久居雅园小区位于通州区梨园板块内，是目前通州住宅市场主要集中的板块之一。梨园板块依托地铁八通线的强势交通资源，交通便利，可与主城区无缝对接，目前为通州主要居住片区，与市区完美架接。

作为通州区的重要住宅板块之一，板块内聚集了大量二手房。二手房小区大部分建于2000年左右，区域内少有高端大盘，大多数为刚需社区。根据幸福里APP显示，截止2021年6月23日，梨园板块内二手房挂牌均价为4.6万/㎡，主要热门小区有久居雅园、云景西里南区、新城阳光等。板块内可利用土地资源少，目前板块内无新房在售。

随着板块内住宅的发展，周边配置也相应成熟。目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有新生活广场、京通罗斯福广场等配套齐全的生活广场。生态休闲方面，板块内有梨园主题公园，东邻城市绿心森林公园。医疗方面，板块邻近首都医科大学附属北京潞河医院，板块内业主就医方便。

板块内人群大多生活居住都在通州，其次是朝阳东部客户，以国贸、三元桥、酒仙桥、望京等区域的客户居多。居住人群各年龄段都有，近几年年轻人明显增多。

2021年1月15日原定挂牌出让的北京市通州区梨园1宗限价地块暂停挂牌交易。该地块总用地面积44474.33㎡，起始价179000万元，起始楼面价18659.18元/㎡，商品住房销售均价不超过61000元/㎡，最高销售单价不得超过67000元/㎡。该地块位于梨园板块核心地段，周边商业、交通、医疗等配套都十分完备。而近年来，通州核心区域内少有新房供应，此次地块暂停交易，区域内新建商品住宅供应短缺的情况将持续。

梨园板块的最大优势当属地铁7号线和环球影城。环球影城将成为通州乃至全国重要的旅游娱乐场所，而衍生的商业与环球影城产生联动、核聚效应，能快速推动城市化进程，同时拉动了地价的升值，巨量商机更让区域未来价值充满想象。这对于环球影城周边地块来说，受益更是首当其冲。

作为北京市重点工程的广渠路东延线是板块发展的又一利好。该工程西起怡乐西路，东至东六环路，全长7.6公里，将成为连接中心城区与城市副中心的快速通道和交通走廊。据悉，从通州西部的怡乐西路附近进⼊隧道，最快只需6分钟，就可从地下穿越通州城区，直达东六环路。如此便利的交通条件，对梨园板块的后续发展奠定了基础。

1、小区周边生活配套十分完善。小区外有一条底商商业街，超市、药店、生鲜等具有配备，基本能满足业主日常的所有生活需求。⼩区内有24H共享蔬菜店、便利店、蜂巢快递柜及矿泉水站。

2、小区位置和交通是最为优越的地方，距离地铁7号线群芳站700米的距离，邻近九棵树东路，自驾出行也十分便利。距离北京环球影城度假区仅有2公里左右的距离。

3、小区房龄在10年以上，但定期会翻新养护，小区整体保养得当，院子内干净整洁。小区内现有业主以通州本地⼈居多，部分人群在国贸、四惠等区域工作及一些退休的老年人，刚需和改善人群各占有一定比例。

4、小区户型涵盖范围较广，从一居室46㎡-四居室227㎡均有。小区目前单价为41437元/㎡，略低于梨园板块在售二手房均价，结合小区的地段交通、周边配套等因素，该⼩区房源性价比高，适合各类型住宅需求的购房人。

截止2021年6月23日，小区挂牌房源共29套，占全部房源的2.6%。根据幸福里app查询，⼩区6月挂牌均价41437元/㎡，环比下跌了0.11%，从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，拿在售的54㎡一居室为例，报价213万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该房源属于普宅标准即该房源首套首付为74万，二套首付为128万元。

101、102、103号楼临近主干路，喜欢安静的购房者谨慎选择。105、106号楼南面为小区绿化和休闲广场，无遮挡视野采光好，对采光及景观需求较高的购房者可以重点考虑。107、108号楼邻近梨园幼儿园和梨园镇中心小区，有孩子的家庭可以重点考虑。

小区位处梨园核心位置，临近地铁7号线群芳站，能承载国贸、四惠、通州商务区内企业工作者的居住需求。且小区户型齐全，无论预算有限的单身贵族、刚需家庭或需求改善的大户型家庭购房者都十分适合。

梨园板块该小区附近目前没有新房在售。距离梨园板块3公里左右的通州北关板块和新华大街目前有新盘在售。

包括北京东湾小区和京澜誉府均为住宅类产品。其中北京东湾小区均价6.8万元/㎡，户型从58㎡-159㎡一居室到四居室均有出售，总房款400万-1000万之间。

京澜誉府小区均价6.1万元/㎡，在售户型有99㎡-139㎡，三居室-四居室，两个小区与久居雅园小区价格相差较大，不构成竞品。追求高品质改善型的购房者可以考虑这两个新房小区，不同需求的购房者可根据自己的实际情况选择。

梨园板块内二手房以商品房小区为主，选择与久居雅园相邻位置相近K2海棠湾小区和产品类型相近的热门小区新城阳光做对比，推荐给不同需求的购房人群。