价是4.5万/㎡;
第二块成交是城市副中心0302街区地块,在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿,达到竞价上限,转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序,溢价率25%。未来的产品是共有产权房,政府持有20%份额,未来最高售价是7万/㎡;
第三块成交是北京城市副中心1201街区地块,在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下,并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”,可售住宅楼面价约4.8万/㎡,溢价率14.94%,未来最高售价是6.2万/㎡。
第二块地的位置最接近通州北苑商圈,未来的最高售价是7万/㎡。如果开发商未来以最高限价销售的话,新房的单价就比较高,和北苑商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市,对北苑商圈的影响微乎其微。
通州北苑商圈是通州为数不多的同时具备居住和商务功能的商圈,依托八通线地铁北苑站开通较早的先发优势,发展出了以万达广场为核心的综合商业功能区,发展成型较早,商圈内的各项配套已经非常完善,是老牌商圈之一。
目前,商圈东侧五河交汇处的运河商务区已初步建成,北京银行、华夏银行、农商银行三家市属银行全部实现在副中心设立一级分行,还有超过230余家银行、保险、证券、基金、保理等知名金融企业聚集于此。运河商务区在引领副中心产业升级和发展的同时,也必然会加持到北苑商圈,在商务功能、就业机会、职业选择和生活多元等方面赋能。
另外,北苑商圈成熟的生活配套和休闲娱乐功能也会为运河商务区做补充,相辅相成,共同繁荣。
1、绿化率较高 环境优美
通典铭居小区的大中庭是一大卖点,周边小区很少有如此大的中庭花园。小区内的植被种类多样,大部分楼前都有绿化带,小区后面还有个小花园,花园里有凉亭和各种运动器械,居民休闲锻炼很方便。相比较同商圈其他社区,视野开阔,自然清新,舒适宜居。
2、小区干净整洁
小区路面干净,垃圾分类驿站也很整洁,没有闻到异味,此外小编还检查了5栋楼的门厅、楼道和逃生通道,没有发现乱堆乱放问题,也没有乱贴的小广告的现象。电梯间统一的广告栏和物业通知也很整齐。整体上看,物业在这方面还是下了功夫。
3、户型多样 满足不同需求人群
小区由塔楼和板楼组成,共8栋。塔楼采用两梯八户、两梯九户设计,板楼采用一梯两户设计。虽然容积率高,但是小区户型种类相对齐全,有44㎡-75㎡一居、85㎡-132㎡两居、146㎡-259㎡三居,能够匹配多种需求,如单身人士,两口之家,国贸上班族,在万达办公的企业主等等,都可以考虑。
4、生活配套完善 舒适宜居
在生活配套方面,小区楼下就是国泰百货,小区东南侧约600米是万达广场,东北侧约700米是八里桥农产品批发市场,日常生活非常方便。在生态资源方面,离小区3.1公里有西海子公园,小区背后的通惠河,也是无法复制的景观资源。在医疗方面,小区3.1公里内有北京泗河中医医院、首都医科大学附属北京潞河医院、北京中医药大学东直门医院(通州院区),看病问题也有保障。
截止到2021年7月,通典铭居的挂牌均价是4.7万/㎡,总价区间为350万-1200万,挂牌均价环比上月上涨0.34%。全网挂牌待售总套数约12套,挂牌率约为0.9%,属于较低水平,挂牌房源以两居和三居为主。从过去六个月的数据来看,小区价格呈现“小幅上涨”的趋势,环比上涨和下跌幅度均在正常值范围,购房者不用担心大幅度的价格变动。
购买成本方面,以93.74㎡两居室为例,报价430万。参照北京市现行的普宅+非普标准,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源属于非普,首套首付约为172万,二套首付约为344万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估,一定程度会影响首付金额,所以上例仅供参考。
小区户型类型多样,在售主力户型为两居和三居。两居室面积段为85㎡-132㎡,三居室面积段为146㎡-259㎡,小编取两个有代表性的户型进行分析。
2.1、户型一
本户型为132.29㎡南北朝向两居室,其优点有七:
1、南北通透设计,南北卧室对开门通透,客餐厅通透;
2、两个卧室不相连,家庭成员间互不打扰;
3、厨房为明厨设计,利于采光和干燥;
4、家务动线、会客动线、起居动线有效分离,不会出现做家务撞车的情况;
5、有独立阳台,便于晾晒衣物;
6、客厅双向采光,光线充足;
7、可改为能够长期使用的三居室,按需求扩展功能。
其缺点有一:
1、客卫无窗户,不利污水和浊气管理,还容易滋生小虫子。
2.2、户型二
本户型为155㎡南北朝向三居,其优点有七:
1、南北通透设计,南北卧室对开门通透,客餐厅通透;
2、户型较方正,浪费面积少,视觉感受好;
3、卧室每个角上各一个,家庭成员间互不打扰;
4、有独立阳台,便于晾晒衣服;
5、家务动线、居住动线、会客动线分离清晰,不会出现撞车的情况;
6、客厅双向采光,光线充足;
7、可改为能够长期使用的四居室,按需求扩展功能。
其缺点有一:
1、客卫无窗户,不利污水和浊气管理,还容易滋生小虫子。
本小区由板楼和塔楼组成,其中2号楼和4号楼为板楼,其它均为塔楼。从户型设计和居住体验来说,小编建议优先选择2号楼和4号楼,采光和通透性更好,而且小区临近地铁八通线有噪音问题,位于小区后排的这两栋楼也是相对最安静的,其次可选择与之相邻的1号楼、3号楼、5号楼。
本小区绿化和卫生环境较好,北侧还拥有河景资源,适合对环境要求较高的人群。户型方面也是种类多样,一居室适合单身首套刚需,两居和三居适合对品质有一定要求的改善置换人群。三口之家可选择两居,家庭成员较多的可选择146㎡以上的三居户型。小区周边交通也很便利,通州区域以及八通线和1号线沿线工作的人群都可以考虑。
通州北苑商圈暂没有新房出售,在距离约2公里的新华大街商圈内有新房普通住宅京澜誉府,该新盘由北京宇盛宏利房地产开发有限公司开发,主打三房、四房改善型产品,绿化率30%,车位户数比1:2.68,在售产品面积段为99㎡到139㎡,单价6万/㎡起,总价594万起。相比通典铭居,二者周边配套方面相差不大,但是通典铭居户型种类更多样,绿化率也相对更高。京澜誉府的优势在于新房总体居住环境更优,而通典铭居则是价格有优势。所以追求性价比高的人群建议优先选择通典铭居,如果预算充足可以考虑京澜誉府。
通典铭居小区周边二手房报价在3.8万/㎡-4.5万/㎡,其中新华联锦园、怡佳家园和通典铭居同属改善型社区,有一定竞争关系,故选择此三小区做对比分析。
同地段同价位对比 | |||
小区名称 | 通典铭居 | 新华联锦园 | 华兴园 |
位置 | 通州区八里桥南街1号 | 通州北苑五里店西路6号 | 通州北苑杨庄路 |
住宅性质 | 商品房/私产 | 商品房/私产 | 商品房/使用权/私产/军产 |
售价 | 4.7万/㎡ | 4.4万/㎡ | 3.9万元/㎡ |
交房时间 | 2000年-2005年 | 2001年-2004年 | 1997年-2000年 |
可选户型 | 44㎡-75㎡一居 85㎡-132㎡两居 146㎡-259㎡三居 | 68㎡-71㎡一居 71㎡-129㎡两居 106㎡-141㎡三居 106-116㎡四居 | 65㎡-96㎡两居 90㎡-123㎡三居 141㎡四居 |
物业公司 | 北京缘德物业管理有限公司 | 北京久居鸿佳物业管理有限公司 | 北京悦豪物业管理有限公司 |
物业费 | 1.95元/㎡/月 | 0.86元/㎡/月 | 0.56元/㎡/月 |
突出优点 | 1、绿化环境较好,植被种类多样且维护较好 2、楼间距较大,视野开阔采光好,也不用担心私密问题 3、周边配套设施完善,紧挨国泰百货、万达和八里桥农产品批发市场 | 1、绿化环境较好,植被种类多样,景观层次丰富 2、小区干净整洁,物业服务管理比较好 3、户型设计多样,大部分楼栋南北通透,可满足不同人群需求 | 1、整体环境比较幽静,绿化景观设计丰富,生活休闲娱乐设施完善 2、物业公司在社区内部,管理方面比较突出 3、小区居住人群多元,邻里关系和睦 |
突出缺点 | 1.小区没有人车分流,车辆出行安全没保障 2、南边有八通线,地铁经过时噪音较大 | 1.小区没有人车分流,车辆出行安全没保障 2、没有电梯,对住在高层有行动不便人群的家庭影响较大 | 1、北边有八通线,地铁经过噪音比较大,震动比较明显 2、小区有个别户型是东西向建筑,属厢房,日晒时间长,屋内温度高 |
分析结论 | 三个小区配套价值相差不大,产品价值差异主要区别在于有无电梯、是否人车分流以及绿化环境方面。新华联锦园没有电梯且没有人车分流,略输一筹。绿化方面,绿化率最高环境相对最好的是通典铭居。建筑年代方面,华兴园房龄最老。最终回到绕不开的价格方面,通典铭居单价高,首付总价约束力都要求更高。新华联锦园次之,可以作为折中的选择。华兴园最低,可以作为保底选择,但同时也必须接受小区个别户型较差的现实。所以,结论比较清晰,预算足够的购房者,优先选择通典铭居,其次是新华联锦园,最后是华兴园。如果资金紧张但是想找性价比高的社区,优先考虑华兴园。 |